关键词：老年社区 功能构成 运营管理
该地块位于金山区山阳镇，总面积约300亩，拟建养老机构容纳3000人。如建成，将是上海，乃至全国最大规模的集中社会性养老服务机构。
本案通过对上海夕阳红养老服务中心地块的开发经营环境，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据对上海市区老年人发展的预测，及当地的目前市场状况，对项目提出初步建设意见，并结合项目的特点优势，对项目开发经营进行分析，进行养老社区最佳开发模式的探讨。
一 社区定位
1， 上海市宏观市场特点：
对中国国情、民情和市场开拓等方面进行研究，可以看到当前在住宅细分市场上老年社区成为时代建设的一个发展重点。2008年底统计上海市户籍总人口1391.04万人，其中60岁及以上老年人口300.57万人，占总人口的21.6%；70岁及以上老年人口160.65万人，占总人口的11.5%。进入“十一五”以来，上海老年人口平均每年增加量已超过10万人。2008年则提高到了21.6%，总量突破300万
2， 微观市场特点：
金山区总面积586平方公里，辖14个镇，现有人口55万，目前民政条件仅能满足xxx%的60岁以上老人得到养老机构的护理和服务，金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支线直达金山城区。杭州湾跨海大桥的建成，嘉金高速的成通车，使金山将与南通浙江，北出上海的时间将大大缩短。
地块为100米的城市绿化带环绕，东面、北面是一片工业区，南面已建成元祖食品中心以及高尔夫球练习场，周边商业配套设施不全。
3，社区功能的构成：
由于老年社区具有相对独立性，而且外围商业配套不全。因此老年社区内不仅设有养老院、老年公寓，还包括住家型老年住宅。在社区内设置了适合老年人需要的医疗救护中心、老年大学、文化娱乐中心、体育活动场所、小型超市、商场、银行、酒店、邮局等公共建设配套设施等一应俱全。
二 组织管理的体系与形成
1，老年人生活使用特点及精神的需求
老年公寓的根本特征是“以家庭居住模式”为主，并配置相应的服务设施和完善的生活照料，设计必须符合老年人的生理和心理的需要。
（1） 生活使用特点
安全需求：无论室内、室外的走道要力求平坦、无明显高差；在水平方向设计无障碍坡道、在垂直交通上采用运行平缓的电梯很有必要；室内有方便触及的对外联络或报警装置。
舒适性需求：所有的配套设施可以帮助老年人节省体力、维持身体平衡；电器开关位置便于就近开关等；在室外布置较多的座椅以便于老年人的临时休息等。
健康需求：有定期健康检测、便利的取药服务设施、紧急医疗急救和快速反应设施等；对于饮食一般有自己特殊和固定的口味及营养需求；希望有一个良好的外部自然生态环境。
便利需求：社区内有电瓶车、电梯等能够满足他们的即时、快速需求；希望小区内有专门的餐饮和送饭服务；有专门的定点班车接送服务；设专供老年人需要的便利店，提供日常用品等。
（2）精神需求
亲情需求：住宅设计的面积应考虑家庭子女暂时居住的需要、为子女的孝敬之心提供支持服务，如鲜花店、餐饮店等，为他们的亲情联系提供帮助。
独立性需求：对房屋私密性的要求应受到尊重，在房型设计时避免剥夺他们独处的空间。
怀旧需求：为他们旧地重游提供机会，满足他们的怀旧心理可以使他们感觉到：自己与过去是紧紧相连的。
交往需求：通过共同参与社会活动，可以挖掘自己的潜力、产生新的生活体验，使心态变得年轻、有活力，可以减少孤独和寂寞感。
兴趣需求：老人有较多的空暇时间从事兴趣爱好和娱乐活功，以满足过去的遗憾和不足，如上老年大学、演唱京剧、练习书法绘画、进行体育活动、棋牌娱乐、学问研究等。
返朴归真需求：他们可以通过自己的劳动，体验“采菊东篱下，悠然见南山”的美妙境界、体验人与自然和谐共处的真谛。
社区的舒适程度很大取决于配套设施是否完善，服务内容、比例是否合理。本项目作为20万平米的大型养老服务中心，其社区功能布局充分考虑了其综合性，全面性。
2，上海老年人的居住模式
根据统计，在上海居家养老的比例大体作如下划分：合居49.2%、独居40.65，毗邻居住5.95%，合计95.8%。目前社会养老模式虽然仅占4.2%，但却是社会进步发展的主流方向。
（1） 合居模式：
老人与子女或亲属同住一套住房的模式。其缺点是，不同辈份之间的生活习惯、观念差别以及经济问题容易导致家庭纠纷，因而合居具有阶段性，会向独居方式转化。
（2） 独居模式：
这种方式多半是由于子女成家立业、在城市别处工作并有自己住房的情况下产生的。当老人年龄增大、丧偶、生活自理能力减弱、子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤独和生活的不便突出反映出来，这时，有可能从独居走向合居方式。
（3） 毗邻模式：
与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种模式介于前两种居住模式之间，是城市中普遍受欢迎的居住模式。由于城市的快速变迁以及购房成本的压力，对房源的选择及购买数量会受到一定的限制，并非所有家庭都能采取此模式。
（4）社会养老模式：
结合以上几种居住模式的发展情况，我国的养老机构逐渐成为赢利性与福利性养老机构两类。福利性养老机构在我国并不普遍，主要有各级政府与慈善机构所办，用于收留那些生活确有困难、缺少家庭护理能力的老年群体。赢利性养老机构主要分老年公寓与老年医疗康复中心两类。
本案采用以社会养老机构为主，独用为辅的综合社区模式。目前这种机构在上海数量也不多，即使那些名为老年公寓的机构绝大多数都属于福利性质。
3，社会养老模式的服务对象及服务体系
针对不同老年人的生活自理状况，我们根据服务对象及照料方式分为以下三类，使规划建设和使用管理更加趋于人性化，合理化，提高管理效率。
（1） 自理型（居家养老照料）：
为那些生活能够自理的老人设计，社区不提供与日常生活、药物医疗相关的服务，而只是提供一个环境优美、生活舒适的居住社区，它不仅仅为老人提供食堂、洗衣房、公共交通等生活设施，还提供丰富的娱乐设施。
（2） 介助型（日间照料服务）：
这是目前老年公寓中最流行的一种，是为那些日常生活需要帮助，但是不需要专业医疗护理的老人设计的。可以为老人提供日常生活有关的各种服务，包括穿衣、洗澡、吃饭、喂药等等。
（3） 介护型（长期照料服务）：
根据老人的健康状况，提供有针对性的、全天候的生活护理、健康状况监控和慢性疾病康复治疗，服务团队由医生、护士和护理员构成。
在本案的规划设计中，人员相对集中的介护型用房，围绕护理及生活中心紧密布局，使最大量老人能得到迅速的医疗服务，和便捷的生活资源；借助型用房为老年公寓式，于整体布局的中部；自理型用户多为住家式户型，布局在主环道外围。
三 配套服务体系
本项目在定位时，将区域特点、交通环境、配套设施，人文文化等各种因素进行了综合考虑。
（1）老年教育
社区为他们提供各类学习、培训和实践渠道，内容既包括书法、舞蹈、收藏等个人爱好，也包括历史、文学、戏剧等专项学科。
（2）医疗绿色通道
针对他们提出的疾病诊疗需求，在我们的合作医疗机构范围内，直接安排前往专长医院，由相关专家提供诊疗服务。
（3） 远程探视
老年人往往希望与家人分享休闲时光，但由于距离和时间的关系，家人并不能经常探望。因此，在公寓中均安装有远程探视设备端口，配备远程影像同步传播系统，实现住户与家人“面对面”沟通。
（4） 健康餐饮
膳食营养师专门开发有系列营养食谱，均标明营养成份、热量、疾病禁忌等，各公寓参照食谱，统一安排日常餐饮计划，以满足老年人饮食的特殊需求。
（5） 商业中心
老年人们希望在社区里能够方便地购买到自己想要的日常用品，因此，设置商业中心以满足老年人的日常需求，也带动了社区的商业气氛。
（6） 外来住宿
经常有亲朋好友来社区探望老人，但是不方便留宿公寓内。因此，在社区内设置宾馆或酒店，以便他们更好的与老人团聚。（配图）
在本案设计中注重提供了老年人生活、学习、护理、健身、娱乐、消费、接待探视人员住宿的配套建筑设计，占有相当比例，同时在经营上兼具有独立对外服务的能力。
四 居住建筑类型的配比
根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等与中高等档次相配合的养老社区（疗养院），并非传统的普通住宅区。不同消费层次的人群定位分为三类：
（1） 附近金山区部分有安置需求和购买养老型物业能力的富裕居民；
（2） 上海市及浙江近郊有长远自住需求计划、投资意向的中高收入人群；
（3） 养老机构承包或政府回购用于社会养老保障体系。
不同消费层次的人群对居住建筑的使用要求也不一样，因此对建筑户型安排也呈现多样化。结合本案特点主要户型使用如下：
类型
住用形式
护理方式
消费层次
套型面积
特点
三人共室
床位制
护理型
低档
40m2
政府保障体系的分支
单人间
酒店式标准间
半自理型
中档
35m2
钟点工服务
小套间
一房一厅或
两房一厅
自理型
高档
50—60m2
自聘照料人员
虽然本案的目标顾客属中高收入的阶层，但在规划上依旧考虑部分廉价养老用房，供中低收入人群及民政部门安排的需要。在建筑单体设计上则大多采用灵活的小户型。
五 以不同的消费形式对住宅使用出让进行分析
本方案对不同消费形式的人群对住宅使用出让的方式做了具体分析，主要分为三类：
（1） 为社会福利服务对象，以及面对社会出租床位的，有单人间、双人间和三人、四人间供老年人选择；以政府回购统一安排为为主，疗养机构承包管理为辅。
（2） 针对部分投资者及孤老者，考虑以酒店式一室户满足他们的需求，可以以自由组合的方式独居。此范围可以采用以下形式：
a． 直接购买——自用为主，主要以高端客户群，及一室一厅或二室一厅为主。
b． 以租代售——使用者购买使用权，按年份分期付款，为管理者提供长期管理支出的保障，同时减轻了使用者的经济压力，维持他们原有的生活水准。
c． 用后回购——使用者支付开发商房款仅作为押金，老人结束使用后，开发商进行回购退还房款，开发商以持有房款阶段的收益作为租金，同时为购房保存了资金。
d． 售后返租——主要由投资人购买后交还物业公司统一管理出租，可为开发商迅速回笼资金。
（3）公建配套服务设施——统一由物业公司经营管理，以护理及物业费，及部分活动场所的营业收入支付其开销。
（4）商业及宾馆的——进行出售或出租，进行使用性质定向的商业运营管理模式。
（5）医疗护理机构——采用承包制，由符合资质的相关机构在政府指导下进驻，为社区范围内老人进行服务。
由于项目的目标群体收入中等，他们主要看中的是老年公寓所提供的空间环境、服务设施水平，对价格的承受力较高。
