熊猫贝贝专栏内容：地产话题第一百五十一期（NO.151）
专栏内容：关于写字楼的那些事儿
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图片来源：头条推荐
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疫情之后，众生皆苦。
2020年这场疫情的影响和后续伤害，超越了所有人的想象和预期。
为期1-2个月疫情隔离期（各地情况不一样，大概就45天左右吧。）的焦虑，现在看起来其实并不是庸人自扰，这或许是大部分在面对灾难和不可抗力时的“第六感”在预警。
疫情之下，经济受损，覆巢之下安有完卵？
而所有宏观层面的经济损失，最终都要落到每一个经济个人和家庭头上。
收入锐减，前途未卜，形势不明……疫情后时代的经济衰退和市场萧条，已在眼前：
中国2020年Q1 GDP -6.8%，这是中国经济从新中国到今天唯一一次出现负增长。
失业潮，倒闭潮，降薪潮，辞退潮，关门潮……在中国各个城市陆续上演。
收入受损，工作不稳，千万2020届毕业生就业难，头部企业都开始裁员节流……
疫情在中国被控制，却继续肆虐全球，中国经济三驾马车之一的出口受损严重……
这是疫情这样不可抗力带来的必然经济伤害，恢复正常需要过程和时间。
但是中国的楼市，疫情过后，却更加魔幻了。
最近一段时间，一些统计数据和热门现象，给我的感触和思考还挺多的。
比如深圳疫情后，出现了反常的“疫情景气”，也就是疫情后的楼市大热：
“房抵经营贷资金可能流入房地产市场”“想买千万元楼盘，先交百万元‘喝茶费’”“一边悲叹失业，一边热切讨论房价大涨”……疫情影响未散，深圳楼市近来呈现的火爆行情让人吃惊。国家统计局近期发布的3月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，深圳同比涨幅居于北上广深首位。
而进入4月份，深圳的楼市恢复速度，也超越了所有人的预期，继续坚挺的“量价齐升”
2020年4月成交量为近5年来新高（图片来源：咚咚找房）
另一方面，是深圳写字楼的空置率出现了历史性的“新高”：“量价双跌”写字楼租赁市场
有着国际五大行之一名头的戴德梁行（物管和商业经营公司），近日发布一季度各大城市甲级写字楼报告，分析北上广深四个城市的报告，可以总结出这样一个要点：
一季度空置率，最高的是深圳，达到24.6%，其次是上海21％，北京13.8%，广州最低，5.2%。广州也是四个一线城市中唯一空置率下降的城市。
同时也有跌价情况，一季度京沪广深租金全部小幅下跌，其中深圳下跌幅度最大，为－3%，北京下跌1.3%，上海下跌0.8％，最抗跌的是广州，下跌幅度只有0.6%。
图片来源：戴德梁行报告
住宅和写字楼，都是地产行业的产品，都在深圳，为何会出现如此之大的“差别待遇”？
今天这篇文章，就和各位朋友好好聊一聊，中国房地产市场中的写字楼产品。为您解读写字楼背后的故事。
图片来源：头条推荐
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今天各大城市市中心最多的建筑，肯定是写字楼，甚至高耸入云，富丽堂皇的写字楼，在一些城市具备了“地标”的形象价值，更是成为了各地政府的“心头好”。
但是很少有人知道或关心，写字楼真正出现和发展的时代和背景。
世界上最早的真正意义上的写字楼，出现在1920年左右的美国，那个时期的美国，是美国历史上最为繁华和鼎盛的时期，经历了第一次世界大战后，最大的受益国家美国，开启了城镇化和第三产业（金融和贸易）高速发展的15年。
而最早的写字楼，有据可查的，就是位于美国纽约市华尔街上的股票交易中心。
1930年的大萧条时期的华尔街
今天的华尔街
华尔街街景
华尔街铜牛是华尔街的象征，就在股票交易市场门口
写字楼天生就不是为了给人类提供居住生息空间的，用最直接的催生原因来思考，写字楼就是完全为了第三产业的发展需求而产生和存在的。
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”
词条解释：百度
写字楼的出现，也是一个城市城镇化的重要标志。因为城镇化的最重要的特征，就是第一第二产业的人口向第三产业的转移：农民进城和白领出现。
写字楼发展史，也是城市的进化史，每一个城市都以所拥有的写字楼数量和档次作为城市的荣耀和地位的象征，这种象征，全球通用。
中国的写字楼，也是随着80年代开启的城镇化，从原本的政府办公大楼，逐渐衍变和提升，成为了城市发展的产物。
计划经济时期，也就是60-70年代，中国传统生产和经营场所中还没有写字楼的概念，只有行政管理的单位办公楼，它的管理是一种只对内进行行政管理的封闭式办公方式和空间，甚至是用简单粗暴的厂房加盖和简单分隔形成的空间，不属于主流需求，存在和使用不具备普遍性和参考性。
而世界上其他国家最初的写字楼，是因商务活动的需要而集中在一群小房子中的各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少风雨中的交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把银行、律师、会计师、商业客户集中在一起。
就像我们上面为写字楼溯源的美国纽约华尔街一样。
中国的写字楼，发展大概经历了以下5个阶段，周期大概是60年时间：
第一阶段写字楼：60年板式筒子楼时代
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那时候办公楼的高度一般只有4-6层，各个单位和企业因商务活动的需要而集中，这类板式筒子楼，房间分布在走廊两侧，大楼里没有电梯和空调，门口设有传达室，人们就是在这样的情况下办公的。
这个时期的写字楼，具有典型的机关办事风格，使用人群也多以政府，部门办公群体为主，时至今日，各个城市和地区的执政部门办公地点，甚至是银行，机关，公检法部门仍然延承了这种模式。
山东青岛政府大楼（图片来源：网络）
第二阶段写字楼：综合性仿国际标准
70年代从酒店衍生出来的新兴写字楼
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因为外企刚进入中国时都在酒店里办公，所以后来兴建的写字楼也与酒店分布相似，有相应的配套设施，服务等，这类写字楼满足了大量外企的基本办公需求，还满足了他们生活、交流的需求。
80年代概念形成
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人群集中之后，除了解决了工作的问题，还需要解决他们的吃饭、休闲、健身合并使用公共服务功能等问题，于是，开始在写字楼中增加相应的功能设施， 比如集中的卫生间、开水间餐厅、健身房等，写字楼的概念逐渐成形。这个时期的写字楼，从外面看，还是传统酒店的样子。
第三阶段写字楼：90年代的快速兴盛时期，用途标准化的写字楼雏形建筑大量出现。
90年代后期，写字楼开始逐渐兴盛，并逐渐成为一个城市的地标性建筑物。写字楼开始考虑客户的贴身需求，加入绿色环保办公理念，提高了智能化的水平，提升了企业办公效率，写字楼进入市场成熟化阶段。
90年代，以电信大楼、银行大楼、大酒店为标准的写字楼，在中国各个城市中陆续出现。
在80后、90后的孩童时期，酒店，医院，电信大楼，城市广场，是记忆最深刻的建筑。
电信大厦，是中国写字楼的先驱
第四阶段写字楼：20世纪末开始重视商务形象，中国写字楼时代正式拉开序幕。
以1997年深圳地王大厦为一个重要的历史代表节点。具有里程碑意义。
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深圳地王大厦高69层，总高度383.95米，实高324.8米，建成时是亚洲第一高楼，也是全国第一个钢结构高层建筑，位居目前世界三十大建筑之列。大楼于1996年完工。1997年正式投付使用，对外开放。
是中国写字楼建筑中具有奠基标志的代表。
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20世纪末，写字楼发展更集中于以提高人性化、环保性、智能化的绿色办公空间，力求提供低成本、高效率的商务平台，融合了更多的“互联网”元素，办公空间更加开放式，向着更高层、更智能、更综合、更灵活的方向发展。
写字楼从经营情况上来看，可以说是所坐落城市的第三产业的“晴雨表”，也是一个城市和地区城镇化的“硬指标”。
中国写字楼最集中，档次最高，存量最大的，就是中国的四个头部城市：北广上深
这也是中国最发达，城市地位最高，第三产业最发达的城市代表，到2020年的今天，这个结论依然不可动摇。
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说到城市地位，媒体和大众很喜欢用简单粗暴的住宅产品的价格，也就是房价来PK，但其实这个指标水分很大，再结合过去十几年中国房价的飙升，房价代表一个地方和城市的发展水平，近年来也饱受公众诟病。
其实房价的经济逻辑很简单，有价无市和有市无价的极端情况往往都深藏于市场交易中，再加上房产交易周期和各个阶段的政策调控，从房价上来评判一个城市的发展、城市地位和经济水平，没有即时性，没有参考性也没有真实性。
特别是人口外流的城市，较弱的3-4线城市，依赖返乡置业和棚改推高的房价，完全掩盖住这样类型的城市真实发展情况。（坐拥百万级别的房产，但是没有流动性的小城市）
举个最简单的栗子：
福建GDP全省第一是三线城市泉州市，房价1W ，GDP超越省会福州和厦门。
而同样城市等级的温州市，4W 的房价，GDP还赶不上泉州的四分之一。
难道房价高就能代表城市发展的好吗？这显然就是不合理的。
在今天一些县级城市的房价已经破万的楼市行情下，还用房价说实力的思维和方式，行不通了。
而写字楼的租金水平和出租情况其实更能反映一个城市真实的发展水平，因为租金没有泡沫（属于商业经营固定成本，有承压极限，价格真实。），商业经营不能撒谎（盈利扩张，亏损收缩的必然现象）更能够反映真实的发展情况。
这里要再次提前明确一下关于不动产投资的正确认知：
1、投资是长期的，以资产自身的营收作为回报的，中国住宅商品房，算不上投资，只能算投机。
2、不动产投资，以不动产经营租赁收益为模式，才是标准思路。
按现在中国大陆境内，所有不动产类型的资产来说，写字楼的平均出租回报率，是最高，最稳定，也是最有上升空间的。
写字楼持有收租，是中国房地产市场中，最符合经济规律和最合理的“不动产投资”。
我们先看看中国商品房的租赁回报情况：同等级别城市中，世界垫底水平。
北京1.4%的回报率，换成回报年限是72年左右，一个70年产权的房子，72年才能租赁回本，这能算投资么？
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全国范围以内：一线城市垫底
按照深圳的房价和现有租金对比，一套房子的租赁回报年限，超过76年。（静态）
图片来源：米筐投资
然后对比全国写字楼租赁回报率：
根据戴德梁行报告：
全国一线城市甲级写字楼最新租金水平，
北京最高，378元／m／月，
其次是上海261元／m／月，
深圳235元／m／月，
广州最低，190元／m／月。
2010-2019十年时间中，中国四大城市的甲级写字楼的静态回报率，就没有低过6%，个别写字楼甚至在过去十年一直保持10%以上。
也就是说，写字楼的回报年限，大概在15年以内。
但是写字楼本身也具有投资额大，存在经营风险和市场竞争，具有投资门槛等等特征。
而且写字楼涨价的逻辑和商品房完全不一样，甚至还有折旧贬值和被新项目排挤竞争的收益风险。
这其实是符合长期投资的逻辑和规范的。
所以写字楼的核心经济逻辑，是高投入，高回报，高风险的不动产长线投资。
写字楼对卖相和高集中度的特性，世界上有名的超高层建筑，都是写字楼。
写字楼，在任何发达国家和地区，都是优质的不动产投资标的物。
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三大关键词：“供过于求”，“存量竞争”，“更迭快速”
1、供过于求：
中国的商品房快速发展和大基建时代的带动，原本是基于高城镇化，三产发达的经营需要的写字楼商办物业，在过去几年，特别是2015年以后，如雨后春笋一般的在各个城市和地区大量出现。当然这和地方政府追求城市形象的执政需求分不开，先不说大量超高层烂尾的情况，就说一些城镇化进程还处于比较低的区间中的城市，根本没有考虑产业需求和三产比例，就大量建造上市写字楼产品，现在在一个个三四线城市看到富丽堂皇高大气派的写字楼也不是什么稀奇事，有空置率就是供需关系失衡的表现。
然后是以北上广深为代表的一线发达城市，在原本就紧张的土地供给中，更是优先发展商办物业（政府长期回报效应需求），也导致了一线办公物业的存量在过去几年中迅猛增长。
图片来源：戴德梁行报告
2、存量竞争：
既然供过于求是现实情况，就必然会导致产生存量，而后续新增入市的商办物业，就会进一步恶化存量关系：市场上对于商办物业的群体总量有限，存量都消化不玩，又有新玩家入场分食，必然导致的是激烈的市场化竞争。
商场如战场，竞争无兄弟，写字楼物业的竞争最典型的代表结果，就是空置率的出现。
在结合2020疫情黑天鹅对第三产业的毁灭性打击和持续影响，2020年的写字楼市场，出现高空置率的情况非常符合市场规律。
只是已经存量竞争的写字楼物业市场，在疫情黑天鹅的影响下，让这个竞争更为白热化和激烈化而已。
3、更迭快速：
以深圳为例，1997年落成的地王大厦作为深圳写字楼和地标，在第一批新深圳人心目中的印象，也只不过是20年，2017年新建的京基100迅速取代了地王大厦的地标地位，而京基100，还没到5年，就已经在深圳排到了第二：下面是深圳高楼排行，都是写字楼属性，无一例外。
1.平安金融国际中心592.5米
2.京基100 总高度441.8米
3.华润总部大厦392.5米
4.深业上城三期项目1塔388.03米
5.地王大厦383.95米
6.赛格广场355.8米
7.汉京金融中心320米
8.东海国际中心公寓楼308.6米
9.CFC长富中心303米
10.华侨城总部大楼301米
这就是深圳：没有最高，只有更高，没有最快，只有更快，所以叫“深圳速度”，渗透到每一个细节。
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这还只是深圳一个城市，北京上海也同样是写字楼飞速更迭，原本一个写字楼和一个企业8年10年的陪伴，现在的效率，最多2-3年，更快的半年一年也很常见，就像2017年P2P行业蓬勃高峰期，上海写字楼（金贸大厦为例）的商办租赁更迭周期，只有6个月。
但是，如果从理性合理的长期投资来看，中国的写字楼发展和竞争局面，是资本投资过程中必然会出现的可预期风险和符合投资规律的。
1、理性看待“空置率”：受到市场经济波动正常的经营风险。
疫情造成了社会的互动隔离，最大的打击就是以服务为核心的第三产业，而第三产业的收缩导致写字楼空置率上升，符合经济学传递规律，当然和房价相比，房租更诚实。
而未来疫情过后中国经济向好，这样的阶段风险损失也会得到修正和弥补。
并不值得大惊小怪，2016年的时候共享经济和互联网金融蓬勃发展的时候，写字楼也赚的盆满钵满。
既然是投资，就要赚的起也亏的起，是吧？
2、各个不同城市的写字楼受到城市定位的影响，也随着时间和突发的疫情被无限放大：
其中广州作为一线城市代表，却具有极低的空置率，和广州“商贸办公”的城市定位分不开。
但是通过空置率的情况，可以清晰的看到：空置率越高的城市，越落后。
特别是在北上广深这样的发达城市疫情后出现了空置率上升的情况基础之下，其他二三四线的写字楼情况，更是可以预期的差。
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3、“房住不炒”的房地产新时代背景之下，不用未来，当下的优质写字楼已经成为资本追捧的标的物。
当商品房褪去“暴利”的外套，回归居住价值的时候，其他房地产产品的投资价值和投资逻辑才能被充分的发挥出来。
上海浦东写字楼集群（图片来源：网络）
写在最后：
其实真的感觉疫情就像照妖镜一样，不仅照出了各种社会百态，也让资本的游戏变得透明。
还有人，甚至是不少的人，企图借势炒房牟利或者通过买房实现财富保障。
而写字楼的真实，在于它作为产业需求的诚实，第三产业和写字楼，一荣俱荣，一损俱损。
这就是中国写字楼在2020疫情后表现的意义：
真正的财富和价值，从不说谎。真正的投资和回报，没有稳赚。
这就是今天我想给大家说的，关于写字楼的故事。
祝福中国经济快速恢复，经济向好。
国运，即是人运！
还抱着买房躺赚梦的人，该醒醒了。
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