12月二手成交依然没起色，但意外的是...

也是有点搞，23年12月二手数据我们已经拿到三份

来自不同口径的二手住宅成交套数-->1.4万套-1.49万套

我们反复核对那有出入的九百套，却忽略了不管是1.4几万套

这个数据似乎跟前几个月变化不大

放到近三年成交里你甚至看不出楼市有什么变化

具体看1.49万套成交意味着比11月多出八百多套，意味着环比6%的涨幅

放在平时是涨幅，放在新政面前不算有起色

不过有一说一，当我们细扒数据之后

有些点还蛮让我意外

01

有个价段的成交量涨了56%

其实新政刚出来那会市场上对于高总价段成交，尤其是非普住宅变普通住宅的成交是很大利好

有的中介盆友甚至徒手准备了这个价段的成交指南

不过玩笑归玩笑，站在新政那几天并没有太期待这件事

或者说虽然有期待，但并不确定他有什么太大变化

拿到数据后我们细分了12月各个价段的变化发现

400万以下的成交几乎没动，但400万以上的成交你再看看

总体有着接近30%的环比涨幅，新政后的涨幅贴进去都还不够

而且一个价段比一个价段涨幅要高

甚至还自带节奏感，28%、31%、40%、59%

当然最夸张的涨幅还是1000-1500万这个价格段的成交变化

从2字头飙到4字开头，接近60%的成交涨幅...

就你也知道是利好哪些成交，但没想到会这么明显

忍不住好奇我又去找兔博士拉了下1000万-1500万房子挂牌情况

这部分价格段在全市是不到10%的存在

绝大部分分布在内环内和内中环间，这是这个价段的一些大致特征，不过这些都不是最重要的

最重要的是以1000万-1500万这个价段为首的改善价格段在刚刚过去的12月成交里得到极大释放

这也让我们看到了今年统计数据以来见过的各价段成交

最分化的一个月

同时背后我们更应该看到新政的立竿见影，不是成交量

而是成交价格段

02

第二新房的变化也让我没想到

新政过后我跟我司商务超哥聊的最多的不是哪个楼盘卖爆了

而是案场销售的抱怨，抱怨二手在抢客户

因为跟去年九月认房不认贷新政不同，这个12月的新政更多是对税费的直接优惠

也就是更利好二手

但从12月的二手成交数据来看，哦不，是从一二手整体成交数据看并不是这样

23年12月新房成交环比涨幅接近20%，在12月一二手成交总量中占比也上升

面对新房供应套数的增加，以及新政对二手市场的加持，客户向左还是向右

数据给出的答案是，售楼处并没有输

至少新房并不是销售口中说的那样在新政面前失去吸引力

其实今年以来几乎每月都有新房供应，供应量也基本稳定

在稳定新房供应面前，你可以看到23年9月、12月新政影响的人群购买方向的变化

也是这点可以让我们看清即便是如12月新政这般更利于二手的政策

在新房面前还是后者更有吸引力

但凡新政，必利新房

也许以后各位都不用怀疑这点

不过新房成交的背后渠道在里面的搅动作用也值得一提

因为他实在是太会联动，在我们接触过的链家房江湖、中原、同策等渠道中

这些关联着大量二手客户的渠道，带着购房者穿梭在一二手之间

头部中介渠道带来的成交客户可以占到一个项目成交的30%-35%

所有这些渠道加一起贡献了将近60%-70%的新房成交

最明显的数据是闵行某项目，没开渠道之前是在续客，开盘去化60套，剩下的40套大概1个多月卖完，开渠道后每次开300套，两个多月就可以去化

所以在大部分新房售楼处各位可能都会看到这样的画面

我们之前有过统计近期上海新盘中有接近60%动用了渠道

所以必利新房

或者说新房依然香的背后还有着我们看不到的一股力量变化

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最让我没想到的是客户量的变化

其实这部分变化我最近多少有感受，如果你长期关注某些小区

就会发现新增房源已经非常非常少，但跟你一起关注房源的客户却不断增多

这也是最让我隐忧的一点，作为一位还没上岸的买房人来说

如果房源量减少但客户增多，意味着年底前你别想上车

然后很快这件事就在数据上得到印证

我找到头部中介某大区23年11月、12月的新增房源、新增客源数据

更多客户进入市场，但纯新增房源却在肉眼可见的减少

什么房源量多、库存爆炸，市面上的房子都是你两个月前看过的

新增太少太少，少到落到你关注的小区几乎可以忽略不计

但另一方面新增客户的购房意愿也比较高

新增房源、新增客源数据是我们甄别市场买卖双方情绪的抓手

虽然作为一位购房者很不想说出这一点，但这点确实是市场上最新的变化

这部分客户最大体感可能就是兴致勃勃杀进市场，结果房东收摊回家不卖了

而这背后我们要看到两点

12月是真的会刺激客户入场，但客户不见得能在年前选到满意的房子

这点可以成为部分12月没有太大起色的背后原因

同时可能也包含未来市场走势

当更多客户入场面对日益减少的房源的时候，市场可能正在悄悄转身

等到房源开闸放水那刻，可能意味着成交高点的到来

这个时间节点离我们不太远，翻过年来三月就是

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老实讲如果不是新政，我们不太会关注一个接近年尾月份的二手成交，更偏向为各位做去年二手成交总结

但新政后的市场反馈还是很值得关注的

相比于九月新政，这个十二月成交变化似乎并不是很大

但这里面的三个点还是跟以往相当不同的

首先就是政策的靶向性

再来就是新房市场的数据并没有我们以为的黯淡

不过最重要的变化

对未来市场最大提示性信息已经出现，就是新增房源和新增客源的变化

反转的迹象不难看出，这点我们会时刻保持关注

好了23年12月二手大概这么多，看上没什么起色，其实有些事情早就变了

以上为正文，来自巧克丽丽