地产项目开发全流程图解

亲爱的朋友：

工隆建通智库【博主讲堂】已在全国开展50多期公开课，已有数百家单位、5000余来自地方政府、城投企业、金融机构、建筑企业的领导参加学习研讨，广受好评和赞誉。【地方政府投融资新逻辑+60案例+合规要点】课程在开课之前就收集报名单位的实务需求和问题，课程具有极高的针对性和前瞻性，适合手头有项目的政府\城投\建企参加，亦适合拟以顾问能力获得竞争优势的银行参加，尤其适合政府\城投\建企与银行相约出席，形成共识，合力落地项目。1月7日昆明，欢迎您的到来！

来源：青松智库

房地产项目的开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。

房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为

▶房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！

▶前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；

▶中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行；

▶后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。

房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角

案例：某项目整体开发流程

▶18个关键节点——里程碑计划（一级计划）

▶签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；

▶拿地7个月后开盘！

· 项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；

· 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；

· 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；

· 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；

· 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；

· 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；

· 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；

· 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；

· 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；

· 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；

· 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；

· 施工许可证（指施工许可证的签发时间）；

· 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；

· 预售证（指预售许可证的签发时间）；

· 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；

· 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；

· 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；

· 入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。

土地获批

行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。

资本市场:

1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;

2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;

3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。

土地市场：

通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。

案例：某公司拿地原则

住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的比例。

选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。

避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。

深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。

加速进入以下城市：

长三角：有强劲实力的县级市，如常熟、昆山等；

环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等；

内陆省会城市：武汉、西安等。

各部门职责：

投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。

营销部：初步市场调研及定位草案。

设计部：概念规划设计方案。

工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）

财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。

成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）

采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。

关键要素：项目可研报告。

定位决策

案例：某项目定位决策三大要素

定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！

定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！

定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！

产品设计

常见的问题：

进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。

质量问题：评价体系和评价经验的缺失。

方案文本中，最重要两张图——项目总平面图、标准层平面图！

项目报建

房地产项目一般报批报建流程

施工建设

推广销售

关键节点：

组建销售团队；（销售总监、销售经理、销售员、策划总监、策划经理、策划师）

项目形象定位；（主推广语、主形象画面、项目案名、项目LOGO等）

项目销售卖点提炼；（区位、地段、产品、环境、价格、品牌等）

项目营销执行方案；（开盘方案、销售手册、销售周期、价格、法律文件、培训等）

项目营销推广方案；（推广周期、媒体组合、费用计划、重大营销活动方案等）

项目展示区包装方案；（外围导示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等）

合作方资源使用；（广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体、印刷等）

项目第一次广告出街；

公司及项目品牌推广；

项目展示区开放；

项目价格听证会；

项目一期开盘；

营销费用预算。

入伙交付

项目推进慢在各环节的主要原因：

房地产开发成本构成：

（注：本文版权标注可能不完整。如有侵权，请联系我们处理。谢谢！）

工隆建通智库

博主讲堂

链接：地方政府投融资新逻辑新模式+60个案例+合规要点

1月7日昆明

主讲人：薄著

【课程内容】（开课时会根据最新情况调整）:

一、政府投融资新逻辑与新方向

（一）新基建与政府投融资新理念

（二）重磅政策重塑逻辑

逻辑一：区分政府投资项目和非政府投资项目

案例1 某市“滨江科技创新城”由F+EPC转换为投资人+EPC

逻辑二：区分隐性债务和市场化融资

案例2 某市高新区“投资人+总承包”招标案例

逻辑三：规划有经营收入的项目

案例3 某县跨河桥案例

逻辑四：做大做强城投

案例4 两个县市城投整合转型案例

逻辑五：以土地的最终产出规划项目

案例5 某市土地整理基建案例

二、存量资产融资及项目现金流的构造

（一）流域治理项目存量资产变现案例

案例6

（二）公共服务网络存量资产变现案例

案例7

（三）盘活存量资产的政策依据

（四）存盘资产融资的创新模式及其意义

案例8 存量盘活不失控制权案例

案例9 存量盘活+混改政绩案例

（五）到底是REITs还是银行贷款？

（六）如何为项目构建现金流?

三、城投ABO模式转型及片区融资新理念

1、ABO释义

2、京投ABO真相

案例10

3、ABO与PPP、特许经营甄别

4、ABO合规性分析

5、片区ABO+模式存在的问题

案例12

6、ABO市场化融资运用要点

7、贷款与债务的秘密-如何不形成隐性债务？

四、土地和基建融资中的33个实务问题

1、土地开发流程分解

案例13

2、城投介入土储业务的路径

案例14

3、政府可否委托（授权）国企进行片区开发？

案例15

4、委托代建与委托（授权）开发有什么不同？

案例16

5、委托代建以及政府购买服务、政府采购工程能不能融资？

案例17

6、委托代建、政府购买服务、政府采购工程对城投的要求有什么不同？

7、如何区分项目单位、建设单位、立项单位、实施主体、代建单位、承接单位？

8、城投怎样利用专项债资金？

案例18

9、土地出让金返还模式还可行吗？

案例19

10、如何理解“平台公司不得以财政性资金作为偿债来源进行融资”？

案例20

11、政府如何合规地把钱给到城投？

案例21

12、什么算来自政府的收入？

案例22

13、由政府设立的开发主体进行融资是否违反“政府投资项目不得由施工企业垫资”？

案例23

14、由施工企业为城投垫资违规吗？

案例24

15、如何定性政府投资项目？

案例25

16、政府以补助补贴支持的项目该如何定性？

案例26

17、政府把钱给到上级公司，上级公司再投到项目，算不算政府投资项目？

案例27

18、财政如何给城投合法合规注资？

案例28

19、如何定义垫资？

案例29

20、建筑企业供应链融资可以做吗？

案例30

21、“以租代建”到底合规不合规？

案例31

22、如何认定隐性债务？

案例32

23、能否签订超出3年中期财政规划的租赁协议或合作协议？

案例33

24、什么是土地增减挂钩业务？有哪些环节有融资需求？

案例34

25、土地增减挂钩指标交易能做融资吗？

案例35

26、片区开发项目和园区开发项目有什么不同？

案例36

27、片区开发项目能不能融资？如何融资？

案例37

28、政府设立（授权）园区开发主体需要政府采购确定吗？

29、园区开发项目能不能融资？如何融资？

案例38

30、城投能不能申请流动资金贷款？

案例39

31、专项债不得用于土储和棚改，如何应对？

案例40

32、生地毛地净地如何招拍挂？

33、如何实现土地开发一二级收入联动？

案例41

五、片区园区开发融资的20种模式

1、传统模式：委托代建、平台贷款、BT模式

案例42

2、土地注入模式

案例43

3、分期付款+延期付款

案例44

4、做地模式

5、一二级分段+联合模式

案例45

6、二级赎买一级模式

7、广义棚改自求平衡模式

案例46

8、二级带一级

9、“三旧”更新模式

案例47

10、保留历史风貌+带方案招拍挂+开发权转移模式

案例48

11、未来社区模式

12、F+EPC模式及投资人+EPC模式

案例49、案例50

13、开发性PPP模式

案例51

14、片区特许开发模式

案例52

15、园区运营商模式

案例53

16、混改+上市模式

17、专项债+PPP模式

案例54

18、专项债+市场化融资模式

案例55

19、政府授权开发+做大做强城投模式

案例56

20、片区综合开发市场化融资模式

案例57

21、园区“授权+封闭运行”模式

案例58

六、新时代学校医院基建融资该怎么做？

（一）义务教育和公立医院融资的困境

（二）案例分析

医院案例59

医院案例60

（三）学校医院基建融资可行路径

七、政府投融资全体系知识架构及合规要点

（一）地方政府融资举债负面清单52条

（二）系统学习政府投融资全体系知识

1、政府投资管理

2、政府预算管理

3、政府债务管理

4、政府采购管理

5、PPP管理

6、政府融资平台管理

7、土地棚改片区园区开发管理

8、政府投资基金管理

9、政府存量资产盘活管理

10、基建重点行业管理

八、实操问题解答与案例讨论

【近期课程实况报道】：

纪实|【博主讲堂】总第47期宁波站

纪实|【博主讲堂】总第58期南昌站

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