【沈阳“新8条”发布：请做好“延期交房”的准备】

01：引子

昨天下午，就在千万人的期待中，沈阳市房产局网发布了“关于联合印发《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》的通知”。

不得不说，题目长到十分吸引人，而看了内容，却让很多人大失所望——感觉不疼不痒，但基本面上，政策还是向好的，起码比什么都不说强。

而如果我们再次重新深入去研读“新8条”，你会发现，摆在最重要位置的第一条：

其实与我们千千万万近两年刚买完房且期待尽快下房的准业主们息息相关——是的，有效开复工时间，都暂时延长至3月末了。

其实三月末这个开复工时间，在南方，那就是非常致命的了。

而在我们北方，往往是3月初或者3月中旬才开复工。

但是，按“新8条”的要求，3月末能开复工的项目，还得是通过层层审批后才能执行的。

这也就意味着，某些项目的开复工，会由于具体情况的不同，开复工会更晚。

而十四罗列以上种种分析的最终结论是：

近一两年内购房房产的准业主们，尤其是涉及到今年即将收房的准业主们，你们的收房时间，大概率会受到波及，甚至有可能也要跟着延迟。

02：现状

19年，关于很多项目交房时被发现有很多细节出问题的事件，十四这里就撰文过两起：

【金辉改善第一盘：金辉中央云著，出事了！】

【中海城和悦府维权：合理诉求还是无理取闹？】

无一例外地，业主们得到的答复，基本都是在2020年的春季甚至是5月份后得到修缮，然后重新收房。

这延迟的三个月甚至是半年的时间，受损失的，不仅仅是开发商的口碑和经济利益，还有业主们的入住时间的损失以及像中海和悦府的业主们在商讨的延迟交房的违约金的问题，这些都是需要放在纸面上来探讨的。

所以，今年凡是涉及到要交付的楼盘：

如果开发商足够有资质和良心，并且工地最终没有发生任何疫情，那么，延迟交房，应该不会发生；

如果开发商资质有限且本身的前期工程已经有落后迹象的，并且但凡发生一例病情的，那么延迟交房，就是可预见的。

03：准备

通过前面的分析，今年涉及到收房的准业主们，就要做好可能延迟交房的心理准备，以及相关的法律准备了。

那么，你们都有可能有面临哪些问题呢？

1.如果开发商投资开发楼盘的工地人员出现“新冠病毒”确诊病例或疑似病例，并导致工地现场封闭、工人隔离、停止施工，则应当认定发生不可抗力事件。

此类情况下，“新冠病毒”疫情已足以导致开发商不能按照合同约定日期交房，其可在相应的延误期内免除责任。值得注意的是，开发商应依法履行告知购房人将延迟交房的通知义务，以减轻给购房人造成的损失，否则，因其未及时通知购房人而导致损失扩大的部分，不能免责；而且，其应在合理期间内向购房人提供由相关政府部门、卫生部门出具的疫情报告作为证据。

2.因各地人员流动控制、政府要求延期复工导致的施工人力短缺、工期延误的，或者工程所需重要的设备、原材料由于交通管制、消毒措施限制等因素无法按时运输到施工现场的情形。

由于上述情况致使开发商楼盘处于停工或半停工状态而导致延迟交房的，虽然违反了《商品房买卖合同》的规定，但基于“新冠病毒”疫情发生的不可预见、不可避免、不可克服性，也应适用不可抗力免责的规定。此类情况下，只要在疫情过去后可以及时复工，则商品房买卖合同实际上可以继续履行，故购房人不能以开发商延期交房为由要求解除合同并退款，除非“新冠病毒”疫情导致开发商完全地永久地不能履行合同义务。

3.导致开发商延期交房是“新冠病毒”疫情和开发商的过错共同导致的情形。

首先应查明“新冠病毒”疫情给施工所造成的损害程度和开发商在施工现场对“新冠病毒”疫情的防控情况，然后决定开发商应否承担责任或承担责任的比例。即，若开发商已经履行应尽义务仍不能避免延误工期的，可以全部免除其责任；如果既有开发商经营管理不善的因素，也有“新冠病毒”疫情的因素，则应按各自所占比例酌情免除开发商的部分责任。

当然，在“新冠病毒”疫情下，如果确实出现了不能认定为“不可抗力”且双方当事人均无过错的情形，法院在审理案件时可考虑使用公平原则，对损失依法酌情裁判。

4.开发商延期交房，我们能否解除合同？我们的贷款能否延期？

不能，因为疫情影响在法律上构成不可抗力，即双方可以据此免除双方相应责任，并不构成违约，购房者不能要求解除合同。

疫情不影响银行按揭贷款，除非银行有特别的告知，否则买房人不能据此断供或者延迟还款。

04：期待

十四的期待，当然是皆大欢喜的顺利：

开发商保质保量的准时交房以及购房者准时收到入住通知单时脸上露出的喜悦。

如果都能按时交房，十四甘愿为大家，因为这篇文章，通快地，被打脸。

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