普华永道解读 | 新冠疫情相关租金减让会计处理规定及应用案例

财政部近日发布了财会（2020）10号《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》（“简化处理规定”）及《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理应用案例》（“应用案例”），帮助企业简化新冠疫情相关租金减让的会计处理，以减轻企业负担。

在符合规定的条件下，企业可选择采用简化处理规定，由此不需要评估疫情相关的租金减让是否属于租赁变更，亦不需要重新评估租赁分类。反之，若企业未采取该项简化处理，则需对所有相关租赁合同进行梳理，并按具体情形判断租金减让的性质以进行会计处理，例如：触发合同中原条款的可变租赁付款额（负值）会在当期确认，符合租赁变更定义的安排需要按照租赁变更的会计指引进行会计处理，从而导致大多数情况下租赁减免的金额会在剩余租赁期摊销、适用2018年版新租赁准则的承租人其租赁变更还需按变更时的折现率对新租赁付款额按折现额重新计量租赁负债等等。

谁能用？

适用范围

*由于国际财务报告准则并未为出租人提供相关豁免，为避免准则差异，在境内外同时上市的企业、在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，作为出租人不能选择该简化处理规定。

条件

租金减让方式囊括

适用方式灵活

企业既可以按照《企业会计准则第21号——租赁》进行会计处理，也可以选择采用简化处理规定，非强制适用。该选择应当一致地应用于类似的租赁合同，不应随意变更。

生效日

自发布之日起施行，亦适用于自2020年1月1日至发布日之间的相关租金减让。

如何用？

按照下述方法对选择采用简化处理规定的租金减让对号入座进行处理：

承租人——2006年版租赁准则

租赁方：承租人

租赁分类

租金减免会计处理

延期支付会计处理

经营租赁

将减免的租金作为或有租金，在减免期间冲减“制造费用”、“管理费用”、“销售费用”等科目

在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项

融资租赁

将减免的租金作为或有租金，在达成减让协议等解除原租金支付义务时，冲减“制造费用”、“管理费用”、“销售费用”等科目，并相应调整长期应付款，按照减让前折现率折现计入当期损益的，还应调整未确认融资费用

在实际支付时冲减前期确认的长期应付款

承租人——2018年版新租赁准则

租赁方：承租人

租赁分类

租金减免会计处理

延期支付会计处理

上表的租赁

将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等解除原租金支付义务时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减相关资产成本或费用，同时相应调整租赁负债

在实际支付时冲减前期确认的租赁负债

未上表的短期租赁和低价值资产租赁

将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减相关资产成本或费用

在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项

出租人——2006年版租赁准则

租赁方：出租人

租赁分类

租金减免会计处理

延期支付会计处理

经营租赁

将减免的租金作为或有租金，在减免期间冲减租赁收入

在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项

融资租赁

将减免的租金作为或有租金，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，冲减原确认的租赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调整长期应收款，按照减让前折现率折现计入当期损益的，还应调整未实现融资收益

在实际收到时冲减前期确认的长期应收款

出租人——2018年版新租赁准则

租赁方：出租人

租赁分类

租金减免会计处理

延期支付会计处理

经营租赁

将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减租赁收入

在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项

融资租赁

将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减原确认的租赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调整应收融资租赁款

在实际收到时冲减前期确认的应收融资租赁款

应用案例

应用案例通过下述五种租金减让情形针对承租人和出租人如何应用上述简化处理规定给予详尽指引，包括具体计算及会计分录。

具体情形

适用方式

情形一

免除甲公司（承租人）2020年第二季度的租金，其他合同条款不变

租金减免

情形二

将甲公司（承租人）2020年第二季度的租金递延至第三季度末支付，其他合同条款不变

延期支付

情形三

将甲公司（承租人）2020年第二季度的租金减少50%，2021年第一季度至租赁期届满每季度租金增加10%，于每季度末支付，其他合同条款不变

租金减免+延期支付

情形四

免除甲公司（承租人）2020年第二季度的租金，租赁期延长一个季度，延长租期的租金与原合同租金一致

减免一定期间租金的同时将租赁期延长不超过减免期的期间并收取等量租金等情形，视为延期支付

情形五

将甲公司（承租人）剩余租赁期内（直到2021年12月31日）每季度租金减少10%，其他合同条款不变

不满足简化处理规定的适用条件（因其包括对2021年6月30日之后的应付租赁付款额的减让），因此承租人和出租人对整个减租安排均不能采用简化处理

如何披露？

本文所述观点基于普华永道对简化处理规定和应用案例的观察和理解。