一年工资还不够缴税？二手房到底需要多少税

目前中国很多大城市已经是存量房交易市场占主导，像北京，五坏以内基本上已经没有新房，人们如果想在城区买房就不得不选择二手房，而二手房在交易的时候税费会比新房多出不少，中介在宣传房子时也经常说，这套满2年，那套满五唯一，这究竟是怎么回事？买套二手房到底需要缴多少税？接下来我们一起来了解一下。

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二手房交易的税费分类：

契税：

征收的比例由买方情况决定，首套住宅90平米以上征收1%，90平米以上征收1.5%，第二套房不分大小统一按3%征收

增值税：

征收的比例由房产年限决定，满2年免征，不免2年按照5.6%比例征收。

个人所得税：

征收比例由房产年限及卖方家庭房产套数决定 ，满五唯一免征，否则按照差额的20%征收。

确定缴税基数：

二手房缴税时有个税基，也就是计税价，这是报给税务部门的价格，按这个价格缴税，和新房和明显区别，新房是实际价格。

那如何确认计税价呢？

过户指导价≤计税价≤网签价

过户指导价：

这个价格是由税务机关根据房屋坐落位置、设计用途、年代等多个因素确定地区最低价格，如果报给税务部门的价格低于这个数，那就按照过户指导价征税，规避恶意逃税的行为。

网签价：

是买卖双方在网签合同上签的成交价格。

三者关系：若网签价大于过户指导价，则按网签价征税，若网签价小于过户有指导价，则按过户指导价征税。

现在我们通过一个例子来说说到底要缴多少税

举例：

老王家里2套房产，现想售出一套89平米的，此房7年前花180万购买，契税1.8万元，目前共还利息30万元，现出售价格400万。现老李首次置业看中了这套房，2人签署了二手房买卖合同，网签价300万，当地过户指导价260万，则这套房应该收取多少税费？

计算过程：

先确认税基，网签价＞过户指导价，则以网签价为税基

1. 契税：89平米，老李是首套，征收300万*1%=3万元

2. 增值税：房产满2年，免征，如不免征则按300*5.6%=16.8万

3. 个人所得税：房子虽然满五年，但不唯一，则按照差额的20%征收个税。

那什么是差额呢？

差额=计税价-原值-原契税-计税价*10%-贷款利息

即：300万-180万-1.8万-300万*10%-30万=55.2万

个税计算为：差额*20%=55.2万*20%=11.04万

总计税费：契税3万+增值税0元+个税11.04万=14.04万

综上，我们在买卖二手房时一定要先了解房产的情况，尽量选择满五唯一的房产，这样可以免征增值税和个人所得税，尤其是那些年代比较久的房了，有可能当时买的时候价格特别低，要征缴个税的话会非常的多。但我们在看网上看房子价格的时候一定要注意，有些有个税的房子价格稍微低一点，有些没税的房子价格反而稍微高一点，所以不要被表面价格蒙骗，深入了解一下反而可能会省下不少钱。