中国人买房价值的逻辑，有两个最基本的原理。一是受政策调控而周期性变化，在“保经济”和“保民生”之间博弈，长周期上表现为房价不断上涨；二是市场会分化，北上广深等一线城市核心区域的房子具有不可替代的资源价值，价值会越来越得凸显。
对此，如果你要在广州买房，该怎么挑选新房购买？
根据2018年出台的《广州市城市总体规划（2017-2035年）》，以及2023年2月6日出台的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》，在资金相对充足的前提条件下，保证自住和投资属性的情况下，应该挑选主城区的房子购买。
《广州市城市总体规划（2017-2035年）》里主城区包括荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环高速公路以南地区、黄埔区九龙镇以南地区及番禺区广明高速以北地区，番禺区广明高速以北地区覆盖了广州大学城、洛溪、万博商圈、智造创新城等片区。《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》的中心城区核心区主要为越秀和天河，中心城区往东蜿蜒，沿着金融城和老黄埔，向外辐射到黄埔黄陂、科学城一带。
2020-2021年广州房价受“增加供应”思路带动，全市供地保持高位水平，导致如白云、花都、增城、南沙等区域出现新房“供大于求”的现象，同时出现地块流拍的窘状。2022年全市供地和成交往主城区转移，走高质量发展路线，老五区优质板块成交占比达50%。2022年广州全市均价约3.8万/平，房产均价在400万左右。2022年相比2021年虽然成交量有所下降，但因为主城区成交量上升，因此带动整体均价的上涨。其中海珠区因为改善型新房供应多，特别是中海多个楼盘的热销，引领全市房价上涨。
目前广州的新房，按市场结构可以分为六个等级。
第一级：天河、海珠、越秀
第二级：荔湾
第三级：白云、黄埔、番禺
第四级：南沙、花都
第五级：增城
第六级：从化
第一和第二等级，无论是自住还是投资，都可安心购买。
第三等级的白云、黄埔、番禺，需挑选板块购买。比如白云区的北二环以南可以购买，但是北二环以北地区，特别是北面不限购四镇，则不建议购买。黄埔区的鱼珠、老黄埔、黄陂、科学城都可以安心购买，但是距离珠江新城交通距离远的知识城及工业产房多的云埔板块则要谨慎购买。番禺广明高速以北的板块及市桥值得购买，如万博、沙溪、洛溪、创新城、市桥等，但是大夫山板块、桥南板块和石壁南站板块需谨慎考虑。
第四等级的花都房价一直很低迷，目前只适宜自住，投资属性不高。有人看好南沙板块的投资价值，但是我认为南沙板块没有中短期投资价值，只有解决产业人口导入和生活配套问题，南沙的长期投资价值才能兑现。
第五等级的增城，因为供应量太多，产业导入一般，距离中心城区远，只适合增城本地人和支付能力有限的年轻人购房。增城内荔城板块和朱村板块具有相对不错配套资源和生活环境，片区内可以优先选择。
第六等级的从化，只能说适合从化本地人购买居住，虽然房价低，但投资属性几乎等于零，到时想要置换也很难找到买家。
因此，广州市的房地产市场在分化，市场价值在回归主城区，主城区楼面地价越来越高，房价越来越贵，买家倾向于购买各区优质、高价的房源。从市场价格来说，单价4万，总价400万是纯刚需自住和具有改善投资价值的分水岭。对于普通人来说，珠江新城和琶洲等片区动辄单价10万以上的房子遥不可及，但是单价4-8万的房源，特别是4-6万区间的房源，仍是有机会触及的目标。海珠区、荔湾区、以及黄埔区和番禺区优质区域的优质房源，未来将是众多偏改善型客户选择的目标。
广州未来最有居住价值和投资属性的房产，政府已规划圈出来了。广州依水而生，依水而兴，珠江孕育了广州两千余年开放包容的悠久文明，珠江沿岸成为广州城市发展的主要纽带，诉说着千年商都的历史，又展现了现代国际都市的风貌。广州于2022年规划了珠江沿岸高质量发展的建设，开展珠江全流域谋划，塑造更高品质的公共空间、注入更高端的复合功能、彰显更高显像度的文化魅力，实现高效的交通链接、打造令人向往的目的地。
珠江航道中心城区段75公里，其中西航道17公里，后航道28公里，前航道30公里，将围绕总部经济、科技创新、绿色低碳、文化创意打造，集聚了区域经济、科技产业、舒适公共配套以及时尚文化的区域，必定是房价高企的区域。前航道包括天河中央商务区、金融城、琶洲、鱼珠、黄埔港；后航道包括沥滘科创新城、白鹅潭商务核心区。如前航道的广州第一豪宅侨鑫汇悦台单价高达20多万，保利天悦单价达16万。珠江前航道几乎已开发殆尽，后航道后续有丰富的土地发展资源价值凸显，特别是海珠区和荔湾区未来的城市更新将释放出高价值的江景房源。
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