综上，静态财务安全性和动态财务安全性两项指标分别从静态和动态角度反映了地产企业的财务安全状况；而运营效率和成长潜力两项指标则反映了地产企业利用多元金融工具和轻资产模式为投资人创造超额回报的空间，以及在行业转型期的并购整合能力；最后，规模效应既反映了企业跨区域复制商业模式的能力，也在一定程度上反映了企业资源整合的能力。这五项指标对企业的未来发展都有着重要意义，因此，正常情况下我们对五项指标进行综合加权，分别赋予20%的权重，以计算综合实力评分；但在行业转折期，财务安全是生存和发展的基础，尤其是当地产行业的未来面临越来越大的不确定性时，动态财务安全性成为企业的持续生存和并购整合的能力基础，为此，当企业的动态财务安全性评分低于5分时，该项指标的权重将被提高到40%，其他四项指标的权重则相应降低至15%。
表1.6为加权后A+H 127家地产上市公司的综合得分，由表可见万科、碧桂园、华夏幸福、中国海外、保利地产、金地集团、旭辉控股、龙湖地产、招商蛇口、新城发展排名前十；进入TOP 20的还有华润置地、仁恒置地、滨江集团、荣盛发展、龙光地产、禹洲地产、华侨城、时代地产、中骏置业、中国金茂；与之相对，在销售额突破百亿的公司中，合生创展、新湖中宝、瑞安房地产、天房发展、阳光100则排名靠后。
表1.6：地产上市公司综合实力评分及排名
表1.7是我们排行榜上排名前20位的地产上市公司的周转率、利润率、投资回报率和债务融资成本，以及TOP 20公司与上市公司平均水平的比较。由表可见，2016年TOP 20公司平均的营业利润率达到17.5%，较地产上市公司总体的平均水平（12.1%）高出5.4个百分点，较中位数水平（13.7%）高出3.9个百分点；2016年TOP 20公司平均的存量资产周转率（年化）达到0.62倍，较地产上市公司的总平均水平（0.41倍）高出51%；结果TOP20公司2016年中期平均的投入资本回报率（年化）为12.8%，较地产上市公司的总平均水平（8.5%）高出4.3个百分点，而平均的可持续内生增长率为16.5%，是地产上市公司总平均水平（6.5%）的2.5倍；与之相对，TOP 20公司2016年平均的债务融资成本为6.5%，较地产上市公司的总平均水平（7.6%）低1.1个百分点。显然，TOP 20公司相较于其他地产上市公司拥有更高的投资回报和更低的融资成本，这为行业的并购整合奠定了效率基础。
表1.7 TOP20 公司的效率水平与行业平均水平的比较
不仅如此，由表1.8可见，相较于地产上市公司的平均水平，TOP 20公司具有更低的负债率和更小的资金缺口。截至2016年12月31日，TOP 20公司平均的净负债率为60%，较地产上市公司的总平均水平（97%）低了37个百分点；此外，TOP 20公司平均有24%的短期资金富余，但上市公司总体平均只有10%的短期资金富余；TOP 20公司平均的中期资金缺口约相当于总资产的4.0%，而上市公司总体平均的中期资金缺口高达17.5%；结果，TOP 20公司在不扩张情况下平均的最低续借率要求仅为16%，而上市公司总体平均的最低续借率要求为50%；相应的，TOP 20公司平均的利息支出与同期销售额之比仅为4.2%，而上市公司总体平均的利息支出占比则达到11.4%。显然，排名靠前的地产企业，不仅效率表现优于平均水平，其财务安全性也要显著优于行业平均水平，这就为行业内的并购整合奠定了金融基础。
表1.8 TOP 20公司的负债率和资金缺口与行业平均水平的比较
联系客服
