周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

[裁判摘要]
　　商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

　　原告：周显治，男，32岁，汉族，住浙江省余姚市。
　　原告：俞美芳，女，32岁，汉族，住浙江省余姚市。
　　被告：余姚众安房地产开发有限公司，住所地：浙江省余姚市城区胜山西路。
　　法定代表人：董水校，该公司总经理。
　　原告周显治、俞美芳因与被告余姚众安房地产开发有限公司(以下简称众安公司)发生商品房销售合同纠纷，向浙江省余姚市人民法院提起诉讼。
　　原告周显治、俞美芳共同起诉称：两原告与被告众安公司于2012年11月12日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定出卖人应当在2012年12月31日前，将符合条件的余姚市城区悦龙湾X幢X号房产交付买受人使用；出卖人逾期交房的，应按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。出卖人应当于2013年3月31日前，取得相应的土地、房屋权属证书，交付给买受人，并代买受人办理该商品房转移登记；出卖人逾期交付权属证书的，应当按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。现两原告已经支付了全部购房款合计人民币5 162 730元，但至今被告仍未能依据合同约定书面正式通知两原告交房，也未依约交付并代办土地、房屋权属证书，致使两原告合同目的不能实现。且在2013年9月23日，原告与被告相关工作人员一同勘查房屋，被告销售总监左新、销售员郑孟、工程部、售后服务陈亮等工作人员自检并出具书面说明确认房屋存在33处质量问题，并作出了维修及交房时间承诺，但至今被告未履行该承诺。根据《合同法》及相关司法解释的规定，被告的行为实属根本违约，故要求被告立即履行2013年9月23日出具的书面说明确定的维修义务，维修结果应与图纸相符，达到国家标准；被告立即向二原告交付余姚市城区悦龙湾X幢X号房产，并承担自2013年1月1日起至实际交付之日止按日向二原告支付已付房价人民币5 162 730元的万分之二的违约金(暂算至2014年1月1日违约金为：376 879．29元)；被告立即向二原告交付余姚市城区悦龙湾X幢X号房产的《房产所有权证》和《国有土地使用权证》，办理相关变更登记，并承担自2013年4月1日起至实际交付权属证书之日止按日向二原告支付已付房款人民币5 162 730元的万分之三的违约金(暂算至2014年1月1日违约金为：425 925．23元)；被告承担本案的诉讼费。
　　原告周显治、俞美芳对其主张提供如下证据材料：
　　1．商品房买卖合同1份，原告周显治、俞美芳提供此证据证明双方成立的商品房买卖合同关系及被告众安公司违反合同约定的事实。
　　2．销售不动产统一发票、交通银行分行借款凭证、交通银行补发入账证明申请书1组，原告周显治、俞美芳提供此证据证明原告已经支付完毕全部购房款人民币5 162 730元的事实。
　　3．照片、房产所在问题的承诺1组，原告周显治、俞美芳提供此证据证明涉案房产到目前为止没有接到通知已经整改完毕，被告众安公司存在迟延交房的事实。
　　被告众安公司辩称：一、涉案房屋不存在原告周显治、俞美芳所称的质量问题。二、被告已明确告知原告交房的时间，但原告因其自身原因一直未配合办理交房手续。理由：1．2012年11月12日二原告向被告出具双方同意书，载明“本人知晓该房源先为众安公司工程部办公用房，按照合同约定将于2012年12月31日前完成房子交付手续”，从该文字可以看出实际上在签署双方同意书之日原告既已经完全了解房屋情况，知晓房屋已在实际使用，并明知被告已具备交房条件，同时原告也进一步承诺将在一个月之后按照合同约定配合办理相关的交房手续，因此，被告已就房屋交房情况向原告作了明确说明，且原告已经知晓被告无须再在2012年12月31日另行书面通知。2．双方同意书载明“经本人与众安公司协商一致，本人按照合同时间，配合办理相关交房工作，以便办理相关产权等手续，但不领取X幢X号钥匙等物料……”，可以说明原告已向被告承诺将于约定日期即2012年12月31日前配合被告办理相关交房手续，以便按期办理产权手续，现原告无正当理由不予以配合交房工作是明显违约行为。3．原告在双方同意书中明确“本人承诺愿意在2013年6月30日之前将X幢X号作为众安公司工程部办公用房使用，待期满后2013年7月1日将房屋钥匙等相关东西重新交接，如不能如期交付，按照商品房买卖合同第10条逾期交房违约责任来处理……”，该文字可以看出原告承诺在2013年7月1日之前将房屋钥匙等相关物料重新交接，如不能如期交付则按合同第10条处理，此处交付与之前的交接是一致的，范围仅仅为钥匙等物料而已。4．被告作为房地产开发公司已在双方同意书中以及其他途径通知原告前来办理交房手续，但是原告一直没有回应，导致至今仍未完全交房，原告为此应该承担全部责任。三、被告已于2013年3月9日取得涉案房屋所有权证，于2013年3月25日取得土地使用权证，上述均属于合同约定的2013年3月31日前，只有在买卖