【PR】城市商业规模核心控制指标测定策略研究

作者河北科技师范学院农村建设规划研究所副所长、城市建设学院城乡规划教学部副主任、讲师王鹤，河北科技师范学院城市建设学院讲师孔德静，天津大学建筑学院博士研究生徐嵩在《规划师》2017年第3期撰文，文章从参考指标的经验值和现状数据两个方面入手，以城乡总体规划中城市建设用地平衡表和住房建设规划图提供的规划数据及图纸为基础，从城乡规划学的角度提出了制定城市商业规模的核心控制指标的策略，并结合河北省昌黎中心城区的规划，通过与经济统计学方法测算的指标进行对比，验证了城乡规划学测定方法的科学性和可操作性，为城乡商业发展规划提供了编制思路。

[ 关键词 ] 城市商业规模；城乡规划学；核心指标；昌黎

[文章编号]1006-0022(2017)03-0127-05　

[中图分类号]TU984　

[文献标识码]B

[引文格式]王鹤，孔德静，徐嵩．城市商业规模核心控制指标测定策略研究[J]．规划师，2017(3)：127-131．

一   城市商业规模的调控途径

城市商业规模的测算方法是将人均商业面积与常住人口规模相乘，其中人均商业面积的制定是商业网点专项规划的具体内容之一，常住人口规模可以从上位规划中获知。现阶段有多种分析城市商业规模的方法，如参考相关城市的商业指标或立足于城市商业现状对城市商业规模进行预测等。

（一）以相关城市的商业指标为参考

受地缘关系限制，具有行政从属关系的城乡之间存在较大的相似性，主要体现在政策的通用、文化习俗的覆盖和地形地貌的连续等方面。同时，城市商业发展的进程也具有同源性，在制定指标时，在行政从属中处于上位的城乡往往是参考标准。以邛崃市为例，规划人员在参考《成都市商业网点发展规划》确定了人均占有商业营业面积为0.9～1.2m2后，明确了其人均商业面积也为0.9～1.2m2。随后，邛崃市通过参考各时期常住人口规模确定了城市商业发展总量 ( 表 1)。这种方法虽然便捷，但是指标测算过程并未深入量化层面，存在一定的人为倾向。此外，考虑到城市的特异性因素，若完全照搬或参考相关城市商业指标将或多或少忽略城市结构、形态、发展潜力及优势产业等因素的差异，在上位城乡商业发展水平高于下位城乡商业发展水平的基础上探讨商业指标层次，会导致盲目估大的后果。而受商业指标控制的城市商业在短时间内会出现虚假的增长势头，民众也被购物便利、商品与服务性价比高、就业岗位增多等效应蒙蔽，在短期受益中沾沾自喜，忽视了这种进程的内在隐患，即过剩的商业规模可能带来更多的失业人口。

此外，国内许多处在行政区划顶层的城市，在制定商业指标时被作为下层城镇的参考对象，其自身却无法借鉴上位城市的成果数据。因此，处在行政区划顶层的城市需要横向比较国内外其他对等城市的发展指标。国内城市的人均商业面积标准一般是：一线城市1m2，二线城市 0.75m2，三线城市 0.5m2，这一标准会随着城市商业发展而有所提升。2006年发达国家人均商业面积达到 1m2，当前国际人均商业面积的警戒线在 1.2m2左右，这是一个较为合理的数值，值得国内城市参考。

（二）立足于城市商业现状进行预测

笔者参考连续几年的人口、经济数据及现状城市商业总规模与常住人口规模，采用夹逼方法推算未来城市商业规模，即采用人口、经济的平均增长率估算城市商业总规模增长率，利用估算的人均商业面积与常住人口规模的乘积测算城市商业总规模，将估算的城市商业总规模增长率与城市商业总规模进行比较、调和，形成最终商业规模预测。这种预测方法中的增长率计算方法具有同一性，增长率数值具有固定性，在一定程度上忽视了人口、经济增长与城市商业总规模增长的差异。然而，在极具理性思维的测算方法出现之前，任何有价值的主观预测方法都不具有真伪性，“可选择”成为一种必然方式。总体而言，各类城市规划编制过程和办法都是立足于现状层面的，是对现状的调整、修正和发展预测。因此，以现状商业局面推测未来商业规模的方法较为普遍。

二    控制指标的制定策略

近年来，地产业虽出现一定程度的低迷停滞，但自 2009年起其突飞猛进的发展对我国的城市商业规模产生了极为深远的影响。据统计，2010 年昆明地区商业地产投资回报率高达8％～10％，出现“谁投资谁赚钱，投得多赚得多”的局面。截至 2014 年底，我国已开始建设的商业总面积超过18亿平方米，按照我国当前城市人口(7亿)计算，人均商业面积为2～3m2 ，商业体量严重过剩。据2016年5月数据显示，昆明市人均商业面积飙升至4m2，大大超出了国际参考线。这一情况与我国目前所处的发展阶段有一定的关系，而过度上浮甚至离谱的数据也暴露出我国在商业管理与控制方面存在的问题，其中城乡规划专业层面的理性测算方法缺失的问题尤为严重，制定科学的城市商业规模核心控制指标迫在眉睫。

（一）核心控制指标 — 人均商业面积

人均商业面积 是用来描述一个城市中的居民在总体上对商业设施规模的占有量的指标。在假设商业设施分布匀称的前提下，人均商业面积指标对衡量城市商业规模的合理性具有重要作用。城市商业发展规模其他指标的制定，如各级商业中心规模 ( 包括市级商业中心、区级商业中心和社区商业中心) 、社区零散商业规模等指标，均需基于人均商业面积进行测算。

（二）核心指标制定策略 — 城市建设用地平衡表

城乡总体规划是商业发展专项规 划编制的核心依据，前者分时期明确规划出各类建设用地规模，集中体现在城市建设用地平衡表中。根据城乡总体规划文本和图集内容，以及中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范 (GB 50180—93)》和商务部《居住区公建服务设施控制指标》中的相关要求可知：①城市建设用地平衡表中对居住用地、商住混合用地和商业服务业设施用地的规模进行了明确；②居住区配套公建用地比重占 15％～ 25％，其中商业用地约占 8％，商住混合用地中的商业用地约占 20％；③居住区配套商业服务建筑面积千人指标为 700 ～ 910平方米 / 千人，折算营业面积为 580 ～760 平方米 / 千人。

基于上述研究，本文建立了城市人均商业面积指标测定模型：

（三）核心指标制定策略 — 住房建设规划图

与通过城市建设用地平衡表测定城市商业规模核心控制指标的方法不同，住房建设规划图更加关注图纸层面的商业用地规模。城乡总体规划中对居住用地的人口、范围、规模和片区划定等内容以住房建设规划图的形式进行规划表达，具有清晰、详细、完整的特点。在对城市范围内的不同住区进行划定时，首先可利用辅助软件辨析、测算出居住片区覆盖范围内的商业用地规模占城市全部商业用地的比重；其次结合居住区配套商业服务建筑面积千人指标折算出营业面积约为580～760平方米/千人(一般性商业营业面积与建筑面积之比为 1 ∶ 1.2 )，即人均商业面积为 0.58～0.76m2，并将其代入公式(3)计算：

三  核心指标准确性的专业实证

就商业发展专项规划而言，学界并未对城市商业规模的制定提出明确统一的方法。鉴于此，从城乡规划学领域着手对城市商业规模核心控制指标进行建构具有更强的专业说服力和更广的研究空间，在预测、控制、规划和管理等层面形成合乎专业科学、适应社会发展需求、具备调整弹性的有效策略并加以论证，是对城乡规划编制体系的完善。因此，本文选取实际案例对这种专业性指标的精确度进行效果验证。

（一）实例选定

本文以河北昌黎中心城区为例，依据《昌黎城乡总体规划(2011—2030)》(以下简称“总体规划”)，对昌黎中心城区的常住人口规模、用地性质及范围、居住分区等内容进行分析。规划期限为2011 ～ 2030 年，其中近期为 2011 ～2015 年，中期为 2016 ～ 2020 年，远期为2021～2030年。本文选取总体规划期限的中期起始年2016年的基础数据对案例展开研究。

（二）经济统计学方法测算

据项目组 2014 年初的商业普查显示，昌黎中心城区商业网点约有0.22万个，商业网点营业面积约为 25.71 万平方米，人均商业面积约为 1.62m2。

参考同等水平城市人均商业面积指标及昌黎商业营业现状，初步判定昌黎中心城区商业规模存在过剩情况。本文选定统计测算值为样本 1，即人均商业面积为 1.62m2 ；借鉴国内三线城市人均商业面积的参考值 0.50m2，并综合考虑县域村屯人均指标情况，设定人均商业面积1.00m2为样本2。

2010年底，昌黎GDP总值为 127.76亿元，同比增长 11.2％；2013 年底，昌黎GDP总值为199.20亿元，同比增长15.6％，人均GDP为3.35 万元，同比增长13.5％。城镇居民人均可支配收入约 2.13 万元，同比增长 11.6％；农民人均纯收入约 0.98 万元，同比增长12％。2013 年社会消费品零售总额为54.78 亿元，同比增长 18.1％，人均社会消费品零售总额达到0.98万元，同比增长 17.8％。近年来，昌黎 GDP 一直保持12％～18％的较高增长率。因此，项目组假设选定人均商业规模增长率为12％～18％(取上限值测算)，对样本1、样本2进行测算。

显然，从存量规划的角度看，样本1 的数据存在明显的不合理，而样本 2由于是参考人均指标选定的，具有较大的人为性，将对结果产生关键性影响。换言之，若样本2中的人均指标选定是合理的，则测算结果可信。

（三）城乡规划学方法测定

首先，项目组参考昌黎城市建设用地平衡表(表2)，计算城市人均商业面积。取昌黎中心城区的居住区人均商业面积( 0.58～0.76m2 ) 的 上限值，并将其代入公式(2)计算：

其次，项目组通过查阅昌黎中心城区住房建设规划图划定的居住片区范围( 图 1)，结合规划底图用地性质，借助CAD 软件对居住片区覆盖的商业用地规模进行测算。结果显示，居住区的覆盖商业用地规模约为152.11hm2，占城市全部商业用地规模的51％(图2)。在此基础上，计算昌黎中心城区人均商业面积。 取昌黎中心城区的居住区人均商业面积 ( 0.58 ～ 0.76m2) 的 上限值，并将其代入公式(3)计算 ：

（四）小结

通过实证研究发现，采用城乡规划学专业方法测算商业规模的优势在于充分注重城市规划编制的系统性和连续性。商业发展专项规划尊重总体规划的权威性和科学性，指标制定需要的基础数据来源于上位规划，对上位规划的依赖较大，这是必然的。采用城乡规划学的两种方法测算商业规模，得到的指标数值趋于一致(表3，表4)，进一步证明这种专业方法的可行性(图3，图4)。但是，需要明确一点，专向规划指标的制定是在城乡总体规划的基础上进行的，在利用城乡规划学专业方法测算商业规模时需要城乡总体规划具备极高的科学性。

四  指标调整的建议

依据城乡规划学专业方法测算商业规模核心控制指标，并以此进行城市各级商业规模制定是合理的程序。然而，基于特异性层面的思考，规模、形态、影响因素等不尽相同的各类各级城市在指标制定时都或多或少存在差别，套用单一的测算公式计算，结果可能出现一定的偏差。因此，在适用范围层面需要进行必要的调整，即进行原则内的系数化修正，使结果更具有独特性和灵活性，更能准确反映城市商业的基本格局。

（一）县域村镇平衡力

与中心城区相比，县域内村镇商业分布结构不明显，商业规模指标相对较小，在城乡规划和商务部的相关规范中，参考常住人口规模可以按照镇对等于居住小区、村屯对等于组团的方式分别取值( 表 5)。同时，结合县域村镇人均商业规模指标，将城市人均商业规模指标调控在国际参考值范围内。

（二）大都市辐射力

常住人口规模是影响城市商业总规模的另一个重要指标。对于内向型中小城镇而言，城市商业服务人口主要集中在常住人口范围内，而对于外向型大都市而言，外来流动人口的商业需求同样占有重要比重，在特定时期和节假日外来流动人口甚至超过常住人口成为城市主要的经济贡献来源。因此，仅从常住人口入手测算城市商业规模或存在一定的片面性。在满足专业测算基本原则(即以常住人口进行测算 ) 的前提下，采用修正系数或取上限值等方法适当增大人均商业规模可降低由于忽略外来流动人口而造成的指标误差，这是调整大都市对外辐射力造成的商业规模偏差的重要方法。

（三）大环境模型影响力

宏观环境 (PEST) 对城市商业规模存在一定影响。PEST中的“P”指Political Factors(政治因素)，即在国家、地区范围内的政治制度、体制、方针、政策和法律法规等常常制约、影响城市商业行为，尤其是长期性的商业投资行为 ；“ E”指Economical Factors(经济因素 )，国家、地区的社会经济结构、经济发展水平、经济体制及政策等内容将直接决定和影响城市商业经济发展方向与趋势 ；“ S”指Social and CulturalFactors(社会和文化因素)，包括人口因素、社会流动性、消费心理、生活方式、文化传统和价值观等内容，这些将影响城市商业服务对象的规模、结构和需求、商业活动状态、商业文化建设以及商业参与度和认可度的变化 ；“ T”指Technological Factors(技术因素)，即科技进步对城市商业业态结构、运营模式、参与形式、需求内涵、服务模式和交易范围等方面产生极为深远的影响，如电子商务对传统商业业态产生巨大的冲击。

综合而言，PEST模型是一种宏观层面的结构影响，与本文所探讨的微观层面的专业测算商业规模的方法不存在最直接的关联。在考虑其影响而修正商业规模控制指标时，采用与城市大环境相协调的原则，以动态处理的形式加以考虑，实现测算结果最大程度的精准。

文章全文详见《规划师》2017年3期

《城市商业规模核心控制指标测定策略研究》

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