关于投资房产的问题分享

一，有钱的话，哪里的房都能买。但凡你买房的初衷是为了让资产保值，房子就不能随便买。

一些三四线城市的房价确实一直在涨价，但这些大多都是新房。新房涨价再正常不过了，拿地成本、人工成本、材料成本都在上升，新房的价格也在涨。很多人认为新房涨价了，我买了房，这房子的价格也会跟着上涨。

但是很多人不明白，新房的价格从来不是真正的价格，看你买的房子有没有价值，能不能跑赢通胀，能不能升值，最关键是看二手房价格。

现在可能8000块钱一平米高层，小洋房9500起，好像不贵。交了钱，期房3年交房，1-2年房产证，2年以后才满二。接近7年才可以卖。有些三四线城市，约摸在建的楼盘7，80个，大量的新房出售。你都不愿意住的房子，谁愿意买你的二手房？

二手房交易银行评估价钱，折扣60%，你卖100万，银行说这个房子只能用60万抵押。贷款60万的60%。可以贷款36万，别人买你的房子中介费，增值税，再加乱七八糟税，总价可能接近110万。首付110-36=74万。就这个价格，买新房首付3成，难道不香？

有些三四线城市，你去看看各条街道上有多少中介的门面？可能18、19年还有门面开着，20年绝对关了一大片。

记住，三四线的房只有居住属性，没有金融属性。除非你家的楼盘地段好，楼层好，楼盘是上市公司，重点学校就在家门口。当然，这价格也不是那个不上万的价格了？

二，我在沈阳有三套房，一套公寓，二套小户型住宅，手里还有70万，如何进行资产配置？有小户型未来接盘侠少，且升值空间有限占用房票。而公寓是最垃圾的投资产品。公寓没有学位，是商用水电，只有40年，这都不重要。最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。

所以就你3套资产来说，优先出手小户型公寓，扩大资金流 优化资产配置。

另外就是说说投资方向，首先大方向还是买北京，但是现在北京房票有个3年的空档期，那么就要合理利用这个空档期，利用资产追资产，3年后再置换到北京。

所以沈阳建议最多保留2套就可以，并且全部出租，另外手上的资金加出手后的资金，留一部分作为防守资金，其他建议往更高能级城市打，目前比较推荐的是广州，没有房票看看新塘板块。等到3年后再把大资金转移到北京建仓。

这样通过一步步的置换，优化，你的资产会越来越好，也越来越多。

三，钱放银行，贬值，近几年的通胀到底多少呢，年化达到多少才算跑赢通胀啊？买房是个保值增值的好渠道，但是这个渠道动不动就百万，不是所有人都容易选择的。

买房确实是大资金，但大资金才需要担心贬值。如果几万块现金，贬值不贬值意义不大，努力赚钱才是王道。房产还有个优势就是可以撬动杠杆来增加自己的财富。

经常讲人是有圈层的，我们所有的努力，就是要努力往上走，大概分为三个层级：

最上层：用钱赚钱，比如某家公司上市了，买了股票大涨了，高科技企业创业成功上市了，在整个财富分配机制中，获利最多。
走到这一层很难，没有几个人。

中间层：用资产赚钱，最常见的买了一二线城市的房产，可以收租，也可以过几年把房子卖了赚钱。
走到中间层不难，只要你有思想就可以做到！赶紧卖掉三四线城市多余的房子，只留下一套自住的房子，到一二线城市买入房子。

最下层：是用体力赚钱，通过这样的方式赚钱的比例人群是最多的，这层次很多人会天天想着余钱存银行每天打听那个银行的利息最高，这样的人是最没用的人，你想想：全世界货币超发，资产价格大涨，你存在银行的钱能跑过通货膨胀吗？存银行的钱永远赶不上房价上涨。

如果是想着余钱去买房付首付，你的人生会往中层走。

记住：调控房价不是让房价下跌，而是让房价在政府有计划的调控下慢慢上涨。
劳心者治人，劳力者治于人。这样的阶层分布，其实也就是每一个社会所固有的“财富收割模式”。

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