商品房明码实价的三个前提

吴睿鸫

国家发改委价格监督检查司司长许昆林表示，目前正在研究制定关于要求商品房明码实价的相关规定，将在近期推出。按照规定，开发商必须一次性公布房源，每一套商品房、代办业务的费用及物业费用都必须明码实价，不得在标价之外再加收任何其他费用。开发商可以在标价的基础上打折、降价，但标价不得超过申报备案的价格。只有再申报备案价格后，价格才能根据再备案的价格更改。（3月16日《京华时报》）

长期以来，房地产市场的明码标价，一直是纸上谈兵，更遑论商品房明码实价了。现在，值得欣慰的是，按照国家发改委的制度安排，对商品房进行明码实价，并且不得在标价之外再加收任何费用，这不仅是对消费者知情权的一种尊重，也能确保房地产市场交易的公平与公正。

商品房明码实价并不是过分和额外的要求。1982年我国就把明码实价作为行业的基本制度，1987年国家发布了明码实价管理条例，不按明码实价的就属于违法。自1998年以来，国家和省市就多次出台相关公共政策，专门对商品房销售明码标价分别作出管理规定和实施细则，其中最为重要的内容是要求经营者在经营场所或收费地点的醒目位置公开标示价格和服务收费标准。

然而，笔者觉得，要想让商品房明码实价，变得货真价实，必须具备几项前提条件。首先，要保证商品房标价“不注水”，实打实。从目前已推行的商品标价来讲，有些商品标价很随意，经常虚假打折，这不仅扰乱了市场经济秩序，也损害消费者的合法权益。要使商品房标价合理，政府起码要掌控商品房的成本与合理的利润，比如合理的利润可以规定为不超过房价的10%。惟有“不注水”的房价，才能做到明码实价。

其次，要建立在商品房合理价位之上。就目前全国而言，一些城市房价远远超出普通老百姓的消费底线，如果没有真正有力的调控政策，即便实现商品房明码实价，对普通公众而言，也无力购买。

此外，遇到商品房不明码实价，该如何处罚。1998年5月1日实施的《价格法》第四十二条明确规定：经营者违反明码标价规定的，责令改正，没收违法所得，可以并处五千元以下的罚款。区区5000元的处罚，显然难以让充满暴利的房地商低头，起不到有效的惩罚威慑作用。

尽管2008年1月，国务院发布《关于修改〈价格违法行为行政处罚规定〉的决定》，加大了对价格违法行为的处罚力度。根据新修订的《处罚规定》，经营者恶意囤积以及利用其他手段哄抬价格最高可罚50万元，串通操纵市场价格可罚100万元。笔者觉得，国家层面有必要对商品房明码实价，特别规定更加严厉且详细的公共政策以及法律条文，让开发商不敢轻易不公布实际房价。