“工业上楼”系列分享：深圳“工业上楼”政策与实践案例（二）

#工业上楼  #产业园区

    3月底，我发表了一篇““工业上楼”系列分享：深圳“工业上楼”政策与实践案例（一）”的文章，提到了“深圳计划连续5年每年提供不少于2000万㎡“高品质、低成本、定制化”工业厂房”，其实就是深圳“工业上楼”的五年发展目标，深圳“工业上楼”借鉴香港、新加坡模式成功经验外，创新加入了“三生融合”、“三创结合”和“三个平衡”的更高要求（下文简称“三个三”要求）。

01  什么是“三个三”要求

“三生融合”是指生产、生活、生态相融合，职住平衡、产城融合、生产空间高品质、生活空间便利、生态环境优美。

“三创结合”是指创新、创业、创投相结合，激发年轻人创新活力，打造创新新城区，形成浓厚的创业创新氛围，吸引社会资本，孵化大量初创企业。

“三个平衡”是指运营与财务、投入与产出、社会效益与经济效益相平衡，实现供给可持续、租金可预期、经验可复制。

02  如何实现“三个三”要求

    深圳提出的“三个三”要求不是针对某个项目、某类项目或者某个片区，而是将其定义为深圳“工业上楼”模式的核心指标，结合“三个三”要求和“工业上楼”普适性要求整理出深圳模式的“工业上楼”需满足5个核心一级指标如下：

    要实现“三个三”要求上图5个核心一级指标明确的指明了方向，但是真正落位操作还需要进行细化，通过对41个工业大类和细分类分析以及大湾区“工业上楼”园区实地调研在这里列举22个普适性核心指标如下：

    承重与层高、标准层面积与平面布置设计、人、货垂直交通和园区污废处理设计可借鉴《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》，园区交通动线组织可借鉴成品产业园人、车、机、料、货高效分流方案，行业基础设施主要是需要在园区设计前找准园区产业定位，既要符合上位发展方向，又要实现上下游聚集，共性基础设施高效利用。

    传统工厂之所以被称为“血汗工厂”是因为只注重生产效率，不关心工人生活主功能太以及生态保护与利用，深圳“工业上楼”需要做到让企业、员工感受到“家”的温暖，提升员工工作获得感、生活幸福感，实现企业进得来、待得住。

    深圳“工业上楼”需要为企业提供研发创新、孵化培育的空间，通过制造业孵化器、股权融资、创新源头合作等为企业孵化、培育、壮大提供支撑。

    “工业上楼”项目开发必须维持财务平衡才能实现项目滚动开发、规模开发，否则1亿平方米的产业空间须投入约8000亿资金难以为继，同时为保障产业良性发展，“工业上楼”项目开发须坚持微利开发、持续收益、周期适中的发展要求，房地产的高周转、高收益模式必须令行禁止。

    园区产业定位清晰得当，产业招商目标才能明确，产业聚集才有依据。龙头/链主企业带动产业上下游持续发展，产业规模才能更快壮大、行业核心竞争力才能快速提升、抗风险能力才能持续加强。园区智慧运营体系搭建、健全及运转既能保障园区企业专注于核心业务，同时也能为园区运营公司持续提升服务提供动力！

    当然，依靠一二级指标可以为深圳“工业上楼”指明实现“三个三”要求的方向，但是仅仅依靠一二级指标实操还是有很大难度，在二级指标基础上针对行业类别细化形成三级四级指标以及各指标所一一对应的模定参数、范围带宽等要素小编也在继续深化和探索，后续也会持续分享！

03  实现“三个三”要求的最终效果

    倘若深圳“工业上楼”真能按照既定目标逐年实现，深圳制造业产业外迁趋势毫无疑问将基本止住，甚至可能会出现对周边地市优质产业的虹吸现象，届时深圳制造业占GDP比重将持续提升，输入人口职住幸福感将有所提升，经济发展活力将持续提升、抗外部冲击风险能力也极大加强！！！

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