文：园长
今天看了一天的二手房，想跟大家讲一讲，买房过程中一些不对外的技巧。
B楼盘
1、城市形象、区域形象、以及小区形象会决定用户对于房价的预期价值。
上面两个楼盘，如果没有地段区分，那么B楼盘的用户心理成交意愿会大大降低。
所以，考虑下一任接盘侠的感受，电梯次新是比较保值的选择。
2、下行市场中，朝向，户型缺陷会被放大，下行市场买朝向好的户型，上行市场可以酌情考虑。
上行市场，大家情绪比较狂热，觉得买到就是摇钱树，下行市场，都担心会更低，所以更挑剔。
3、如果一个市场同时拥有新房和二手，价差不超过5000以上，买房者大多还会选新房。
二手的看房谈价对比流程会让买房者会觉得繁琐劳心劳力，内心会更倾向于服务好品控更有保证的新房。
所以市场供应量大的新房区域，二手升值速度慢，第一交易频次不高，第二客户会被新房抢走。投资要绕着走
4、很多人买房下决定的一个原因是看累了，找一个差不多的得了。
太漂亮的贵，太便宜的太差，所以差不多又整洁干净的性价比最高。
如果你卖房，把房子搬空收拾干净，会显得房子更大，性价比更高，做简单更新会增加房屋成交几率。
5、小众的房子和户型，后期被挑剩的可能性很大。
你的接盘人是大众，所以要按照大众的口味选择才更稳妥。
6、物业费便宜和物业费贵的小区，最终差距会体现在房价中。
安保、园林、社区维护，这些都和物业相关，物业的收入得不得提升，也没有更多的动力。
7、谨慎选择过气户型，大两房，大3房，如早些年的90平大两房，120平大3房等，
8、看楼的时候，随时打开高德百度等手机地图，看着地图确认朝向、位置、以及周边的设施情况，被蒙蔽的几率会大大降低。
9、租金不高的小区，中短期二手的升值价值也不太高。
10、买新房的时候，看看周边二手的放盘量，买二手房的时候，也看看这个小区的放盘量。如果放盘量很多，说明必然有大家都想走的原因，再仔细调查一下。
11、收楼5年后，入住率还不高的小区，站岗的可能性很大。
12、户型种类繁多的小区（大中小别墅 复式），别贪便宜买大户型。人员层次一复杂，大户型的尊贵感就被稀释了。你的接盘侠也这么想。
13.交通学校和配套，主观需求不太强烈的情况下，优选交通第一，配套第二，学校第三。接盘侠的范围，年轻人换房动力多，倚重交通，配套所有人都需要，而学校，只需要某个阶段才需要。
14、新房和二手对比时，记得加上收楼周期中的付出的房租成本，这是个通常会被大家忽视。
15、新房的价值变现高点是 收楼后5-15年左右，过后房屋的折旧会加速，超高层的养护成本极高（你懂说的是哪里），完成使用使命后（学校，上学），尽早变现更换，这样才能利益最大化。
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