在办理房贷时，也许很多人都会纠结，还款方式要选等额本金还是等额本息？噼里啪啦一顿摁计算器，发现同样100万的商业贷款，等额本息还款总金额要比等额本金多8万啊！这时候是不是都想赶紧扑入等额本金的怀抱了？
要回答这个问题，首先要弄清等额本息和等额本金究竟是怎么一回事，先上一张图。
（以某房贷还款计划为例）
等额本息VS等额本金
从以上图表中可以看到，等额本息的还款过程是，每个月要还的利息逐月减少，而还给银行本金的部分逐月增加，这是符合等额本息还款方式的设计的（每个月还的本金+利息总数是固定的）。
但等额本金的还款过程，则是每月还给银行本金的部分不变，利息随着欠银行本金总额的减少也逐月递减，因此每月还款本金+利息总数也是逐月递减的。
其实，无论是等额本息还是等额本金，我们每个月还给银行的利息，都是看目前欠银行多少本金，再乘以利率。只是等额本息一开始还的本金少一点，欠银行的本金相对更多，所以总的利息会高一些。
多留现金在手里VS早点还钱给银行
有了这样的分析，那我们就不难理解，选择等额本金还是等额本息的本质其实在于要不要快点还本金，也就是说你是要多留现金在自己手里，还是早点把钱还给银行？
如果不考虑现金流问题，是不可能把这笔钱默默藏在家里的床头柜让它长草发霉的，肯定是要用于投资的。那么，这个问题又可以翻译为，这笔钱用于投资的收益率是不是能超过贷款利率？
假设我以5%的价格获得了银行的商业贷款，转手以8%的利率将这笔资金卖出去，那么来去之间，我们就赚了3%的利差。这样的生意是只赚不赔的，所以我们应该多留些这种资金在手上，也就是选择等额本息法，本金还得慢一点。
所以结论很简单，假设投资收益率大于贷款利率，那么果断选择等额本息还款。假设投资收益率不如贷款利率，则选择等额本金更好。（这里的投资收益率是指一组现金流的内部收益率IRR，关于IRR的具体计算方法可在后台回复“IRR”获取。）
同样，很多贷款人纠结的其他问题，类似于「贷款期限是不是越长越好」，「要不要提前还贷」，其实都可以归结成投资收益率和贷款利率的比较。
通胀影响还款方式的选择吗？
很多人会提出关于通货膨胀的问题。
一般来说，如果是良性通胀，通胀上升时，基准利率上升，贷款利率和投资利率会跟着上涨，不会影响之前说的决策逻辑。所以，一般情况下无需考虑通胀水平。
但如果是恶性通胀，假设通胀利率为10%，那么就代表你今天的消费要比明年的消费“赚”10%，可以视作是一种投资收益率。也就是说，如果你认为未来通胀利率会超过贷款利率，那么欠银行的钱越多越好，贷款越长越好，选择等额本息还款更合适。
当然，以上的决策是在不考虑现金流的情况下进行的。在实际生活中，个人的还款能力也是重要考虑因素。很多一线城市的房产动辄需要贷款200、300万，这样前几个月还款的压力就会陡增。如果贷款额度较大，导致手头根本没有多余的现金流，还是老老实实选等额本息比较合适。
有个同事就等额本金还是等额本息的问题，研究了半天。结果去银行才发现，妈呀，因为前几个月还款金额较多，收入不够审批标准，根本不让办等额本金还款。（摊手）
奉劝各位，还是好好攒钱，不要等到要买房时才一脸懵逼。
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