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2月底3月初，米宅团队赴广东多个地市考察。
广东作为中国房地产的发源地，在上世纪末诞生了一大批房地产开发商，而如今像是招商、保利、万科、金地、碧桂园、恒大、雅居乐、富力、星河湾、越秀、奥园、华侨城、华润、佳兆业、龙光这些开发商已经布局全国，占领全国，耳熟能详。曾经在很长一段时间，深圳的几家房地产开发商甚至代表了国内开发商的最高水平。
这其中就少不了提到万科，大本营位居深圳的万科，在去年不但经历了一场“万宝之争”的恶战，还和恒大暗暗较量，争夺“宇宙第一大房企”的名头，2016年，可以说算是万科的多事之年。
万科在外一直以人性化著称，除了装修上的比如入户挂钩、多功能玄关柜、浴室柜厕纸位之类的设计外，在小区内很多公共区域设计也非常人性化，同时物业服务上口碑也非常好。
但提到万科的户型，恐怕大部分人都没有什么印象，而事实上，在没有赴广东考察之前，笔者对万科的户型也并没有深刻的印象，但看到万科在南方城市的设计后，着实眼前一亮。
广州某万科楼盘的90平方户型▼
建筑面积90平的小三房，设计非常巧妙。
按照以往的设计横厅户型都是将客房放在入户玄关处，而玄关柜只能牺牲过道面积。万科巧妙的把公共卫生间放在了入户处，使得玄关柜侵占玄关过道以外的空间，却不影响正常房间的适用，只是牺牲了一部分卫生间，要知道，很多夹在中间的卫生间由于大进深，其实非常浪费，这一设计恰好解决了这一问题，一举两得。
5.55m宽的横厅，看似容纳餐客有些紧张，实则非常宽松，因为横厅的设计，餐客厅之间不像竖厅需要留足通道，而是可以直接紧紧相连，加上整套房子的主通道可以借用，4.2mX5.55m的餐客合用厅，实际使用上还是比较宽松的。
除此之外，主卧还设计了衣帽间和主卫，大大增加了实用性。同时3mx1.8m的U形厨房也并没有因为其他面积较大而被压缩到难以使用，几乎堪称完美。
90平方的高层户型，正常得房率普遍在75%，而这个户型通过户型图上标注的尺寸，可以算出实际面积基本达到了80平方，得房率超过85%，它是怎么做到的？
我们先看完120平户型一起说。
显而易见，120平米的户型与上边90平米的户型结构非常相似，但在以往做三房都并不宽敞的120平，万科选择了四房，重点是户型在面积利用上更加极致，我们可以看到在面积增加不多的情况下，增加一间卧室后，仍然大幅增加了其他几个次卧的面积，而衣帽间和卫生间的尺寸却选择小幅度增加。同时，一套房子的主活动空间得以大幅提高，餐客厅的面宽做大直接达到了6.8m，接近7m。而它是怎么做到的呢？
一、尺寸把握好，几乎零浪费。
作为90-120平米的刚需户型来说，最大的问题就是面积的利用率，比如说这两个横厅户型，整个房屋只有一条横向走廊，贯穿整个屋子，几乎所有的区域都向整个户型的餐客核心区开门，走廊与餐客空间可以互相利用，避免了拐来拐去的复杂动线，以及纯粹只能用来通过的走廊，节约了宝贵的空间。 同时整个户型比较方正，房间又呈现U型环抱餐客的设计，可以做到每个空间都可以有足够的尺寸，而不至于因为比较奇特的外形不得不进行缩减。
二、高使用率。
说到高得房率，很多人会觉得纯粹就是偷面积。诚然，偷面积是一种方案，也是看起来最有效的方案，但偷面积却并不是很好的方案。
比如说一套房子，如果偷一整间房子，那么他的计容面积是不包含这间屋子的，同时也是不参加公摊的，去掉这间屋子后的建面得房率会更低，在二手房销售的时候，赠送的房屋也是不在房产证内，属于违建。
而真正的提高使用率必须要做的是降低公摊面积，比如说上边展示的万科户型，万科采用了十字单体设计，将电梯和楼梯间集中摆放在楼栋的中间，同时，对核心筒双梯的摆放采用了剪刀梯形式，这种错开式设置省去了不少空间。加上双电梯并排设置，边角空间设置公共管井、电井之类，在符合防火规范的情况下，最大程度缩小了过道空间，从而降低了公摊面积。
此时再把户型分别摆在十字型的四个方向，一套高得房率的平层就出来了。同时，万科在自己的内墙大量运用了预制件作为非承重墙体，在保证强度和隔音的情况下，通过12cm的厚度降低了墙体对室内空间的占用。
那么，纯粹为了高得房率设计十字交叉，显然不是最明智的选择，否则倒不如直接设计成筒子楼，这个十字交叉型平层还有另外两个好处，一个上通风，一个上采光。
以常见的品字形结构为例，南侧两户想要通风往往需要从西窗-南窗，或南窗-东窗。而北侧两个大户的客厅往往根本不具备通风的条件，可以通风的只有主卧内的南北对流，同时部分房间比如客厅的采光和视野也受一定的影响。这还是基于品字形结构的为例，如果是纯粹的板楼结构，南户更是没有通风可言，每户之间的狭长通风井也注定了采光的弱点。
相反，万科现行的十字型设计，不但做到了每户都可以做到三面无遮挡，几乎每个房间都可以通透，还保证了明厨明卫任何房间都有足够的采光。这才是整个十字型设计的核心精髓。这种设计称之为精细化、人性化户型，我想并不为过。
甚至说，好的通风和采光的房子，才是让人居住的有尊严的房子，哪怕他的尺寸不是那么大。难道说你希望你原本就很小的房子，当白天艳阳高照的时间，依然要在屋里开灯么？或者说外边微风徐徐，你的屋内依然是浑浊空气闷闷其中。
所以我甚至认为设计一个好采光好通风的户型，是一个开发商对自己品牌负责的表现之一。不过很遗憾的是，这种户型，并没有在郑州出现。
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同样是万科，郑州的户型是什么样的呢？
作为人口大省的河南，作为万科N盘齐发的郑州，万科不但带来了城系列、紫台系列、花园系列、还引入了万科的商业。看似百花齐放的郑州万科，却给大家带来了这样的户型：
可以看到，90平南户的户型，入户门正对次卧门，厨房过长，餐厅过小，只有一个竖阳台，只有主卧一个飘窗，书房几乎没有什么采光。
而123平边户户型，在郑州做四房首先肯定是不奢望的，猛一看中规中矩，但实际却可以看出很多问题，比如玄关柜侵占了本就不大的次卧，餐厅面积过大，几乎已经接近客厅面积，但却因为三向需要作为通道，餐桌怎么摆放都很尴尬，而123平不但没有做到四房，甚至连像样的衣帽间也没有做到。
其中背后的原因，或许有人说郑州的市场就这样，城市喜好如此，城市的需求如此，需求才是第一大驱动力，而在我看来，需求和喜好只是一方面，人都是可以接受新事物的，当一个好的东西出现，人们一定会逐步的适应和喜好更好的东西，怕就怕，这些好的东西，从来就没有出现过。而操盘团队，决定了它是否能够出现。是否能看到好东西，或者能看到良心东西，更多的是团队的能力、水平、眼界和魄力。
要特别声明的是，前边提到关于产品和区域所在团队密切相关这件事，并不是笔者自己臆想出来的。以本人的亲身经历为例子，之前曾经去过万科东莞某个知名的远郊项目，置业顾问再三表示，该项目属于深圳万科全程操作，而非东莞万科，言中之意，自然是不同区域公司的理念和水平，差距还是很明显。这也侧面印证了我们提到的无论采光还是通风都非常优秀的产品，为什么没有进入到郑州市场。
期待万科，下一个楼盘，可以看到90平双卫横厅小三房可以出现，120平四房出现。期待更多的“很万科”的设计和“很万科”的理念，能够足够的被引入郑州，给郑州的置业者真真正正的带来好的产品，而不是无证内购、肆意涨价、捂盘惜售、勇夺地王。渐渐地在郑州落下神坛，留下骂名，那样的“万科”郑州百姓不欢迎，全国的百姓都不会欢迎。
END
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