第一次买房时，很多人都比较茫然，不知道该从何入手。尤其是对于新房和二手房，不能一刀切。对于普通的老百姓来说买房是一件大事。很多人一生之中可能只有这一次的买房经验。所以如何才能购买到自己满意的房子，以及买房需要哪些流程和手续是目前我们急需了解的事情。
在谈到买房注意事项方面，新房和二手房这两块其实也有很大的不同。新房的交易过程相对简单，验收却非常重要；二手房交易手续复杂，中介掺和其中，协议合同以及贷款问题需要注意操心更多。接下来，我们就来看看新房及二手房买卖注意事项，有需要的朋友收藏起来。
1、新房：买房看“五证二书”
一般来说买房是不能讲价的，只能提出是否能打折或有什么活动之类的，这些都是销售部定死的。一般商品房的五证二书（五证：国有土地使用证，建设用地规划取得证，建设工程许可证，建设工程开工证，商品房预售许可证．二书：住宅质量保证书，商品房使用说明书．）都会摆在销售厅里都能看的到，一般都是购买预售的商品房才需要特别注意这些。
二手房：查清房屋所有权，了解房屋是否有转让权
所有权是房产交易的基础，是购买房屋时应考虑的重点。所以，在购买二手房前一定要确定房屋所有权的真实性、完整性、可靠性。如：房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系？房屋有无其他债权、债务纠纷？这些都是比较重要的方面。
只有弄清楚所售房屋的所有权，才可能放心地购买。其中，最关键的一点是一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权”证件。如果没有这个所有权证件，奉劝购房者最好不要轻易地购买。
有一个常识是我们需要知道的，那就是拥有所有权不一定拥有转让权，所有权并不等于转让权。比如，一些公有住房，是不可以转让的；房主用于抵押的房子，在抵押期满前也是不允许出售的。所以，在交易前一定要弄清楚所购二手房是否属于允许出售的房屋。
如果出售房屋的人不拥有转让权，最好不要购买他的房子，即使价格再低也不行，以免以后引起纠纷。
2、新房：如何才能看懂户型图的好坏
之前小编给大家讲过如何才能看懂户型图。只需要按照文章所说的就可以。户型要注意，好户型是动静分离。休息区与活动区分开。动态部分是厕所，客厅．餐厅。静态部分指的是卧室，书房。动与静不能混在一起，不然卧室书房会受厕所客厅餐厅的干扰，一般来说都是进入大门看到的是先动后静，静的部分会在整个房子的后部．当然主卧的厕所除外．还有就是洁污分区（洁：书房，卧室．污：餐厅，厨房，卫生间）。
面向当然是南北朝向的好，空气流通，采光好且不被晒。但是价格相对就会贵一点。至于楼层呢，多层的话就是金三银四佳，小高层或高层3分之一以下的楼层不佳。一梯两户优于一梯4户，4户的采光就不好空气不流通也拥挤．多层就适合有老人居住的买主，高层就适合快节奏的中青年．
客厅：属交通厅．要注意朝向，千万不能西向．采光要好．避免有客厅墙有卧室门（卧室好要设有过道才能到达为佳）．卧室：房门不宜对着客厅．主卧位置应朝南（采光好）．主卧卫生间不宜对着床．主卧不宜少于12个平方，次卧10个平方为宜．餐厅：采光要好．不宜少于6个平方，应靠近厨房．径宽不宜低于2米4．厨房：不宜靠近房间，门不能对着房间．5或6个平方为宜，宽度不宜低于1米5，长度4米为优．通风采光要好．卫生间：公共卫生间应为蹲便式，主卧卫生间应为坐便式．有浴缸的卫生间宽度1米6为宜，淋浴的宽度为1米2为宜．公共的应设在动区．阳台：主阳台应与客厅连接，这样有助于客厅的视野采光．生活阳台（洗衣晒衣）应与次卧或厨房连接．
假如选择是楼中楼的话，又分为复式和跃层．复式可吹拔空间（常出现在商场，酒店大堂），就是一楼客厅连接到二楼天花板，人坐在客厅抬头就能看到二楼天花板，一楼客厅吊顶就是安装在二楼天花板上，好处是显空间大，气派，坏处是装修费用高，空调量大．跃层就不用说拉，没有吹拔空间．错层的户型，是指房内客厅或房间拉不在同一个平面上，需要上或下一两及阶梯才能到达，这些户型是年轻人比较喜欢的，老人就不行了．注意购买面积和使用面积不能相差太大，公摊面积过大的话当然不划算。
二手房：确定房屋面积
房产的价格与面积的相关性很大，我们一般都是根据房子的面积来计算价格的。所以，在购买二手房时，一定要弄清楚准确的建筑面积。一些二手房时间比较长了，属于较老的房子，由于当时测绘的误差、某些赠送的面积等原因，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象。所以，合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的面积为准，其他面积不计在内。
3、新房：谨记交房四步骤
第一步、在预定的交房日期之前，网友会收到开发商发出的书面的收房通知（收到的时候心情一定很激动的），在通知书里，会告知你在约定时间内对房屋进行验收交接。
第二步、一些网友会找到相关的验房公司、监理公司的专业验房人员一起来验房，毕竟是第一次置业，验房的重要性在于让我们了解房屋本身的质量问题，也能避免随后装修中扯皮问题。应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录。同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。
第三步、开发商应该提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。
包括以下内容：工程质量监督部门核验的质量等级；地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年，墙面、顶棚抹灰层脱落1年，地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年等；用户报修的单位，答复和处理的时限。住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于上述规定的期限，购房者可以与房地产开发企业协商延长保修期限。但是，国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
第四步、签署房屋交接书，应该先对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交换书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，不能签署房屋交接书，直至开发商的房屋完全符合交房标准。在北京很少有开发商在交房的时候达不到这个标准。
二手房：了解二手房交易程序，把握房屋的交房时间
房产交易需要办理一系列的手续，弄清楚购买二手房的规定程序是十分必要的。这样，就可以减少不必要的麻烦，节约购买所花费的时间。
购买二手房一般要经过以下几个步骤：由买卖双方签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。对于这些程序，购房者要牢记在心，这样会大大方便购房，使你轻轻松松入住心满意足的房子。
除了要弄清付款的方式之外，还应该弄清交房的时间。在合同签订的时候应该明确注明房屋交验时间，比如在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间。另外，房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担，以及双方的其他约定也要在合同中注明，以免以后引起争执。
有些房地产商与购房者经常在交房时间上出现纠纷，房地产商有时还会以提前让购房者人住为幌子来欺骗顾客，让他们购买自己的房子。如果以合同的方式确定交房时间，就可以避免这些麻烦，避免上当受骗。
4、新房：验房流程和验房工具
①、约定一个日期，网友带着专业的验房师就可以来验房啦（找不到人就找你的装修工长，让他发现问题，他发现不了问题，以后装修中出来问题就是你的事情了），验房之后首先要去物业部门查看相关的资料，以下几份资料是需要查阅：
A：房屋的《住宅质量保证书》--可带走
B：《住宅使用说明书》--可带走
C：《竣工验收备案表》
D：面积实测表
E：管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走
②、同时，还有需要看的资料，（千万不要忽略啦，可能这个时候会急着去验收房屋的质量啦）
A核实面积、合同及价钱多退少补问题
B认售楼合同附图与现实是否一致
C结构是否和原设计图相同
D房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。
③、看完那些资料后,基本就可以去验收房子
从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同、验房师物业人员一起去房子里了。（记得拿下面说的那些工具）
④、再来看看验房都需要哪些工具
首先验房师们的验房百宝箱里的专业工具——红外线水平仪、垂直水平尺、小锤、直角尺、靠尺、塞尺、镜子、线轴、万用表可以自备验房工具
a:1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道,一般物业会提供
b:1只计算器---用于计算数据
c:1只水笔--用于签字
d:1把扫帚--用于打扫室内卫生
e:1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道
第一次买房没有经验没什么，我们一定要做好万全的准备。花更多的时间多看看些理论也是好的。千万不要在没有准备的前提下贸然去售楼处。小编友情提示下，现在的兽兽们为了卖房子可是使出了各种手段。小心一不留心就掉入了陷阱就不好了。
二手房：搞清楚房屋的交验细节
俗话说“细节决定成败”，由此可见细节的重要性。在房产交验过程中，也要对一些细节给予充分的重视：一些条件要尽量写进合同，落实在纸上，以免出现不必要的麻烦。比如，业主只是口头向你保证屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送，结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬，屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影，或是业主要求把房中的一些物品折价卖给客户，那就很不愉快了。
所以，只有弄清交验细节，才有可能避免以上这些情况。如果购买房屋时粗心大意、迷迷糊糊，等到出现问题时就比较麻烦了。
5、二手房买卖的其他注意事项
掌握好的付款方式
付款是房产交易过程中很重要的一个环节，所以签订购房合同时，需要注意付款方式的每一个环节。
比如，双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。这样，弄清了付款方式就可以很有效地避免很多的麻烦，对于保障购房顺利十分必要。
搞清楚中介担保
许多房屋中介公司不仅代办过户业务，还提供中保服务。中保服务是指中介公司作为中间人保证双方交易成功，即保证成功交易后买方能得到没有产权纠纷的房产证明，卖方能得到全部交易房款。
如果中介公司为房产交易提供中保服务，那么在中保合同中不仅要标明中介公司的权利，还要标明中介公司承担的责任与义务，比如房款交付时间、交付方式及相关税费明细等。这样，弄清了中介担保也会减少不必要的麻烦，无论对于购房者还是对中介公司来说都是一件好事。
明白违约责任
尽管出售房屋者和购房者签署了合同，但是违约的可能性也不是没有的。如果业主违约会给购房者带来不必要的麻烦和损失，前期的工作前功尽弃，谈判期间的其他机会也错过了。所以，为了避免这种损失，违约责任一定要在合同中写明，约定好双方的责任、义务，如违约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等，这样可避免纠纷的发生。
另外，责任还必须要规定明确，不能含糊，不能把两者的责任相混淆，这样做对任何一方来说都是不负责任的。
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