开发商延迟交房 逾期天数如何计算

( 2011 年 11 月 29 日 ) 来源：广西法制网

2009年4月份，广西某房地产开发公司在扶绥县城投资开发新楼盘，房地产开发商与业主签订购房合同时，双方约定2010年9月底前交房，同时还约定了开发商可以顺延期限的情形和逾期交房的违约责任条款。之后，该房地产开发公司延迟至今年四月份才能正式向业主交付房屋。开发商逾期交房，业主们要求开发商按约支付违约金，开发商拒绝赔偿，双方由此对簿公堂。
　　案件审理中，开发商与业主们最大争议焦点就是如何计算逾期天数，开发商坚持按实际交房日期扣减此前可予以延期情形的天数，业主们则坚持按合同约定交房日期扣减此前可予以延期情形的天数。
　　扶绥县人民法院审理后认为，房地产开发商与业主签订合同约定了开发商可以顺延期限的情形，那么，出现迟延交房计算违约金时，应按约定给予开发商扣除可予以延期情形的天数，如不可抗力、双方约定的非开发商因素导致的停水、停电、停工等天数，但扣除的逾期天数应发生在签订合同生效之日起至约定交房日期期间。迟延交房之后发生不可抗力或原先约定的可以顺延期限情形，开发商均不能免责。故开发商应按合同约定交房日期扣减此前可予以延期情形的天数后计付给业主相应违约金。

法理评析
　　我国《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”开发商与业主之间是商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同是其真实意思表示，且不违反法律规定。双方在购房合同里约定出卖人可以据实顺延期限的情形，属于合同法当事人约定优先原则适用，应按约定计算可顺延天数。
　　我国《合同法》第117条规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”开发商于2010年9月底不能按约定交房后，便进入了迟延履行期间，在此期间所发生的不可抗力等造成停工迟延交房事由均应由开发商承担责任。因此，逾期天数计算应为：实际交房日期－合同约定交房日期－合同约定交房日期前发生的可顺延天数=实际逾期天数。开发商须以合同约定的按日向买受人支付已交付房价款比率?实际违约的逾期天数支付违约金。

深圳房地产律师夏乾海点评：开发商逾期交房导致业主索赔的案件非常多见。本案的焦点是合理顺延期内又发生约定的合理停工的情况，应不应该继续顺延交房期。本律师担任北海仲裁委员会仲裁员裁决一宗86个业主集体诉讼案也是碰到了同样的问题。举个例子说明一下:商品房买卖合同约定交房时间为2011年5月31日，开发商因为各种原因延期至2011年10月31日才交房，开发商逾期交房5个月。诉讼中经法庭认定开发商合理延期交房的天数是30天，那么开发商合理交房时间为2011年6月30日，但是，自2011年6月1日起已经进入了开发商迟延履行期间，那么在2011年6月1日至2011年6月30日期间发生比如不可抗力、约定的可以延期交房的是由如政府限制施工的行为等，开发商还能不能继续顺延交房。对此，法律没有明确规定，参照合同法117条的规定具有合理性，因为不可抗力是合同法规定的最高的免责事由，既然不可抗力都不能免责，一般的免责事由当然也更加不能免责。另外，作为开发商提出免责事由，必须提供充分的证据证明: 第一，确实发生了免责的事由，第二，由于该免责事由的发生，确实导致了工程停工，第三，该免责事由是法定或者合同约定的，否则开发商不能免责。