如果从2003年国务院正式颁布《物业管理条例》算起，我国小区物业管理从无到有，大规模推行至今正好有20年了。
然而，当前我们的小区物业管理问题多多，让居民非常的忧虑和烦心，也成为基层社会治理的难题和痛点。惨痛现实要求我们要反思一些问题。
有人说物业是个舶来品，在中国水土不服，应该取消。也有人认为，物业是商品房小区伴生的生活模式，应该坚持中整治改进完善。然而，我们真正学到了国外物业管理的真经了吗？
这里列举几个日本、韩国小区物业管理的做法，大家可以体会体会，琢磨琢磨。
一是从业资格要求。日本从事公寓楼管理工作的人，必须考取国家资格证书——公寓管理士。
韩国小区物业所有人员上岗前必须接受专业培训，考试合格后才能聘用，以保证物业管理人员有较高的素质和专业技能，有利于搞好服务，提高工作效率。
大家再看看我们小区的物业人员，没有听说有从业资格这一说，保洁、保安大多是老年人，甚至水电工、绿化等也是退休返聘人员。
这种无门槛的物业企业，给人的印象，就是只要有开发商等关系，就可搭个“草台班子”进小区圈地赚钱？进驻小区后，给人印象也就是招几个“便宜”劳力对付对付，除了收物业费期间搞点活动，看不到“专业”性在哪里。
这样的物业用什么保证一个小区的服务质量？
二是定期保养制度。有考察报告说，日本物业管理有一条不成文的规矩，不管下水道有没有堵，一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次。
屋顶的防漏系统，一般是5年补修一次，10年大修一次。外墙一般是10年全部翻新一次。电梯是3个月检查一次, 15年更换一次。房间里面的消防探测系统是一年检修一次,
而且，什么时候修理屋顶防漏系统，什么时候修理外墙，什么时候疏通下水道，什么时候检查供水系统，什么时候检修电梯和更换电梯等等，都清清楚楚地写明具体的施工年份和施工时间，并印成册子，业主们人手一份。
也就是说，日本的物业管理，不是管道堵了，设备坏了，才去修理，而是完全的按照预先制定的修理计划，进行预防性修理，以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦。
这也是为什么，日本的住宅小区，尽管使用了很多年，但房子看上去总是新的。
我国传统医学中一直有个说法，上医治未病。其实，小区住宅也是一样。我们的小区，一般在销售期间“打扮”得光鲜亮丽，刚刚启用的头两年也还有些看相。可几年之后，就破败得不成样子。
也不好说我们的建筑质量跟别人比到底怎么样，很多小区几年后就成“老旧”的现实，我们是不是应该很好反思一下了？
道理其实很简单，对房屋的定期维护，就像人的定期体检、保健一样，是非常必要的，是建筑物正常使用、更好使用的前提和基础。
这一方面体现的是物业应有的管理专业水准和服务基本要求，同时，也体现了一个国家的物业管理观念，为居民的资产保值增值，为社会节约资金资源，应该尽量延长安全使用寿命。
这恰恰是我们当前物业管理中的重要短板，甚至是隐患。这么多小区，缺乏日常维护，且出现问题后的修补把有限的维修基金花费得差不多了，随着天长日久，房子毛病越来越多，问题越来越严重，又怎么办呢？
三是维修基金自管。日本、韩国业主缴纳的维修基金不是由政府(房管所)管理的，而是由业主委员会和物业管理公司共同管理。
钱放在哪里呢？是放在银行里。需要使用时，由物业管理公司提出预算，业主委员会审核批准支付。
我们现在小区的维修基金都是由政府管理的。这强化了政府监管作用，在小区自治水平不高、物业乱象较多的当下，也是很有必要的。
但事物总是多面性。日韩维修基金管理的做法，无疑突出了业主“当家人”的主人翁价值观，能促进业主自治意识的觉醒，提高其自我管理水平。
我们现在小区物业问题，很大一部分原因就是业主话语权小、参与机会少，自治意识不强、自治能力和水平较低。
业主的自治意识和能力，不是喊口号可以增强的，一定是在“实战”中提高的。
那么，我们的维修基金管理，如果增强一些业主“当家”成分，对资金的规范有效使用，对促进业主自治是不是会好一些呢？
四是定期业主评价。一个住宅小区物业管理的成功，离不开居民的参与、配合与自律。
首尔居民小区每栋楼的各个单元，都设有居民班。单元内各户通过民主选举一位班长。
班长每月召集居民开一次'班务会'，讨论有关小区安全、服务、卫生等事宜，并对事务所的工作进行评价。
对不称职的管理人员，居民有权提出罢免建议，使物业管理长期处于群众监督之下。
首尔的这个做法，有两点很感兴趣。
其一，是组织单元，每栋楼的各个单元设一个“居民班”。注意，这和我们的一个小区一个业委会动辄几百上千户有些不同，规模适当，互相接触机会多，利益高度相关。这样的群体更容易组织集体活动。
其二，是定期评价。每月召开一次班务会，对物业工作进行评价。
优化治理单元是现在基层社会治理的一个热门话题。相较而言，我们在小区业主自治方面，对自治单元这一块很少考虑。
从可行性上来讲，从我们小区治理的现状来看，首尔的这个做法，是不是值得我们借鉴呢？
学习国际经验，不能简单的拿来主义，这在我们物业管理制度设计等方面已经有了深刻教训。
他山之石，可以攻玉。从实际出发，破解当前物业难题，对于国外一些好的做法，我们是不是应该好好研究、学习借鉴呢？
（资料源自潇洒多《浅谈日本人是如何有效物业管理的》和徐艳文 《韩国首尔住宅小区的物业管理》等 ）
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