来源：建筑时报 顾增平 严雪莲
近年来，伴随着经济下行的压力，特别是国家加强了对房地产的金融调控，许多建设单位面临现金流短缺或濒临破产，导致建设工程合同纠纷频发。这种情形下，建筑企业承包施工的建设工程价款是否享有建设工程价款优先受偿权就显得非常重要。为保障建筑工人的生存权、维护社会稳定和建筑企业的合法权益，1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第二百八十六条对建设工程价款优先受偿权做了相应的规定，此后对建筑企业而言，在发包人欠付工程价款催要工程款时，便多一法宝，一定程度上更加有力地维护了建筑企业的合法权益，但实践中由于建筑企业对建设工程价款优先受偿权的行使和实现不太关注，加之司法实践中对某些问题仍存有争议。本文结合最高院关于审理建设工程施工合同案件司法解释的相关规定、司法实践中的案例对建设工程价款优先受偿权系列问题做了相应的梳理，以期引起建筑企业的关注和重视。
一、关于建设工程价款优先受偿权的相关法律规定
原《中华人民共和国合同法》第二百八十六条明确规定了承包人的建设工程价款优先受偿权。为正确理解和适用合同法第二百八十六条，最高人民法院于2002年6月11日通过了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（已失效）中再次对建设工程价款优先受偿权的相关问题做了相应规定。各省市高院总结司法实践经验，在出台的关于审理建设工程施工合同纠纷案件的意见或指南中也均有一些对建设工程价款优先受偿权的规定。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》基本沿袭原合同法第二百八十六条建设工程价款优先受偿权的规定，只是文字稍做了修改。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》对此前批复及司法实践中的做法做了相应的总结，对建设工程价款优先受偿权的相关问题做出了系统的规定，特别是调整了建设工程价款优先受偿权的行使期限。其中《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称：最高院建工司法解释一）第四十一条规定“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”上述规定将是建筑企业行使和实现建设工程价款优先受偿权的基本法律依据。
二、建设工程价款优先受偿权行使的主体
1.与发包人订立建设工程施工合同的承包人可依法行使建设工程价款优先受偿权。
最高院建工司法解释一第三十五条规定，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。根据该规定，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依法可以主张对其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的。
2.发包人明知或认可的挂靠人依法应认定为实际承包人，与发包人形成事实上建设工程施工合同关系，挂靠人主张建设工程价款优先受偿权，符合法律规定。
最高院在宁夏钰隆工程有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督（2019）最高法民申6085号一案中认为，法律就工程项目设立优先受偿权的目的，是保障承包人对发包人主张工程款的请求权优先于一般债权得以实现。保障该请求权优先得以实现的原因在于，建设工程系承包人组织员工通过劳动建设而成的，工程价款请求权的实现意味着员工劳动收入有所保障。在“没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的”情况下，实际施工人和建筑施工企业谁是承包人，谁就享有工程价款请求权和优先受偿权。在合同书上所列的“承包人”是具有相应资质的建筑施工企业，即被挂靠人；而实际履行合同书上所列承包人义务的实际施工人，是挂靠人。关系到发包人实际利益的是建设工程是否按照合同约定的标准和时间完成并交付到其手中，只要按约交付了建设工程，就不损害发包人的实际利益。但是否享有工程价款请求权和优先受偿权，直接关系到对方当事人的实际利益。事实上，是挂靠人实际组织员工进行了建设活动，完成了合同中约定的承包人义务。挂靠人既是实际施工人，也是实际承包人，而被挂靠人只是名义承包人，挂靠人与发包人在事实上形成了建设工程施工合同关系，认定挂靠人享有主张工程价款请求权和优先受偿权，更符合法律保护工程价款请求权和设立优先受偿权的目的。将《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条解释为只要是实际施工人，便缺乏行使优先受偿权的法律依据，排除了挂靠关系中的实际施工人作为实际承包人应该享有优先受偿权的情形，适用法律确有错误；认定挂靠人享有优先受偿权，并不违反该条的规定。从上述案例可以看出，在发包人明知或认可挂靠的情形下，挂靠人与发包人形成事实上的建设工程施工合同关系，挂靠人可以主张建设工程价款优先受偿权。
3.转包或违法分包情形下的实际施工人基于其可以向转包人或违法分包人主张工程价款，故原则上无权主张建设工程价款优先受偿权；但如实际施工人系基于代位权提起的诉讼中可依法主张建设工程价款优先受偿权。
最高院在吴道全、重庆市丰都县第一建筑工程公司建设工程施工合同纠纷再审（2019）最高法民再258号一案中认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条赋予承包人建设工程价款优先受偿权，但并未直接赋予实际施工人享有建设工程价款优先受偿权，故实际施工人吴道全不能对案涉工程享有工程价款优先受偿权。但在发包人欠付承包人工程款数额明确，且承包人怠于行使优先受偿权的情况下，考虑到可能会因为承包人的不积极作为而影响实际施工人收取工程款的合法权益，应允许实际施工人基于代位权向发包人主张优先受偿权。根据上述案例，转包或违法分包情形下的实际施工人基于代位权提起的诉讼中可依法主张建设工程价款优先受偿权。
三、建设工程价款优先受偿权的行使条件
最高院建工司法解释一第三十八条规定，建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。第三十九条规定，未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。考虑到建设工程领域施工合同无效的现象较普遍，但合同无效并不必然导致工程质量不合格，发包人无需支付工程款。最高院建工司法解释一明确规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的条件是其承建的建设工程质量必须合格，与合同效力并无必然联系，这与建筑法所强调的工程质量是建筑工程的生命及发包人将交工程交由承包人施工其目的是取得合格工程的立法本意和当事人合同目的是相一致的。
四、建设工程价款优先受偿权的行使期限
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》（法释〔2018〕20号，自2019年2月1日起施行）第二十二条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。为配合《中华人民共和国民法典》的实施，最高院于2020年12月通过的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号，2021年1月1日起施行）第四十一条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。那对于2021年1月1日后诉讼或仲裁的案件，建设工程价款优先受偿权期限究竟为六个月还是十八个月呢？
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据上述规定，某一建设工程价款优先受偿权行使期限的确定取决于其相关法律事实发生在民法典施行前还是民法典施行后，抑或是是否持续到民法典施行后，即根据发包人应当给付建设工程价款之日是在民法典施行前还是民法典施行后确定。
五、建设工程价款优先受偿权行使期限的起算时间
1.建设工程价款优先受偿权行使期限依合同约定应当从发包人给付建设工程价款之日起算。
最高院建工司法解释一规定，建设工程价款优先受偿权的行使期限，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。建设工程施工合同一般在竣工验收后，进入竣工结算程序，双方通过承包人报送结算报告，发包人审核结算报告确定结算价款后，自然就可以确定建设工程的价款。在建设工程施工合同中一般会约定有竣工结算后发包人付至结算款97%的条款，此时即可确定发包人应当给付建设工程价款金额。因此，一般情形下，建设工程价款优先受偿权行使期限自合同约定的发包人应当给付建设工程价款之日起算。如发承包双方另行对结算款的支付时间重新做了约定的，那就从约定的应付价款之日起算。例如在山西能投光伏农业发展有限公司、中国葛洲坝集团机电建设有限公司建设工程施工合同纠纷（2019）最高法民终250号一案中，最高院经审理认为，关于葛洲坝集团机建公司是否对涉案工程享有优先受偿权。因双方于2017年10月18日签订《阳曲县20MW分布式光伏发电项目工程总承包合同之补充协议一》对光伏农业公司的最后付款期限作了重新约定，即要求光伏农业公司于2017年11月15日前付清工程进度款一，依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条之规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”。本案优先受偿权起算时间应为2017年11月15日，故至葛洲坝机建公司2018年3月7日提起本案诉讼时，并未超过六个月的建设工程价款优先受偿权行使期限。故原审判决判令葛洲坝集团机建公司就案涉项目工程享有优先受偿权并无不当。
2.建设工程价款优先受偿权在双方对案涉工程价款未确定后通过司法鉴定程序确定的，承包人起诉之日主张建设工程价款优先受偿权的，不存在超出法律规定的行使期限问题。
实践中，因发承包双方对结算存在较大争议，此时承包人提起诉讼，起诉时主张建设工程价款优先受偿权，后建设工程价款通过司法鉴定程序确定，该种情形下，法院一般认定承包人起诉之日主张建设工程价款优先受偿权，不存在超出法律规定的行使期限问题。例如在安徽奔盛置业有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督（2020）最高法民申5566号）一案中，最高院经审理认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。本案双方诉讼之前未能结算完毕（双方直至2016年10月26日仍签订《关于霍邱旭日尚城工程款结算等问题的补充协议》、2016年12月17日签署《备忘录》对工程款支付作出约定，且约定为暂定工程造价），工程价款于诉讼阶段通过的司法鉴定最终确定，因此本案经工集团于2017年1月起诉主张工程价款优先受偿权，不超出上述司法解释规定的六个月期限。
3.因发包人原因施工合同解除的，建设工程价款优先受偿权的行使期限一般自合同解除或终止履行之日起计算。双方对付款之日另有约定的除外。
因发包人原因施工合同解除的，建设工程价款优先受偿权的行使期限一般依2011年全国民事审判工作会议纪要第四条（二）规定的“自合同解除或终止履行之日起计算。”双方就合同解除另行达成协议对结算及应付价款另有约定的除外。例如在合肥中元籴焜融资担保有限公司、合肥建工集团有限公司第三人撤销之诉（2019）最高法民终486号一案中，最高院认为，案涉工程整体并未竣工且部分处于停工状态，双方当事人对此并无争议。因此，合同双方约定的竣工结算条件即安徽圣智给付合肥建工案涉整体工程建设工程价款的条件至今未能具备。2015年1月，合肥建工向合肥市中级人民法院诉请解除案涉工程系列合同，形成（2015）合民一初字第00057号案件。结合以上案情，鉴于《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条中规定的“发包人应当给付建设工程价款之日”这一优先受偿权起算点的条件至今尚不具备，且生效判决已判令解除案涉系列合同，本案中合肥建工优先受偿权的起算时间，应当依照2011年全国民事审判工作会议纪要第四条（二）的规定确定，“承包人请求行使优先受偿权的期限，自建设工程实际竣工之日起计算；如果建设工程合同由于发包人的原因解除或终止履行，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。”一审法院将合肥建工优先受偿权的起算时间认定为2015年1月其向法院诉请解除案涉合同之时并无不当。
六、建设工程价款优先受偿权的行使范围
最高院建工司法解释一第四十条规定，承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。根据住建部颁布的有关规定，定额计价模式下，建设工程价款主要包括直接费、间接费、利润和税金。工程量清单计价模式下，建设工程价款主要由分部分项工程量清单计价合计费用、措施项目清单计价合计费用、其他项目清单计价合计费用、规费和税金构成。因此建设工程价款优先受偿权的范围依上述规定只限于建设工程价款，不包括发包人支付的逾期支付工程价款的利息、违约金及损害赔偿金等。
七、建设工程进度款能否行使建设工程价款优先受偿权
建设工程施工合同中，通常会对工程价款支付、结算等进行约定，包括工程预付款、工程进度款、竣工结算款及质保金。由于工程预付款及工程进度款均是在合同履行过程中支付的，如果发包人拖欠工程进度款，该工程进度款是否享有建设工程价款优先受偿权呢？司法实践中一般认为，工程进度款仅是预付性质，最终双方需要结算，且支付工程进度款时，工程尚未竣工验收，一般也不宜折价或拍卖，因此建筑企业主张工程进度款享有优先受偿权的，不予支持。例如在中铁十九局集团有限公司与瑞云云计算研发建设有限公司建设工程价款优先受偿权纠纷（2019）京民终158号一案中，北京高院经审理认为，行使建设工程价款优先受偿权的条件，除需满足：依法享有建设工程价款优先受偿权的主体必须与发包人存在直接的施工合同关系；建设工程质量合格；工程不存在不宜折价、拍卖情形三项条件外，还应满足第四项条件，即已就全部工程完毕最终结算，确定了最终的工程价款数额。即总承包人主张行使工程价款优先受偿权的工程款系进行完毕最终结算后确定的工程款，仅对建设工程的进度款行使建设工程价款优先受偿权的，不应予以支持。
八、建设工程质保金能否行使建设工程价款优先受偿权
在建设工程合同中，发承包人通常会约定，发包人从应付给承包人的工程款中预留一定资金即质量保证金，用以保障承包人在质量缺陷责任期内及时修复缺陷责任。对于工程质量保证金是否属于优先受偿权范围，法律并没有明确规定，实践中时有争议。但究其来源，工程质量保证金实质上从工程价款中按比例提取的，其来源于工程价款，仍属于工程价款的一部分，因此承包人对其应享有建设工程价款优先受偿权。例如在中联润世（北京）投资有限公司等建设工程施工合同纠纷（2019）京民终366号一案中，北京高院认为，根据总承包合同约定，质量保证金额度为竣工结算总价的5%，合同约定的缺陷责任期满（24个月）且承包人全部履行其缺陷责任期内的义务后14天内，将质量保证金全部退还承包人，缺陷责任期为24个月，自工程实际竣工日期起算。由于该部分款项亦属于工程款的一部分，故亦应属于享有优先受偿权的范围。
九、建设工程价款优先受偿权的行使方式和实现方式
民法典（原合同法第二百八十六条）第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。但法律并未规定建筑企业作为承包人如何行使建设工程价款优先受偿权，除诉讼或仲裁外，其他方式是否可以，目前司法实践中对以下几种方式是基本认可的。
1.建筑企业可以以发函的方式在行使期限内主张建设工程价款优先受偿权。
最高人民法院在(2012)民一终字第41号一案中，认为“天成国贸中心一期工程在2008年2月4日竣工验收后，华兴公司于同年5月12日以工作联系单方式向天成公司主张案涉工程的优先受偿权，并未超出法定的优先受偿权除斥期间，一审判决认定华兴公司享有天成国贸中心8-24轴裙楼工程优先受偿权正确，应予维持”。即最高人民法院在该判决中已经认定发送工作联系单为有效的行使优先受偿权的方式。在昆明二建建设（集团）有限公司、北京国际信托有限公司第三人撤销之诉再审（2018）最高法民再84号一案中，最高院也基于持同样的观点。最高院经审理认为，承包人享有的建设工程优先受偿权系法定权利，不需要经法院确认即享有。本案所涉溪谷雅苑项目工程于2013年6月7日竣工，金冠源公司未按照合同约定与昆明二建公司进行结算。昆明二建公司与金冠源公司协商以溪谷雅苑项目房产折抵部分工程款，并于2013年11月26日向金冠源公司发出催告函，要求金冠源公司尽快结算并声明享有建设工程价款优先受偿权，而金冠源公司也于2013年11月28日向昆明二建公司出具《协商意见》，表示会在两个月内进行结算，并认可昆明二建公司对溪谷雅苑小区工程享有优先受偿权。昆明二建公司行使案涉建设工程价款优先受偿权，符合法律规定。原一审、二审判决关于昆明二建公司发函仅主张享有优先受偿权，而没有行使优先受偿权，起诉主张案涉工程享有优先受偿权已经超过了除斥期间的认定确有错误，本院予以纠正。
2.建筑企业可以与发包人协商以工程（或房屋）折价抵付工程款。
建设工程价款优先受偿权的法律规定中，明确规定承包人可以与发包人协议将该工程折价，建设工程的价款就该工程折价的价款优先受偿，因此，建筑企业作为承包人与发包人协商以工程折价抵付工程款也是建筑企业行使建设工程价款优先受偿权的一种方式。例如在四川省建筑机械化工程有限公司与成都紫杰投资管理有限公司及一审第三人宁波市银都房地产开发有限公司、大邑银都房地产开发有限公司、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳申请执行人执行异议之诉一案，最高院经过审理认为，双方于2013年7月11日签订《协议书》,约定以案涉位于“邑都上城”项目的15套房屋作价7330778元抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款,后建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》,建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋,其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权,建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款,符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。建机工程公司享有的工程价款优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，足以排除紫杰投资公司的强制执行。
3.建筑企业可以直接申请法院拍卖建设工程。
建设工程价款优先受偿权的法律规定中，也明确规定承包人可以请求人民法院将该工程依法拍卖。因此在实践中建筑企业也可直接申请法院拍卖建设工程。例如在河南省建筑安装工程有限公司、河南福成置业有限公司建设工程价款优先受偿权纠纷再审审查与审判监督（2019）最高法民申5070号一案中，最高院认为，承包人可以与发包人协议就工程折价或申请法院拍卖工程的方式行使其权利。建设工程价款优先受偿权并非必须通过诉讼程序确认才能成立，优先受偿权人可以直接向法院执行部门提出主张。
4.建筑企业可以在民事调解中确认享有建设工程价款优先受偿权。
在潍坊市家福置业有限公司、江苏南通二建集团有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督（2018）最高法民申5361号一案中，最高院经审理认为，家福公司主张工程价款优先偿权仅能通过法院裁判方式确认，不能通过当事人调解形式确认，缺乏依据。家福公司与二建公司在调解书中确定二建公司在家福公司欠款（包括利息，不含停工损失）范围内对案涉工程的折价或拍卖价款享有优先受偿权并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方所达成调解协议内容并不违法。
5.建筑企业在涉及建设工程执行的其他案件中主张享有建设工程价款优先受偿权。
在中天建设集团有限公司诉河南恒和置业有限公司建设工程施工合同纠纷（2019）最高法民终255号一案（最高人民法院发布第30批指导性案例之六）中，最高人民法院认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建设工程价款优先受偿权的效力优先于设立在建设工程上的抵押权和发包人其他债权人所享有的普通债权。人民法院依据发包人的其他债权人或抵押权人申请对建设工程采取强制执行行为，会对承包人的建设工程价款优先受偿权产生影响。此时，如承包人向执行法院主张其对建设工程享有建设工程价款优先受偿权的，属于行使建设工程价款优先受偿权的合法方式。案件执行过程中，中天建设集团有限公司第九建设公司向河南省焦作市中级人民法院提交《关于恒和国际商务会展中心在建工程拍卖联系函》，请求依法确认对案涉建设工程的优先受偿权。因此，河南恒和置业有限公司关于中天建设集团有限公司未在6个月除斥期间内以诉讼方式主张优先受偿权，其优先受偿权主张不应得到支持的上诉理由不能成立。
十、建设工程价款优先受偿权对建设工程的物权追及效力
建筑企业承包施工的建设工程如出卖给第三人（非消费者），发包人仍欠付建筑企业工程款，则建筑企业能否继续对建设工程主张建设工程价款优先受偿权？根据建设工程价款优先受偿权的法定物权性质的特点，建筑企业应当可以继续对建设工程主张建设工程价款优先受偿权。例如在青岛威乃达投资有限公司、中建八局第一建设有限公司建设工程施工合同纠纷(2018)鲁民终1161号一案中，山东高院经过审理认为，第一公司对涉案工程在应付工程款范围内依法应当享有优先受偿权。威乃达公司称涉案工程是委托代建工程，已经出售给明霞特易购公司并办理了网签，涉案工程的所有权人是明霞特易购公司。但目前来看，涉案工程仍在威乃达公司名下，明霞特易购公司享有的是一种债权，不能对抗第一公司享有的优先受偿权。退一步讲，即使涉案工程的所有人不是威乃达公司，第一公司作为承包人可以就不是威乃达公司所有的工程主张建设工程价款优先受偿权。优先受偿权具有物权性质，始终存在于工程之上，因而无论工程的所有权发生怎样的变化，第一公司作为承包人均可对所建工程主张优先受偿权。
十一、发包人、金融机构限制或承包人放弃建设工程价款优先受偿权的效力及例外
最高院建工司法解释一第四十二条规定，发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。实践中，建设单位为融资需要应金融机构要求也经常让建筑企业出具放弃建设工程价款优先受偿权的承诺函。此种情形下，建筑企业放弃建设工程价款优先受偿权的效力究竟如何？司法实践中如何处理？也经常困扰着建筑企业。法院评判的标准原则依上述规定确定，如放弃或限制建设工程价款优先受偿权损害建筑工人利益的，则放弃建设工程价款优先受偿权的效力为无效。但最高院在以下两则案例中的处理意见对实践中如何评判承包人放弃建设工程价款优先受偿权的效力时更具实践意义。在中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司、苏州市凤凰建筑安装工程有限公司合同纠纷(2019)最高法民终1951号一案中，最高院认为，法律赋予承包人建设工程价款优先受偿权，重要目的在于保护建筑工人的利益。建设工程价款优先受偿权虽作为一种法定的优先权，但现行法律并未禁止放弃或限制该项优先权，且基于私法自治之原则，民事主体可依法对其享有的民事权利进行处分。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十三条规定“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。”该条款包含两层意思，一是承包人与发包人有权约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，二是约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权不得损害建筑工人利益。涉案《承诺书》虽系作为承包人的苏州凤凰公司向作为发包人债权人的浦发银行福州分行作出，而非直接向发包人金瑞公司作出，但《承诺书》的核心内容是苏州凤凰公司处分了己方的建设工程价款优先受偿权，且《承诺书》以浦发银行福州分行依约发放贷款给作为发包人的金瑞公司用于金瑞商业广场项目建设为所附条件，则判断苏州凤凰公司该意思表示、处分行为的效力必然仍要遵循《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十三条的立法精神，即建设工程价款优先受偿权的放弃或者限制，不得损害建筑工人利益。同时发包人金瑞公司也未将贷款专用于金瑞商业广场项目。因此该承诺书对承包人不具有法律拘束力。在安阳中广发汇成置业有限公司、杭州建工集团有限责任公司建设工程施工合同纠纷（(2020)最高法民终1113号）一案中，最高院认为，杭建工公司的工程款债权就案涉工程享有优先受偿权。理由是：其一，杭建工公司放弃建设工程价款优先受偿权的承诺是向中原银行安阳邺城支行作出，并非向中广发公司作出，中广发公司不能以此为由来作出对杭建工公司的不利主张。其二，杭建工公司向银行放弃上述权利的目的是便利中广发公司向银行借款以确保银行的贷款权益。因案涉借款已向银行还清，杭建工公司的优先受偿权不会影响银行的权益，所以杭建工公司可以继续行使其优先受偿权。
十二、不宜折价、拍卖工程的认定及例外
《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条规定中特别明确提及到建设工程价款优先受偿权所涉的建设工程除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，因此建筑企业行使建设工程价款优先受偿权时需注意到哪些建设工程是不宜折价、拍卖的工程。最高人民法院在《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》征求意见稿中，则曾列举了五类“不宜折价、拍卖”的工程类型，具体包括：（1）修复后的建设工程经竣工验收不合格；（2）建设工程属于事业单位、社会团体以公益目的建设的教育设施、医疗设施及其他社会公益设施；（3）建设工程属于国家机关已投入使用的办公用房或者军事建筑；（4）建设工程属于设备安装等附属工程；（5）消费者购买承包人承建的商品房，并已经办理商品房预告登记或者产权变更手续。虽后来颁布的正式稿及现行的最高院建工司法解释一中没有提及该内容，但司法实践中，法院一般是参照依此标准的。例如在新郑市第二人民医院、海南中航天建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷(2019)最高法民终254号一案中，最高院认为，新郑市第二人民医院为事业单位法人，本案工程内容具有一定社会公益性，并不适宜折价、拍卖。故中航天建设公司主张的对建设工程的价款在工程折价或者拍卖的价款优先受偿的理由，一审法院不予支持。在王某华与中国南海研究院、海南省第二建筑工程公司等建设工程施工合同纠纷（(2018)琼民终546号）一案中，海南高院认为，南海研究院是海南省人民政府举办的事业单位法人，本案涉案工程是南海研究院综合楼项目，系已投入使用的办公用房，按照建设工程的性质不宜折价、拍卖，王某华要求对涉案工程行使优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。
但实践中，建筑企业也应当关注到不宜折价、拍卖工程的例外情形，例如在中建六局第二建筑工程有限公司、青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会建设工程施工合同纠纷(2019)最高法民终2018号一案中，最高院就认为，中建六局二公司承建的案涉工程包括村民住宅和商业网点。涉案工程中涉及村民安置住房不宜进行折价或者拍卖，而案涉工程中商业网点房屋依其性质可折价或者拍卖，故中建六局二公司就涉案工程中的商业用房折价或者拍卖价款享有优先受偿权。
十三、BT模式、PPP模式建设工程价款优先受偿权的行使
因经济建设需要，就基础设施项目，在不同时期国家也曾推出过不同的模式，如BT模式、PPP模式。在BT模式、PPP模式，建筑企业也承包施工了大量的工程，那在上述模式下，建筑企业作为承包人能否主张建设工程价款优先受偿权呢？以BT模式为例，政府将基础设施项目通过招标投标程序或其他竞争性程序将项目交由投资人投资建设，投资人一般需在项目所在地设立SPV公司，然后SPV公司将项目中的工程施工任务依法发包给承包人（如投资人具备施工资质则一般由投资人自行施工），项目竣工验收后移交政府，政府按合同约定支付回购款及回购利息。这种情形下，虽这类项目大多数是基础设施项目，依法不宜折价、拍卖，但因政府会支付SPV公司回购款，该回购款实质上类似于项目中工程的折价款，因此建筑企业应当可以就该回购款享有优先受偿权。在武当山旅游经济特区管理委员会、堰市市政建设工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷(2020)最高法民终773号一案中，法院经审理认为，武当山管委会欠付太极湖公司款项性质为回购款，其性质属于工程折价、变卖款项，十堰市政公司作为施工方对下欠的回购款有优先受偿权。
十四、建设工程价款优先受偿权与抵押权的冲突
最高院建工司法解释一第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。该条规定中的抵押权所涉抵押物应当指向建设工程，而非仅土地使用权设定抵押后产生的在建工程一并抵押的情形。此时应按照上述规定确定建设工程价款优先受偿权优先于抵押权。在最高院审理的兴业银行股份有限公司泉州分行、河南省腾飞建筑有限公司金融借款合同纠纷(2018)最高法民终497号一案中，法院经审理认为，关于腾飞公司的建设工程价款优先受偿权与兴业银行泉州分行的抵押权的关系问题。瑞昇公司与腾飞公司签订《抵偿协议书》后，2014年3月25日、3月26日，瑞昇公司与兴业银行泉州分行签订两份《最高额抵押合同》，以案涉1#、2#、3#、4#厂房及对应的土地使用权为真一公司向兴业银行泉州分行的债务提供抵押担保，并办理上述厂房及土地使用权的抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，案涉1#、2#、3#、4#厂房及土地使用权的抵押权自登记时已依法设立。就抵押权与建设工程价款优先权的顺位问题，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，据此，腾飞公司通过折价对案涉2#、4#厂房所享有的建设工程价款优先受偿权作为法定优先权仍然优先于兴业银行泉州分行的抵押权。因此，原审认为兴业银行泉州分行作为抵押权人对2#、4#厂房及对应的土地使用权不享有优先受偿权，事实和法律依据充分，本院予以维持。
十五、建设工程价款优先受偿权与建设用地使用权设定抵押权的冲突
《中华人民共和国民法典》第三百九十七条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。实践中，建设单位在取得建设用地使用权因向金融机构借款而设定抵押，后承包人承包施工该建设用地上的建设工程，此时就涉及到承包人建设工程价款优先受偿权与金融机构对土地享有的抵押权的冲突问题，如何处理？大多数情形下，法院对涉案土地及建设工程一并拍卖，分别确定建设工程和土地使用权的价值，并由建设工程价款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。
在最高院审理的杭州银行股份有限公司上海虹口支行、浙江宝业建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷执行(2019)最高法执监470号一案中，法院认为，本案的焦点问题是，是否应当对涉案在建工程和土地使用权的价值分别确定，并由建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。上海二中院基于“房地一体”原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定。但根据物权法第二百条规定，“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定宝业公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。
十六、建设工程价款优先受偿权与消费者购买商品房权益的冲突
最高院建工司法解释一第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。但该条规定并未明确建设工程价款优先受权与消费者购买案涉工程中的商品房发生冲突时如何处理？法院在处理上述冲突时，基本是按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的相关规定作为处理依据。其中《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”在江苏省高院审理的徐州市泉山区永安街道关庄社区居民委员会、胡明成等合资、合作开发房地产合同纠纷、申请执行人执行异议之诉(2015)苏民终字第00587号一案中，法院经审理认为，胡某某购买涉案房屋属于买受商品房的消费者。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，针对同一商品房，工程价款优先受偿权优先于一般债权，而消费者的物权期待权优先于工程价款优先受偿权。本案中，胡某某对涉案房屋享有的是消费者物权期待权，而关庄居委会申请对涉案房屋予以执行是依据生效判决所享有的是一般债权，该一般债权不能对抗承包人的工程价款优先受偿权，也相应不足以对抗胡明成的消费者物权期待权。故原审法院对于关庄居委会要求继续执行涉案房屋的请求不予支持，并无不当。
《最高人民法院执行工作办公室关于〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）中明确《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。重庆市高级人民法院于2003年制定的《关于对最高人民法院〈关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉应如何理解的意见》（渝高法(2003)48号文）对消费者的含义作出明确界定：重庆市第一中级人民法院：你院关于审理购房消费者办理土地使用权证、房屋产权证历史遗留问题有关案件的情况汇报收悉，案件中大量出现购房消费者与抵押权人利益冲突的情况，即同一房屋既存在消费者获得房屋的请求权又存在抵押权人的优先受偿权。因对最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释(2002)16号的理解不一致，出现了不同意见。经我院审判委员会研究认为，从该批复第一条、第二条的文意理解，应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益。人民法院在审理和执行购房消费者办理土地使用权、房屋产权证历史遗留问题的案件，优先保护购房消费者的利益时，应注意把握以下几个条件。首先，购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。其次，购房消费者已交付全部或大部分购房款(超过50％)，且能支付尾款。第三，购房消费者在购买商品房的过程中无恶意损害抵押权人利益的行为。另《消费者权益保护法》第二条将“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的行为界定为消费者行为，可见，所谓消费者，是指为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的公民个人和单位。因此，在建设工程价款优先受偿权与购买商品房的消费者权益发生冲突时，法院原则上依消费者权益保护法的规定确定是否为消费所需，即是否用于居住并且无其他用于已居住的房屋。如系用于自住，则消费者购买商品房的权益优于建设工程价款优先受偿权予以保护。
十七、建设工程价款优先受偿权与非消费者的买受人权益及商业地产项目买受人权益的冲突
实践中，建设工程价款优先受偿权行使时，也经常遇有购买商品房的买受人提出异议，认为其权益应当优先保护的情形。除上述买受人确实为购买自住的消费者外，法院对非为生存自住的买受人一般会严格按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定予以审查，不优先保护其权益，而是优先保护建设工程价款优先受偿权。在最高院审理的广西恒冠建设集团有限公司、王某祥再审(2018)最高法民再443号一案中，法院认为，虽然对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。但王某祥名下已有多套房屋，且其在再审庭审中自诉，“尚源大厦”其中2套用于居住，另外2套用于出租。故难以认定王某祥购买本案房屋以及关联案件的房屋系基于对居住环境进行必要的改善，而非进行商业性投资。
另在胡某某、郑某斌执行异议之诉再审审查与审判监督(2020)最高法民申4896号一案中，最高院认为，本案涉及购买商铺的案外人能否作为消费者从而排除享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权的执行。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》即确定了建设工程价款的优先受偿权劣后于消费者购房人的物权期待权，该规定是法律基于生存权至上考虑作出对于消费者权利的特殊保护规定，属于上述第二十七条规定的除外情形。而对于消费者购房人资格的认定，应满足相应的前提。按照《执行异议和复议规定》第二十九条规定、《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》精神，消费者购房的房屋性质应当限定为居住用房，商业用房不在保护之列。根据本案查明事实，案涉房屋系胡某某、郑某斌购买的商铺且出租他人，并非用于居住的住宅，并不满足消费者购房的条件，据此二审判决认定二人对案涉房屋不能享有排除执行的权利并无不当。
综上，如买受人为非消费需要购买商品房或所购买商品房为商业地产类项目，则法院原则上支持建设工程价款优先受偿权优先。
联系客服
