近几年来，全国各地人大、政府法制办都在进行地方“物业管理条例”的修法和立法。
由于物业管理涉及到公共民生和城市社区治理诸多方面，地方“物业管理条例”的修法和立法，倍受社会关注。
地方“物业管理条例”修法和立法，是物管制度的顶层设计，将对社区治理的基层实践，产生重大的变革和影响。
我们需要一部怎样的物管法规？地方“物业管理条例”的修法和立法，应如何在规范行业市场，引导物管行业健康发展，促进社区业主自治转型等方面发挥积极作用，是人大、政府立法机构和社区工作者需要面对的重要课题。
下面我就物业管理地方立法的相关问题，谈谈我的观点。
一、物业管理地方立法，要树立市场化观念。
物业管理是有偿的商业服务，物业管理的矛盾纠纷，是简单的商业矛盾纠纷，是物管企业同小区业主的利益之争，不是群体暴政，政府不要把简单的物管商业纠纷复杂化。
物业管理地方立法，应树立市场化观念，用市场规则解决物管市场问题，規范物管民事主体双方的行为，不要用行政手段解决市场问题。
物管条例立法，要回归物管市场主体本位，即規范物管市场行为，打破市场垄断，开放市场，尊重市场主体双方的自由、自主选择。政府不要强制介入民事事务，能通过经济合同规范约定的，政府不要强制设定行政手段干涉介入。
政府要协助、指导物管双方平等谈判，自由选择。
物业管理地方立法，不要包罗万象，面面俱到，搞成大杂烩，建议对业主委员会的规范，放到《业主大会和业委会指导规则》中去。
“物管条例”是规范物业管理专业市场的法规，不是社区组织法，也不是居民自治管理条例。
立法者要把握法规的主体方向。
二、物业管理地方立法，要树立依法治理的观念。
小区物业管理要坚持“依法进驻，合同管理；财务公开，责权明晰”。
依法进驻，即由小区出钱购买物业商业服务的物权业主，独立投票自主选聘，花多少钱买服务？请谁来管理？应由全体业主共同决定。
政府要退出市场干预，废除目前有的地方物管条例中，对私有住宅物业选聘物管，强制进行招投标的规定，废除政府包办，“专家”定标的所谓物管招投标，把小区物管的选择、选聘权回归业主，由花钱买服务的物权主体业主说了算。
合同管理，是物管合法管理的基础。
用国家《合同法》、《物权法》等相关法律引导、规范物管双方的民事行为，应纠正目前普遍存在的前期物管即千年物管、千年合同。
纠正所谓事实管理就得强迫交易缴钱的违法行为。
立法维护物管市场秩序，小区无合同或合同到期终止，物管企业应立即撤离，赖着不撤离，业主可拒绝付费，废除现行一些地方物管条例中“事实管理”的强制交易保护伞条款。
立法维护市场主体平等，改变长期物管市场甲方缺失的现状。
财务公开，是解决小区物管矛盾纠纷的有效手段。
物业管理地方立法，应明确规定小区的一切公共收支，必须纳入业主监督、监管范围。
有条件、能力的小区，可由业主大会账户直接监管小区公共收支，定期公示公布小区收支账目，有效遏制物管企业瞒报收入,夸大支出，做假账，侵占小区公共资金的违法行为。
责权明晰，首先要解决小区产权归属明晰问题，其次要用物管合同规范约定物管企业和业主的权利和义务，让物管双方依法依规做事，树立契约精神，诚实守信，业主自觉履行物管缴费义务。
业主大会组织化，业主委员会专业化。
在物管制度设计上，将业主大会以非法人“其它组织”的形式在民政部门注册登记，纳入社团法人规范管理。业主委员会要成正规军，发工资，竞选上岗，可选聘执行秘书、财务管家、机电专家、法律顾问、物管职业经理人，保持业主委员会组织机构相对稳定。
有能力的业主委员会可向小区服务中心转型，承接政府社区老人日照、互助帮教、心理疏导、运动保健等任务。
政府应通过立法，让业主委员会转型成为一个小区物权业主的商业社团机构，而不是社区群众运动的造反团。
三、物业管理地方立法，要有互联网智能化管理的新技术理念。
中国正在进入互联网智能时代，科技改变生活，同时也在引发传统物管模式的全新革命。
各地的物业管理地方立法，应通过物管条例立法推进智能物管、智能化小区建设。
用互联网技术助推小区财务公开、业主大会网上投票，共同决策；用智能新技术推动小区物管智能化，实现手机开门关门、车牌自动识别进出小区、手机自动锁车、手机自动缴费、小区家庭远程监控防盗等。
推动小区智能化建设，有效改变长期以来物管行业劳动密集型，招工难用人贵的現状，让传统物管业转型升级为现代智能化管理服务中心。
政府应立法推动、扶持小区智能化推广运用，提高物管业智能化程度，提升物管效能，降低物管人力成本，改善民生养房贵的现状。
目前，政府要善于发现各地区智能化建设的成功案例，立法机构应注意对本地成功案例的调研、总结、推广。
四、物业管理地方立法，要有敢为天下先的改革勇气。
物业管理地方立法，要结合各地基层实际，敢于改革创新，针对物业管理的矛盾纠纷难点，进行制度设计，规范市场行为，打破问题瓶颈。
这几年一些地方物管立法，创新亮点频出。
如有的城市立法规定，明确公示公告小区公共部分、配套公共设施设备等。
有的地方给业主大会开立银行账户，监管小区集体公共资金。
有的地方立法，探索实行业主大会组织化，将业主大会以非法人“其它组织”的形式在民政部门注册登记，纳入社团法人规范管理。
我们期待在新一轮的物业管理地方立法中，一些社区治理的难题能通过新法的实施得到解决。
深圳是中国物业管理的发源地，然而近年来随着全国各地物管条例修法，深圳物管立法已落后于国内许多城市，近年来深圳有许多规模小的老旧小区被物管公司弃管,成为社区治理的难点。
国家民政部早在2004年就推行社区业主自治转型，2007年国家颁布的《物权法》就明文规定，业主可以共同决定，自行管理小区，但至今深圳小区业主还在为备案主管部门不发新组织代码证，不能银行开户监管小区集体资金而发愁，小区业主自治、业主自管举步维艰，小区公共部位被开发商、物管商侵占，物管维修金被侵占、被卷走、被违法挪用的现象在深圳非常普遍，成为引发小区矛盾冲突的导火绳。
物业管理地方立法，是否能成为善治良法，是否能让几十年的社区物管矛盾止纷企稳,需要立法者的智慧和勇气。
物业管理地方立法，要突破“业委会不能收物管费””业委会不能银行开账户不能办税务证”的陈旧观念。物业管理费不是物管企业的收入，是业主众筹的物管预付金，为什么代收代管的物管企业可以隐瞒收入，夸大支出，不公布收支账目？
业主众筹的物管预付金，为什么可以被代收代管的物管企业侵占、挪用、卷走？
却不能让业主组织开立银行账户公款公存，资金自管？
在一些地方，业主想纳税却不能办理税务登记证。
实践证明，现行的物管企业代收代管小区业主物管预收费，这样的制度设计如同让物权业主沦为失去土地的农民,失去小区财权的业主，自然也失去了小区的话语权、决策主动权。
五、物业管理地方立法，要有改革创新的新思维。
物管条例立法要为小区业主自治创新、业主自管物业保驾护航。小区业主从来就不缺少创造的锐智，政府立法机构应重视社区民间治理创新成功案例的调研推广。
2016年1月，深圳福田区景洲大厦在全国率先实行小区公共收支“财务共管，资金自管”改革创新物管新模式，将小区物管费、停车费、维修金、水电费、入户维修费、办卡工本费等小区一切公共收入，缴存入小区业主大会账户，由业主监管，由业委会每月给选聘的物管公司、职业经理人开支票发工资（银行每月对账单留下支出痕迹），定期报销日常维修费。
小区所有收支公开透明，阳光运作。只此一招，让物管公司隐瞒收入，夸大支出，不公布收支账目，不接受审计等顽症，从此根治。
让物管撤离，卷走小区公共集体资金的现状成为历史。
实践证明，小区物管财务公开，阳光运作，是最好、最有效、最可具操作性的监督。
目前，深圳景洲大厦已按国家发改委的指引，完成了小区物管费、停车费按市场机制定价，规范调节，小区业主物管缴费率99.64% 位居全国物管业界首位。
景洲大厦只是个只有440户住宅的高层老小区，但小区业主公共积累已达一千万,小区业委会每年给业主减免1个月物管费、1个月停车费；每年给小区业主租户、物管农民工发泰国大米、食用油、苹果等民生福利。
这一切都得益于深圳景洲大厦早在2003年就实行了小区业主自治，业主掌握了小区话语权、财务权、决策权、监督权；得益于景洲大厦不断地探索改革创新，让一个过去脏乱差、盗案频发的老旧小区，成为深圳市安全文明小区，成为全国业主自治、物管创新的标杆。
深圳景洲大厦是深圳物管改革创新的试验田，为社区解决物管纠纷，维护小区稳定，为物业管理地方立法，提供了用市场手段解决市场问题的新思路；为物业管理地方立法，提供了可资借鉴的成功案例依据。
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