资金的分层
上次，我们讲了房票有优劣，因而在使用上也有优先级一说。其实资金也是如此。资金成本有贵贱，所以也需要我们搞搞清楚，并做好规划。
前几天，中国平安买了华夏幸福19.7%的股份，豪掷137亿元。中国平安的钱从哪里来? 恐怕很多家庭都有贡献吧。你从不碰高风险的投资，买了自认为风险系数最低的中国平安的保险，可是人家拿着你的钱去买了房地产的股票。
中国平安花的钱是自己的吗？当然不是，他花的是“我们”的钱，是从“我们”这里借来的钱，他在用借来的钱去投资房地产。
所以我们要明确的是，个人原始积累永远都是慢的，我们要习惯借钱。天下大势，就是一个“借”字。
资金成本和来源
从买入第一套房开始，我们都会优先使用“自有资金”、父母资金，然后会使用亲朋好友的“内圈资金”，迫不得已，才开始使用成本最高的“外围资金”。
这个资金成本和来源是这样的：
A. 0~2%成本的资金，主要是活期存款和闲置资金。
B. 3%~4%成本的资金，一般是定期存款或者理财产品。
C. 4%~5%成本的资金，信用卡
D. 5%~6%成本的资金，是各显神通满地打滚找亲友借款。
E. 6%~7%成本的资金，抵押贷款。
F. 7%~8%成本的资金，截断。
G. 8%~9%成本的资金，高评。
H. 9%~11%成本的资金，买卖。
I. 12%~15%成本的资金，临时拆借。
J. 14%~18%成本的资金，无抵押信用贷。
K. 18%~36%成本的资金，社会借款。
当走上房产投资这条路，现金对我们就意味着过眼云烟。我们会把手中的钱全都换成砖头。
当我们买第一套房的时候，首先启用的一定是自己的过往积蓄，公积金，把理财产品赎出来，零零散散的资金规整过来，还有父母的积蓄。这就是A级和B级的资金。
不过，房子的价格实在是太贵了，仅仅是凑一套房子的3成首付，就花光了这些年的所有积蓄，打光了所有子弹。后面可怎么玩？
用借来的钱投资
从C级资金开始，我们就开始了借钱的慢慢长路，等于是用借来的钱来进行投资。
任何一个人的资金都是有限的，而炒家20%的时间在淘笋，剩下80%的时间，都是在想办法搞钱，要么在借钱，要么在还钱。
而融资，主要有三个渠道：信用卡，银行贷款，私人借贷。
C级资金，是所有融资渠道中最便宜的。不过现实中有很多人看不起这种方式，认为是旁门左道。只能说你中毒太深，迂腐至极，或者是“认知贫困”。信用卡的本质，其实就是一笔无抵押的个人信用贷款，何乐而不为？
资金分层的意义
1.计算投资回报率
我们借钱是用来投资的，因此我们必须要衡量的是融资的成本和投资回报率。要根据所选标的的情况，来选择不同成本的资金。
比如说，遇到一套40平米的老破小，需要用的是60岁以上的老人房票，计划在2年内快进快出，目前只有J级资金可以完成融资，则此时就要潜心计算，两年的投资回报率是否可以覆盖14%~18%成本的资金，收益率是多少。
那么，房产扩张之路的尽头在哪里呢？尽头是：资金成本=投资收益。
很多人有这样一种观点，高息的资金一律不用。口头禅就是：我反正是投资，用高息去做，就不值得了。我觉得这是一种“情绪主导决策”的思想，认为投资是有一搭无一搭的事情，有闲钱就做，无闲钱莫想。这至少说明了两点，第一，没有认真计算资金成本和投资收益的比率；第二，没有彻悟借钱投资的战略意义。
资金成本没有绝对的高与不高，这个衡量是相对的，是要根据投资收益来对比而得出的。
2. 资金替代
时间久了，眼力越来越毒，遇到笋度极高的盘，不入手天理不容。资金A级到J级都会用得到。但成本高的资金，用起来真是心疼，多过一天都心疼。所以，往往会寻找低成本的资金进行替代。
比如，卖掉了一套已经“成熟”的房子。或者，早年做了按揭的房子，由于房价上涨快速，一般2~3年以后，可以申请“二抵”（只有一部分城市可以做）。总之，手里有了余钱，如何还款，也是有讲究的。一般来说，高息债务总是被最先偿还的。所以，高利贷都是很短命的。
不断用低成本的优质资金，替换掉高成本资金，不断优化我们的债务结构。多军的终极目标，就是要建立以房贷为核心的资产组合包。
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