【天风研究·固收】大门关后，还有一扇窗——地产企业交易商协会发债梳理

 2014年9月，银行间协会发文允许在国内A股上市的房地产企业进入房地产企业，并推荐企业发行中票品种。2015年6月，协会进一步允许16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业注册中期票据。

目前来看，整个地产行业在交易商协会融资较为困难，虽然协会采取注册制，但是在过会时仍会重点关注。

交易商协会房地产债发行情况概览

本文梳理了2007.1.1-2016.11.23日期间，所有经交易商协会发行的房地产债券，包括短融、中票、PPN（不考虑ABN等）。经过筛选，这期间共发行156支债券，涉及68个发债主体。其中，2007年共发行2支债券，合计金额仅14亿；2009年、2010年各发行1支债券，金额分别为5亿、4亿；2011年没有债券发行；2012年发行2支债券，发行金额分别是7.5亿、3亿；2013年发行13支债券，合计金额88.7亿；2014年发行26支，合计发行金额258.8亿；2015年发行59支，发行金额928.8亿；2016年发行52支，发行金额796亿。

本文选用SW行业分类-房地产开发，本文暂不考虑城投公司发行的相关债券。

存量债方面，目前共有130支债券，涉及66个发债主体，定向工具35支、短融9支、中票86支，分别占总存量债券数目的27%、7%、68%；金额方面，存量债合计规模1887.6亿，其中定向工具存量金额332.9亿，短融114亿，中期票据1440.7亿，分别占总金额的18%、6%、76%。

交易商协会房地产债发行政策梳理

2014年下半年以前，以住宅开发为主的房地产企业很难进入银行间市场发行此类债务融资，仅有部分土地开发类城投公司、园区开发公司、商业地产公司允许在银行间市场发行短融、中票、定向工具等。

2014年9月，银行间协会发文允许在国内A股上市的房地产企业进入房地产企业，并推荐企业发行中票品种。2015年6月，协会进一步允许16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业注册中期票据。

交易商协会对于主营构成为商业地产的企业并无任何限制；对于主营住宅的企业，仅允许注册中票，但今年9月已彻底放开。

总体而言，银行间对于地产企业发债松绑步伐较慢，动作不及公司债那般大，因此地产行业短融、中票、PPN发行量从2014年开始有所增长，但幅度较小，融资规模也远不及公司债。

政策依据

1．银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法（中国人民银行令[2008]第1号）

2．《非金融企业债务融资工具注册发行规则》、《非金融企业债务融资工具公开发行注册工作规程》

发行条件

交易商协会就发债企业采用分层分类管理，将企业分为一类、二类企业。对于符合表1发行条件的归为第一类发债企业，如果不符合则被归为第二类企业。对于发行条件1中涉及的财务稳健度详见表2。

对于短融、中票而言，其对评级并无具体要求，但是如果评级在AA级及以上，可能会有一定程度上发债额度优惠。虽然发债主体均受40%净资产限制，但是一类、二类企业还是存在不小区别，具体区别详见表3.。

对于PPN来说，由于定向发行，其并不受40%净资产限制，同时也无评级相关要求，募集材料、注册流程也相对简单，仅需通过协会创新部审核即可；而短融、中票除了需在注册办审核外，还需经“注册专家会”上会通过才能发行。

目前来看，整个地产行业在交易商协会融资较为困难，虽然协会采取注册制，但是在过会时仍会重点关注。

最近发行的16保利MTN001，其能顺利发行的主要原因在于注册时间较早，公司已于2014年12月9号获得注册通知书的，注册额度为150亿元，其近期的发行也仅仅是在前期注册额度内的续发。

交易商协会房地产债一级发行近期概况

从11月至今，在不考虑城投类企业情况下，共有3支债券发行上市，发债总额50亿元，其中16滇中产业PPN002未披露金额。其中，我们传统意义上的地产开发商仅保利发行了30亿元的中票，且额度为2014年注册。

交易商协会可发行债券的房地产企业

根据银行间市场交易商协会最新规定，16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业则可以注册中期票据。A股上市房企要求AA级评级及以上的准入门槛，以公募中期票据为主要形式，其中按照证监会行业分类，主板上市房企共129家，其中77家已发行过债券且有评级信息，62家符合发债要求。

风险提示

交易商协会房地产企业发债政策发生变化。

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