设计工作周期长的问题，一直影响着地产项目的开发节奏和运营速度。本文从开发节奏入手，结合标杆企业的成功经验，针对设计启动时间、出图、协同、报批等设计优化点进行重点阐述，帮助房企梳理与总结设计前期的几大准备工作，更好地进行设计管理，实现设计前置工作的提速。
房地产项目开发流程主要包含三个阶段：第一是土地决策阶段，第二是开发决策和技术决策阶段，第三是技术实施和生产施工阶段。房地产企业可将第二阶段前置，与第一阶段同步进行，通过改变项目流程的关键线路来压缩总工期。
设计前置是“拿地—开工”阶段的关键，要让设计周期可控，房企要做到以下三点：
1、所有设计工作前置，内部立项即开始设计
项目内部立项后即可开始规划设计工作，为了保障设计工作又快又好地完成，房企要特别注意以下要点：
第一，提前了解清楚当地的规划设计要求及要点（要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标），保证不踩政府红线；
第二，由营销、设计、成本及财务等多部门进行规划设计方案分析，严格按照当地规划要求进行规划设计，避免后期因方案修改影响进度；
第三，在规划方案出来后，为避免拿地后受政府影响导致方案出现反复调整，影响报批报建及开工时间，在摘牌前就要提早预报方案，基本要求是通过规划部门预审批。
标杆房企 B 企为落实集团及区域提高项目运营效率的战略要求，区域本部及各成员公司均成立了涵盖相关专业人员的前置工作小组。根据集团项目运营前置加速的要求，各一线成员公司新发展项目要在城市地图、细分客户的基础上，实现项目的客户定位、产品解决方案前置、成熟产品项目要前置客户定位、规划方案及单体方案选型、标准化产品项目要完成前期客户定位、规划方案及单体实施方案选型。
另一家标杆房企一般在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究和初步设计，内部规定在土地获取前 25 天要提交集团主席签字确认规划方案（含总图）及展示区范围终稿。该企的一般项目概念设计当天即可完成，多数项目可以在获得土地使用权后数日开工。获得土地使用权证照后，立刻进行 50％以上土地面积的开发，项目到预售期平均只要 7 个月。
2、同步开展勘探工作，为桩基出图打好基础
在设计前置启动的同时，房企要同步开展地块勘探工作，尽快了解地质情况，预判地质风险，为桩基选型和出图确定前提条件。在具体实施中可参考以下两个步骤：
（1）参照周边地质情况，快速了解目标地块的地质情况
房企需要尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，这样就可以有效提高设计和前期工程的进度。
（2）先初勘后详勘，第一时间出具地质勘查报告
一般情况下按先售楼部、后展示区、最后货量区的原则完成地勘，如果地质条件较差，房企可以先行初勘，第一时间确定基础施工形式，规划及现场条件较完备情况下直接详勘。通过对目标地块的地质报告进行分析，工作人员将地质勘查报告第一时间提供给设计院出桩基图。
3、建立战略合作设计单位资源库，快速选取
房企在没有建立完备的产品标准化体系前，应该选择与产品类型合适的设计供方战略合作伙伴，充分利用他们的产品库来快速填补空缺，对加快设计进度有事半功倍的效果。
在具体操作中，房企可根据自身特点对设计单位进行分类，比如建筑方案设计、施工图设计、室内设计、景观设计这 4 大类，然后分别寻找与市场连接紧密的设计公司并建立战略合作，这样在拿地前就可让战略合作设计单位提前介入，对地块进行规划布局，确保前期设计尽量提前启动，为拿地后的快速开发做足准备。
通过上述 3 点，房企能将设计工作大大提前，将房地产开发流程的起点向前大幅延伸，为后期的施工打好充足的提前量。一些龙头房企可以将设计前置做到极致，在土地获取前 40 天就开始前置设计工作，开工前 7 天提供地勘资料，拿到地就开工，当天完成图纸第二天去报建。
依托标准化，一个月完成施工蓝图
某龙头房企的规模化和高周转在行业中独树一帜，“摘牌当天即出图”的说法一度引发热议。其实，“一天出图”是指“规划图”而不是“设计图”，因为规划图要提交政府部门进行审核，实际该企业在正式拿地前就启动地块同步跟进和前期策划了。即便如此，能快速出具规划图也足以令人惊讶，快速出图的背后是完备的产品标准化体系作为支撑，所以即使当天出规划图，也不会对项目的设计质量产生影响，反而能提前暴露可能出现的风险，提早解决。
我们结合标杆企业实践，提出以下方法，帮助房企完善产品标准化体系，实现出图的“快、准、好”。
1、增加对营销、成本、采购的适配性，让设计标准有效落地
需要注意的是，产品标准化并不是设计部门的单一输出，还必须适配营销、成本、物业、法律、财务等多个要素，这样才能让设计标准快速落地，并在后续环节形成有效推动力。
某扎根深圳的标杆房企在标准展示区、标准会所、标准住宅单体、建筑类材料部品库、建筑类通用标准等 9 大方面形成了标准化应用手册，在每一大类标准下面还有更细化的标准分类，比如装饰类通用标准提供了精装标准模块设计标准，将住宅类产品划分为尊贵型、领先型、改进型等 6 个等级，并对应 6 个级别的设计标准和参考造价，便于各类产品设计快速落地。
该企业通过战略采购和标准化已经能够较好地控制部分材料，但也会遇到一些不可控状况，比如展示区整体造价偏低致使园林软景难以达到设计要求，这就要求采购要提前了解各地苗木市场；装饰用大面积石材，就要求设计、采购和施工单位一起看大板，保证石材效果。通过多部门介入，产品标准化适配性更强，设计标准能更好落地，大幅提升设计效率。
2、分地区、分气候，建立差异化的标准化产品库
标准化是某龙头房企实施快速规划设计的基础，为了高效开展设计工作，该企拥有超过 6000 人的设计院，开创性地根据地域特点建立了海量户型库，将经过无数次修改、经过市场考验的成熟产品纳入户型库，其中，仅仅是美墅类的经典户型就多达 400 多款，面积段涵盖了 80 ～ 1000平方米。而且几乎每年都会更新户型库。由于每个城市的气候特点、客户需求、面积计算方式都有不同之处，还依据不同气候、地域习惯等因素而分类建立户型库，让差异化的快速设计成为可能。
3、案例：全面贯彻标准化，一个月完成施工图
为缩短前期设计周期，位于上海的某房企要求各地的项目严格采取标准化的方式来操作：针对刚需及改善客户，要求选择标准化产品，区域范围内全面快速复制，特别是同一区域，如果客户定位相同，必须选择标准化产品。另外，为保障展示区尽早完工，要求展示区采用已有标准户型，这样可以做到套用原有土建、安装施工图纸和装修图纸，节省设计、采购和招标时间。通过标准化后设计周期平均缩短一半以上（图1）。
该企业能够在拿地后 1 个月内完成全部施工图，其中的关键有两个：一个是充分利用标准化套图，要求启动区户型、样板房精装修设计直接采用套图制，出图时间不得超过 15 天。另一个是快速完成试桩及桩基图设计。7 天内完成试桩图，12 天内出试桩报告，15 天完成正式桩基图。如需自行勘探，则要求土地获取后 6 天内由勘探单位提交中间报告，供设计进行桩基复核，10 天内完成详勘报告，进行试桩图设计工作，10 天内完成试桩图并开始试桩施工，15 天出具正式桩基图。同时上部结构施工图按照前期报批报建时间要求进行出图，并且要求拿地后 30 天完成全套施工蓝图（图2）。
双并联设计，齐头并进快速推进
过去，房企的设计流程是单向的串联方式，即拿地—设计—策划—景观—室内，每个环节的周期叠加就会非常长，而且中间缺乏有效的沟通协作，还会导致设计方案扯皮、变更，进一步延长设计周期。如今，规划设计流程应该形成立体化、整体化的设计思路，由单向串联向双向并联演进，规划、建筑、策划、景观、室内等各项设计工作“齐头并进”，尽可能提前将各种设计内容整合，以达到高效、有序的设计结果。
并联设计体现在两个方面，一个是各项设计工作的同步开展，另一个是设计和其他部门的协同与穿插。
1、规划设计与景观、装修设计同步开展
在项目内部立项时，概念设计即启动。在方案设计阶段，方案设计、扩初设计、施工图设计的过程中，景观设计、专项设计甚至部品、装修等设计工作也可开展，在施工图设计、景观设计等大类下，各细分板块的设计工作也可以并联设计，龙头房企可以做到几项、十几项设计工作同步实施。
2、设计与营销、报建、招标部门的多维度协作
要有效提升规划设计的效率，除了设计环节内部的并联启动之外，还要加强设计与营销、报建、采招三大部门的协同。
（1）制定设计与营销的专业计划，分解实施更有效
在设计之前，营销部要通过分析城市或区域的土地规划，了解当地客户的实际需求与支付能力，从而锁定客户群，最后制定产品定位及产品建议书，以指导设计。
目前，不少房地产企业通过制定设计和营销职能线的专项计划，对工作任务进行分解，明确各工作任务的时间、责任，协调设计与营销部的工作，可有效提高这两大部门的协同效率。
（2）提前梳理报建敏感点，缩短设计与报建周期
房地产项目建设过程中，涉及大量的图纸送审和证照办理，设计成果要通过当地政府职能部门的审批，但目前区域公司的设计大多由集团总部直接管控，区域公司报建部门负责办理证件。因为不熟悉当地的法律法规及相关标准，设计部的成果往往通不过审批而需要返工，对项目开发进度造成较大影响。
为了解决设计与报建的协同问题，标杆房企 S 企对以往设计在报建工作中出现的问题进行了针对性的分析与总结，并系统梳理出几十个“开发项目报建敏感点”，以争取缩短设计周期和报建周期。如方案阶段，要注意项目名称应与公司规定的统一名称相吻合，在整个报建周期中争取项目名称不变；在初设阶段，要注意消防设施配备，初设文件与已审批方案指标的一致性，节能审核等；在施工图阶段，要重点关注施工图审图机构出具的审查合格书，查看合格书编制标注，审查机构印章、设计单位印章等。
（3）设计协同任务纳入招标计划
按照项目开发正常流程，设计先定稿，然后采购部门根据设计部提供的招标图纸、设计样稿进行招标采购，如果设计部无法按时提供设计样稿或设计超出采购预算，一方面招标采购工作会产生延误，另一方面设计部门要根据实际情况进行图纸、样稿的修改，耽误时间。因此，房企在制定招投标专项计划时，要把重点放在企业内部跨部门的横向协同，比如在制定招投标计划时，就将设计部、成本部、工程部应该协同的工作都纳进计划中，并明确了每个部门的任务完成时间与责任人，有效地推进了招标采购工作的进度。
提前沟通、备齐材料，平行申报更高效
在项目施工前，有大量的图纸、证照需要报批报建，这些工作看似程序化，却可以造成设计反复修改、长期等待、延误开工等严重后果，反过来说如果准备充分、处理得当，也会大幅缩短审批周期，实现快速设计、快速开工，对缩短施工前周期很有帮助。
我们结合标杆企业具体做法，给出几点建议：
1、三条报建主线平行申报，缩短报建时间
房企可以建立以取得项目立项批文、工程规划许可证、施工许可证为三条不同阶段的报建主线，合并或平行各个阶段的报建任务，编制行之有效的报建计划，缩短报建时间。
2、了解区域政策差异，提前准备好报建材料
不同城市、不同片区在规划、消防、人防、质检、环保等多个房地产开发环节的政策可能都存在差异，因此，必须要熟悉当地市、区、镇各级政府部门的相关政策，提前做好各个报建单位的资料准备工作，不因具体资料的完备、标准问题影响报建进度。
3、做好和主管部门的沟通协调，确定具体执行方案
做好与政府人员的沟通，方便后续工作开展，特别是规划方案先与规划部门沟通调整好，比如在地块立项 10 天内完成规划设计方案编制，协调政府相关部门召开规划提报会，获得政府的规划支持。同时，设计与相关部就报批报建的注意事项进行沟通，预判报批报建工作中可能会遇到的问题及难点，制定具体执行方案，确定哪些工作可以提前进行，哪些工作可以穿插进行。房企可根据具体情况引入当地报建专员，提升报建速度。
4、办证材料一次性提交，积极协商争取后补
施工图纸提前送到建设部门初审，提前准备办理国土证、立项、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等材料并送件。与此同时，提前通知施工单位准备报建所需的配合资料并积极协助完成一些与政府相关的手续。
正式提报后，最理想的状态是摘牌当天就补齐文件办理施工许可证。如果达不到理想目标，房企应尽量跟政府协商将资料后补，如立项、环评等，或与建设部门商量好签发预开工证的模式。特殊情况下同政府沟通就基础图进行报建，确保摘牌后能够达到基础施工的“最低底线”。
设计管理贯穿房地产开发全程，特别是在“拿地–开工”这段时间里，设计管理的效率和质量，直接影响整个开发周期的进度。要想开发提速，就一定要缩短“拿地–开工”的周期，归根到底是让设计提速。
在缩短设计周期的同时保证质量不变甚至提高，非常不容易做到，龙头房企能做到极速设计、快速开工，必然是多种方法用到极致，各环节衔接严丝合缝，需要在人员、规模、管理等方面具备深厚基础。
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