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书接上文。
办法对规划和用地，尤其是宅基地用地面积和建房规模进行规范后，接下来就是规定如何进行审批和建设。这也正是第三章“批准和建设”的主要内容，从第十二条到二十五条，以下逐一解读。
第十二条 乡镇人民政府应当公示村庄规划，以及宅基地审批和村民建房相关规划许可的申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式等事项，接受群众监督。
十二条是概括性的规定，也是政府信息公开的要求，简单说就是乡镇政府要明确公示告知村民，宅基地申报的条件有哪些，审批程序如何，投诉找谁等等。当然，上层的目标总是明确又很好的，关键在落地，可能就很难说了。
话不多说，总之，如果有藏着掖着的，大家可以据此申请政府信息公开。
第十三条在城镇开发边界内集体土地上申请宅基地建房的，依据国土空间详细规划办理规划许可等相关手续，法律、法规另有规定的，从其规定。
在城镇开发边界外集体土地上申请宅基地建房的，应当符合当地村庄规划的要求，未编制村庄规划的应当符合县或者乡镇国土空间规划管理规定，按照本办法第十四条、第十五条的规定办理乡村建设规划许可和农村宅基地批准。
核发乡村建设规划许可证,应当符合依法批准的村庄规划或者县、乡镇国土空间规划管理规定。
这一条主要是明确集体土地在不同位置（城镇开发边界内或外）情况下，宅基地审批流程不一样，边界以内，更简单，边界以外，需要协调的部门就多了，这个界限，一般以国土空间详细规划为主，可以向主管部门申请查阅，但我认为这个概念和界定可能也存在一定问题，城镇开发？不太好说。
在边界以内的，依照详规走常规的规划审批流程，边界以外的土地，按照十三条的规定，是需要按照接下来的第十四、十五条规定进行审批。但这里似乎存在一个问题，城镇开发边界以内的就可以不用按照十四、十五的条的规定去审批吗？单从法规本身理解应该如此，但实践中往往并非如此，该走的程序和“不该”走的程序，都不能少。
第十四条 村民申请宅基地建房的，应当以户为单位向农村集体经济组织提出申请，提交有关材料。没有设立农村集体经济组织的，村民应当向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。
这一条是规定了申请人的“资格”：不能是个人，必须是“户”。但这一条在具体执行的时候，常常会存在一个矛盾：申请宅基地必须以户为单位，就是“户”要在“宅基地”申请之前就存在，而很多派出所户籍科在申请人申请分户时，反过来要求申请人先取得宅基地，然后才能申请分户，“分户要先有房子，申请宅基地又需先分户”，你说这互为前置的申请条件，该咋整呢？
这是我自己亲身经历的，户籍地派出所的户籍科在我申请分户时，要求我先盖好房才能去申请分户，而镇政府又让我申请宅基地盖房前，必须先分户。否则，违背“一户一宅”的法律原则：我的户口没有独立，还是在我父母的户头上，便算作一户，因而只能和我父母一起拥有一处住宅。
这波操作，我这个律师都被整懵了，越到基层，常规途径越不好走啊。详情此处不表。我们接下来看本章中最为重要的“一证一书”及其效力条款。
第十五条 农村集体经济组织或者村民小组、村民委员会收到村民提交的申请材料，应当按照规定程序进行集体讨论并公示后，报乡镇人民政府审核批准。
收到申请材料后，乡镇村民自建房管理机构应当组织现场勘查，并依法对申请材料的真实性、完整性、合法性进行审查。审查通过的，乡镇人民政府依法批准建房申请，并按照规定办理乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书,绘制宅基地坐标平面位置图；审查未通过的，及时告知申请人依法不予批准的理由。
涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用审批。涉及交通、水利、通讯、电力等设施依法需要征求意见的，乡镇人民政府应当依法征求相关部门的意见。
除不可抗力等原因外，经批准的宅基地，两年不建住宅的，原批准文件失效。确需使用的，依法重新报批。
乡镇人民政府应当在便民服务中心设立村民建房申请受理窗口，引导村民选用农村住房设计通用图集，方便村民办理手续。
第十五条总共有五款内容，重点是第二和第四款。第二款规定，乡政府审查通过申报材料后，应当按规定办理乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书，并绘制宅基地坐标平面位置图。这“一证一书”便是用地的合法性保障了！必须保存起来传承下去哦。
第四款是对“一证一书”的效力进行约束的条款，意思是批准后两年不建住宅的，证和书失效，确需使用的需要重新报批。这个条款的实质内容，来源于城市商业用地房地产开发的使用权效力期限规范。《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）第二十六条明确规定：
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
按其本意来说，房地产管理法的这一规定，一来是希望促进城市出让土地的有效利用，二来为了防止开发商囤地炒地。但在实践中，其实成效往往不佳，因为“动工开发”是一个“很清晰”的措辞，一块地，开发一年两年的有之，十年八年的也大有人在，香港大佬李嘉诚先生便是此中高手。开发二十年后，还没开发完不要紧，重点是已经“动工开发”。此时，在把地高价卖出，利润何其可观！
我有时会想，一个农民，虽然低价申请了宅基地，但盖房子也是需要一大笔钱的，万一有个急事，真盖不起来。有必要和对资本家、开发商一样，限制人家两年后再来审批吗？宅基地的闲置和浪费与城市商业用地的损失，相较而言还是大有差距的，为何不能差异化对待呢？再者，农民和资本家，终归还是不一样吧。
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