01 惊人的数字
10年前广东省的“腾笼换鸟”，正在演变为新时代的“换笼留鸟”和“建笼育鸟”。
以深圳为例：
每年将通过“工业上楼”模式建设2000万平方米优质、低租金厂房，连续5年，总计10000万平米。
按照每平米全成本8000元计算，则每年投入1600亿元，总计资金投入8000亿元。
按照2/3自持，则每年沉淀资金1067亿元，总计沉淀资金5333亿元。
10000万平米中2/3自持部分，按租金限价35元/月计算，则每年租金收入280亿元，按照年化5%收益率要求计算持有物业估值（REITs发行新规要求，点击查看详情），则RETIs发行规模可达5600亿元。
没错，这就是“工业立市”的深圳的雄心壮志。
深圳工业上楼实施主体，江湖人称“三深三特一万”，七大国企平均来看，每个单位每年建设286万平米，投入229亿元，5年累计建设1430万平米，投入1145亿元，自持沉淀资金763亿元。
深圳的工业上楼，有什么新的要求、新的模式？对于8000亿元的投资，如何去评判建设的质量？这要求必须建立一套科学的可量化的指标体系，实现事前指导、事中监督、事后评估。
本文就工业上楼的深圳模式进行了研究，提出了五大一级指标，二十个二级指标，并分别就每个指标进行了解读，最终的指标体系附于文末。
02 历史的回顾
工业上楼，目标是发展工业，手段是上楼。但发展工业，为什么要上楼？只有一个原因，土地集约利用。因此，从历史上看，只有香港和新加坡这两个经济高度发达、用地高度稀缺的地区，发展起来有一定规模的工业上楼。
工业上楼的香港模式，主要解决土地集约利用问题。除此以外，并没有真正关心制造业的招商和服务，只在空间上做最基本的文章，最后仍然没有逃脱产业空心化的命运，并留下了一大堆又高又笨重的钢筋混凝土森林——工业大厦，实乃败局。
工业上楼的新加坡模式，除了解决土地集约利用问题之外，还考虑了制造业的适配性和国企主导下的招商服务的运营性，尤其在交通物流的组织上，形成了独具特色的堆叠式工业上楼。在国企的主导下，新加坡模式取得了较大的成功，并且从中新合作的苏州工业园开始，影响了早期中国工业园区的开发建设模式和招商运营理念。
人类历史，农耕文明，土地资源分配给农业，第一产业得以发展；工业文明，土地资源分配各工业，第二产业得以发展；商业文明和信息时代，土地的分配出现了分化，以商业和信息为主导的高度发达地区，将土地资源分配给了第三产业，形成了产业梯度和产业分工，整体上来看，提升了产业效率和跨区域的产业融合，带动了长尾的全球经济繁荣，但从局部来看，也带来了区域产业空心化的问题。
工业上楼，需要破题——在不影响第三产业发展用地、不侵占生活生态保障空间的同时，如何保持第二产业的蓬勃发展，并坚守制造业底线。
03 时代的要求
2018年，深圳GDP超越香港。深圳土地面积只有1997平方公里，并且过半土地划入生态控制线禁止开发，实际可开发土地空间十分紧缺。当前深圳土地开发强度已超50%，远超国际30%警戒线。
显然，深圳也成为了经济高度发达、用地高度稀缺的典型城市。再加上前有香港产业空心化的前车之鉴，后有美国制造业回流、东南亚制造业转移、中国内陆制造业承接的多重压力，深圳也开始向天空发展了。
相比于诞生在20世纪50年代的香港、新加坡工业上楼，21世纪20年代的深圳，对工业上楼增加了新的更高要求——“三生融合”、“三创结合”、“三个平衡”。
工业上楼深圳模式的新要求（点击图片可阅读原文）
需要注意的是，“三个三”要求，不是针对某一个单独项目，或者每一类项目而言，而是专门强调了是针对“所有”项目。由此可见，将其定义为深圳模式的核心指标并不为过。结合工业上楼本身的“产品适配性”、以及产业发展的“招商运营性”两个核心问题，则形成一级指标体系如下：
04 产品适配性
工业上楼的产品适配性是指，根据项目招商的目标产业特点，合理设定产品的承重和层高，合理布局产品的流水线，优化垂直交通降低工业上楼对生产制造的不利影响，并配置具有行业共性的基础配套设施。
用通俗的话来说，就是让入驻企业不仅未受到工业上楼带来的影响，反而得到根据行业特征，更有针对性的物业基础条件，促进生产制造环节的效率提升和成本控制。
从实操来看，《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》（点击查看原文，以下简称《设计指南》）是目前较为全面且完善的评价体系，对工业上楼的产品设计起到了非常重要的指导作用，是指标体系在产品适配性方面的主要考虑因素。
但是，本次研究不是对工业上楼做面面俱到的建筑设计评价，而是旨在对工业上楼的深圳模式做出更为宏观的指标梳理。因此，为了突出工业上楼产品最为重要的设计参数，本指标体系遴选了部分企业最为关心的二级指标，如下：
承重与层高。两个指标均符合《设计指南》鼓励性指引的，得5分；一个指标符合《设计指南》鼓励性指引、另一指标不低于限制性要求的，得4分；两个指标均不符合《设计指南》鼓励性指引、但不低于限制性要求的，得3分；仅一个指标低于限制性要求的，得1分；两个指标均低于限制性要求的，得0分。
标准层面积与平面设计。计分方法同上。
园区道路与垂直交通。计分方法同上。
行业基础设施配套。工业上楼项目要实现“上下楼就是上下游”、“隔壁栋就是供应商”的发展目标，必须在建筑设计之前，就做好产业规划与定位，聚焦一到两个行业。每个行业在生产制造环节，均有共性的基础配套设施，如三废处理设施、蒸汽房、洁净间、纯水间等等。行业基础配套设施集中配置的，得5分；未配置设施设备，但预留了有关管网，方便企业二次改造和集中运营的，得3分；未考虑的，得0分。
05 三生融合性
传统的工厂，之所以被习惯性地称为“血汗工厂”，就在于其只关心工厂的生产效率，不关心工人的生活状态，更不关心生产环节对生态系统的保护和利用。
工业上楼的三生融合性，即“生产、生活、生态”相融合，是指项目除了提供产品生产制造空间外，还应为入驻企业的员工提供良好的生活配套服务，做好“企业 · 家”，真正打造“有温度的园区”，提升员工的幸福感和归宿感；同时，还应将项目和周边生态环境进行有机融合，管理生产促进生态保护，利用生态提供附加服务。深圳工业上楼为促进产城融合，甚至大胆提出城市更新类工业上楼可配套30%的住宅。
根据上述理念，结合“人民城市15分钟社区生活圈”的理念，本指标体系遴选三生融合性二级指标，如下：
商住配套半径。项目自带的或周边的、匹配园区职工收入水平的居住空间（含宿舍、公寓、住宅）和集中商业（含商业街、百货公司、商超、购物中心），步行时间均在10分钟以内的，得5分；一项10分钟以内，一项15分钟以内的，得4分；两项均在15分钟以内的，得3分；一项15分钟以内，一项20分钟以内，得2分；两项均在20分钟以内的，得1分；其他得0分。
片区通达性。项目地铁站步行5分钟以内的，得5分；地铁站15分钟以内，或公交站5分钟以内的，得3分；公交站15分钟以内的，得1分；其他得0分。
生态保护与利用。项目步行15分钟范围内，包含如下生态空间，则每项得1分，叠加得分：城市郊野公园、城市综合公园、社区开敞公园、街区口袋公园、城市绿道。但项目若存在低于《设计指南》第二章第八节安全节能环保限制性要求的任何情形，本项指标得0分。
城市片区功能节点。项目除提供生产属性外，应当进一步融入片区的整体发展，致力于成为城市的功能节点。项目具备如下节点功能，则每项得1分，叠加得分：城市交通节点、城市风貌节点、城市商住节点、城市绿廊节点、城市创新节点。
06 三创结合性
传统的工业园区，尤其是过去中国的制造业厂区，往往就是低附加值的生产制造。深圳改革开放之初，也是以“三来一补”起家。低端制造，困顿于微笑曲线的中段，附加值不高、但占地面积大、能源消耗高，沦为微笑曲线两端企业的打工仔。
工业上楼的三创结合性，即“创新、创业、创投”相结合，是指项目除了完成生产制造的工作以外，还应当提供研发创新空间、孵化培育空间，以生产制造为基础，向微笑曲线的两端延伸，提升产品的附加值，形成贯穿微笑曲线的产业链。与此同时，项目向社会创新源头提供高效便捷的小试中试等生产性服务，对外赋能。此外，项目还应自设或引进投资基金，发掘助推优质项目快速成长。
根据上述理念，本指标体系遴选三创结合性二级指标，如下：
制造业孵化器。项目应自行设立或委托第三方专业机构运营孵化器。但有别于位于写字楼或研发楼的孵化器，工业上楼的孵化器依托生产制造能力，差异化地提供制造业孵化服务。制造业孵化有两层含义，一是孵化的重点项目应集中在先进制造业领域，二是为社会各类创新创业项目提供高效便捷低成本的制造业服务。项目设立有孵化器，孵化面积不低于5000平米，且对外提供制造业服务的，得5分；孵化面积低于5000平米，且对外提供制造业服务的，得4分；孵化面积不低于5000平米，但不对外提供制造业服务的，得3分；孵化面积低于5000平米，不对外提供制造业服务的，得2分；未设立孵化器，得0分。
股权投资。项目业主或其实控人控制的专业机构设立股权投资基金，基金规模不低于1亿元的，得5分；基金规模不低于3000万元的，得4分；项目引进第三方专业机构，签署合作协议，重点跟踪项目入驻或孵化企业的，得3分；项目日常开展融资对接服务的，得2分；其他得0分。
创新源头合作。项目对外输出服务能力，主动对接社会各类重要创新源头，并签署合作协议或达成具体项目服务合同的，每项协议或合同得1分，叠加得分。重要创新源头包括：大学高校、科研院所、高能级企业（瞪羚、独角兽、上市公司、专精特新小巨人）等。
创新交流空间。项目应积极营造创新交流空间，通过空间促进交流，通过交流促进创新。项目提供如下创新交流空间的，每提供一项得1分，叠加得分：多功能会议大厅（含路演、峰会、论坛、发布会等职能）、楼层户外活动空间（含空中花园、连廊等）、休闲文体娱乐空间（含书吧、健身房、咖啡厅等）、园区步行绿道、线上交流空间（含园区APP、论坛、贴吧等）。
07 三平衡经济性
工业上楼的三平衡经济性，即“运营与财务、投入与产出、社会效益与经济效益”相平衡，是指项目开发运营必须要维持自身的财务平衡，投入的资金要有合理的回报并变现，实现项目的滚动投资和滚动开发，否则总计1亿平米约8000亿的投入难以为继。与此同时，工业上楼具有“工业保障房”属性，不能按照过去高周转、高收益的“类房地产”开发模式一味追求经济效益，重点要考虑降低实体企业成本，回报率必须控制在合理范围内，让利于实体。
根据上述理念，本指标体系遴选三平衡经济性二级指标，如下：
租售价格。《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》（点击阅读原文，以下简称《实施方案》）工业上楼产品有明确的租售价格限制：对于优质产业空间项目，其销售价格为综合成本上浮8%；对于工业上楼的租金价格，限定在不超过35元/平米月。上述价格限制作为指导性意见，难以根据具体项目、具体区位、具体产业定位开展具体的价格分析。因此，为保证指标体系的普适性，本研究主要吸纳工业保障的指导思想，在指标计分上，主要考虑项目租售价格和周边价格的关系。在去化速度不低于周边市场平均水平的前提下，租售价格为周边市场化平均租售价格6折以下的，得5分；7折以下的，得4分；8折以下的，得3分；9折以下的，得2分；相当的，得1分；其他得0分。若去化速度低于周边市场平均水平，不论租售价格何等水平，均得0分。
内部收益率。上述租售价格的导向就是让利，但让利的下限是项目必须能满足基本回报的要求，否则没有底线的让利，最终无法达到“供给可持续”的要求。基本回报是多少？《实施方案》总体要求明确提出，项目的内部收益率原则上≤4.5%。作为市场主体，追求高的内部收益率是企业发展的源动力，并非内部收益率越低越好。兼顾政府的原则性意见和企业的发展要求，内部收益率在4-4.5%之间，得5分；在3-4%或4.5-5%之间，得4分；在2-3%或5-6%之间，得3分；在1-2%或6-7之间得2分；在0-1%或7-8%之间，得1分；其他得0分。内部收益率在企业经营结束后才能得出准确数值，在前期可按照预估租售价格、去化速度、全成本进行模拟计算、模拟计分，用以指导项目的开发运营。
资产证券化。《实施方案》总体要求明确提出，实施主体厂房自持比例≥2/3。大量沉淀资产必须走通资产证券化，回笼现金流，方可支持滚动开发，否则按照内部收益率不高于4.5%的要求，20年都难以收回持有部分的成本。具有明确资产证券化方案（含ABS、CMBS、REITs等）、且经营状况达到相应方案发行要求的，得5分；经营状态达到某类资产证券化方案的要求，但尚未启动资产证券化工作的，得4分；具有明确资产证券化方案、但经营状况尚未达到相应方案发行要求的，得2分；其他得0分。
社会贡献。工业上楼，旨在提高单位土地面积的运营效率，创造更多的产值和税收，推动社会的长期发展和进步。与同区域工业项目平均水平相比，单位土地面积的年产值或年税收提升2.5倍以上的，得5分；提升2倍以上的4分；提升1.5倍以上的，得3分；提升1倍以上的，得2分；提升0.5倍以上的，得1分；其他得0分。
08 招商运营性
产业适配是工业上楼的任脉，招商运营是工业上楼的督脉，只有打通任督二脉（点击可详细阅读产业地产任督二脉），才能实现“三个三”的要求。
产业集聚度。如前所述，园区项目必须明确产业定位，选择一到二个行业切入，才能实现产业集聚。按照产业用房面积计算，入驻企业70%以上符合产业定位的，得5分；60%以上的，得4分；50%以上的，得3分；40%以上的，得2分；30%以上的，得1分；其他得0分。
龙头企业。产业集聚度指标，衡量的是产业的量；龙头企业指标，衡量的是产业的质。龙头企业是指世界500强、上市公司、独角兽、专精特新小巨人、行业全国性榜单前30强、国家级高新技术企业等。按照产业用房面积计算，龙头企业占比50%以上的，得5分；40%以上的，得4分；30%以上的，得3分；20%以上的，得2分；10%以上的，得1分；其他得0分。
运营体系。园区运营体系由七大部分构成。一是基础物业服务，包括“五保一服”——保安、保洁、保修、保绿、保办公和客服；二是物业增值服务，包括入户保洁、入户保绿、定制装修、集中采购、广告位运营、会议室运营、员工个人服务等；三是生产性服务，园区作为流量入口对接入园企业的需求，引进法务机构、财务机构、政策申报、知识产权服务等第三方服务机构；四是政务服务，包括设立政务服务大厅，涵盖业务办理、收文代办、自助政务、咨询接待等功能，提供办理市、区、街道、社区4级联动的多种政务服务事项；五是产业服务，包括产业资源对接、政企对接、产融合作、峰会活动、人才培训等；六是产业孵化；七是产业投资。由于产业孵化和产业投资相关指标在三创结合性指标中，已单独考虑，此处不再考察。其他五项内容，每项得1分，累加得分。
产业运营费用。产业运营费用特指运营体系中第三至第五项内容的主动投入。和实体企业对比，如果将招商费用看作为营销投入的话，产业运营费用就是研发投入。产业运营是润物细无声的工作。淄博，一没区位优势，二没IP优势，三没资源优势，为什么凭一个烧烤火上天？靠的就是运营。实体企业研发投入是考察重点，相应的，对于产业园区，产业运营费用投入，也是保证产业服务质量，区别写字楼集群的重要支点。年度产业运营预算占园区持有物业年度租金总收入超过5%的，得5分；超过4%的，得4分；超过3%的，得3分；超过2%的，得2分；超过1%的，得1分；其他得0分。
09 总结
综上，本研究对工业上楼深圳模式进行了量化探讨，提出了五大一级指标，二十个二级指标。任何指标体系，都只能反应事物的某些重点方面，不可能做到方方面面一应俱全。指标体系的设定，必须有所取舍，才可能真正具有实操的价值。
工业上楼是个即老又新的课题，老而弥新，迎接新机遇，承受新挑战。期待工业上楼深圳模式“供给可持续、租金可预期、模式可复制”。
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