最近收到几封北京的读者发来的私信，想了解一下二手房的交易流程。现在统一为大家讲解一下。
在说税费问题之前，先和大家解释几个名词。
如何区分 普通住宅 和 非普通住宅 ？
1- 住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
2- 单套建筑面积在140㎡（含）以下；
3- 每平米单价或套总价不超过最高限价。
*特此说明：已购公房原则上认定为普通住宅，戳 《公房税费计算方法》。
「最高限价」
5环内：单价<=39600元 或=""><>
5-6环：单价<=31680元 或=""><>
6环外：单价<=23760元 或=""><>
「计税价格」
网签价格与过户指导价，取二者价高者为计税价格。
「过户指导价」
需要到各区县建委、房管局查询。
「网签」
买卖双方签订合同后，到房地产相关主管部门进行备案，并公布在网上。
网签是为了让房地产交易更加透明化，防止'一房多卖'。
北京市场主要指北京市住房和城乡建设委员会（www.bjjs.gov.cn）系统备案，每一份合同会有一个对应的网签合同号，买卖双方可以通过网签号在网上进行查询。
「原值」当初业主买房子的时候的网签价。
既然不同性质的房屋缴税的基数界定线不一样，那我们就来一起了解一下关于房屋性质及时间的界定。
「主要作用」
1-进行银行或公积金贷款的贷款金额审批依据之一
2-进行产权转移过户登记的必经程序
3-进行住房公积金提取的合同要件
4-进行部分税收优惠政策享有的要件
如何界定交易房屋是否满5年？
以契税发票填发日期或产权证登记日期，二者更早的时间来计算。
商品房普通住宅计税方法
「增值税及附加」
产权满2年：免征
产权不满2年：全额征收
「计算公式」
增值税及附加 =（计税价格/1.05）*5.6%（远郊区县为5.5%）
「契税税率」
首套且90㎡及以下：1%
首套且90㎡-140㎡：1.5%
二套：3%
「计算公式」
（网签价>过户指导价）
契税 =（网签价-本次增值税及附加）*税率
（网签价<>
契税 =（过户指导价/1.05）*税率
「个人所得税」
产权满五唯一：免征
「计算公式」
个人所得税 = 差额*20%
「差额的计算」
（网签价>过户指导价）
差额 = 网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-本次网签价*10%-贷款利息
（网签价<>
差额 =（过户指导价/1.05）-原值-原契税-本次网签价*10%-贷款利息
*少数二手房原值无法查询，个人所得税 = 计税价格*1%
商品房 非 普通住宅计税方法
「增值税及附加」
产权满2年：差额征收
「计算公式」
增值税及附加 =（计税价格-原购房价格）/1.05 * 5.6%（远郊区县5.5%）
产权不满2年：全额征收
「计算公式」
增值税及附加 =（计税价格/1.05）*5.6%（远郊区县5.5%）
「契税税率」
首套：1.5%
二套：3%
「计算公式」
（网签价>过户指导价）
契税 =（网签价-本次增值税及附加）*税率
（网签价<>
契税 =（过户指导价/1.05）*税率
「个人所得税」
产权满五唯一：免征
「计算公式」
个人所得税 = 差额*20%
「差额的计算」
（网签价>过户指导价）
差额 = 网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-本次网签价*10%-贷款利息
（网签价<>
差额 =（过户指导价/1.05）-原值-原契税-本次网签价*10%-贷款利息
*少数二手房原值无法查询，个人所得税 = 计税价格*1%
在房屋交易中，我们经常听到一个名词“满五唯一”，怎样界定一个交易房屋是否满5年？
根据房屋性质不同，界定的期限也不一样。
商品房和经济适用房以及二类经济适用房，均以契税发票填发日期或产权证登记日期来界定，两者那个时间早用哪个。
已购公房的话，则是产权证填发日期，原始购房合同亲属日期以及第一笔房款的银钱收据日期三者之间，孰先的原则。
关于缴税基数来说，网签价格和过户指导价孰高，孰为计税价格。商品房的缴税不同情况会有很大差别，孔明老湿为大家来归纳一下。
70年商品房计税标准▲
看图可以得出结论，影响一套房子的税费多少的因素有很多。 面积，购买者是否为首套，是不是普通住宅，原产权证拿到手的时间以及是不是原业主的唯一住房以及网签价格 多少 都会有影响。
以上，就是市面上流转的二手商品房的交易会涉及到的所有信息了。 下面和大家简单谈一下其他一些常见的几种类型房屋交易税费缴纳计算方法。
已购公房如何缴税？
一类经济适用房如何缴税？
二类经济适用房如何缴税？
商办类房产若买卖双方为个人如何缴税？
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