近日，税务机关在对某地产公司开展检查时，就临街售楼处如何计征房产税的问题，纳税人与主管税务机关产生了争议，争议焦点主要围绕临时售楼处土地价值是否计入房产缴纳房产税。
2014年，某地产公司根据当地发改委批复，投资3.5亿元，依法取得A地块土地开发使用权。由于该宗土地开发量较大，公司计划分两期开发，并依程序将开发计划向当地主管税务机关办理备案手续。为做好项目宣传，建立良好营销模式，2015年，公司经城建部门同意，临时沿街建立了售楼处，其中支出土建费用830万元，装潢费用320万元。由于属临时建筑，公司依会计核算要求，将售楼处项目列入在建工程。
纳税人认为，该售楼处可以征收房产税，但在计税依据确定时，不应将土地价值计入。理由主要有三：一是该建筑是临时建筑，依《物权法》，对其不作物权确权；二是根据当地发改委对该项目批复，该临时性建筑不在立项范围内；三是土地价值无法计量。根据《企业会计准则—固定资产》的规定，“固定资产在同时满足以下两个条件时，才能予以确认：该固定资产包含的经济利益很可能流入企业，该固定资产的成本能够可靠地计量。”由于该项目土地成本归集于各类房地产开发产品，对临时性建筑，无法将这一部分土地价值计入房产申报缴纳房产税。
但是，主管税务机关认为，根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）文件第三条的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。临时售楼处符合房产定义，土地价值在会计处理上虽然无法计入房产原值，但根据此规定，无论会计上如何核算，都应依法将土地价值计入房产原值申报缴纳房产税。
对此类房产税争议，各地处理方式并不统一。主要有三种情况：一是采取宽松政策，不将地价计入原值征收房产税；二是按批准立项的容积率计算分摊土地成本；三是根据其实际占地面积，按单位土地成本计算土地成本，计入房产征收房产税。有鉴于此，笔者认为，对售楼处土地价值是否计入房产原值征收房产税问题，应统一政策口径，真正做到公平公正和利于实际操作。
首先，界定售楼处性质。目前，由于政府规划或开发商要求不一，售楼处主要分为两类：一是在政府批准立项时，即将售楼处作为该项目配套设施，在整个楼宇开发过程中，其构成项目内容，属于合法建筑；二是在开发过程中，因营销活动和节约开发成本需要，在开发范围内，经城建部门批准，投入一定资金，建设临时性建筑，以供产品展示和开展营销，待项目达到一定进度后再行拆除，在原址上按规划要求，重新建设沿街商铺或其他商品出售。
其次，分类规范管理。针对售楼处性质，就其土地价值是否计入应税房产征税，应坚持是否有利于纳税人，并结合两方面加以确认：一是该房产是否在规划范围内，即房产是否符合永久性建筑设施要求；二是土地价值按会计准则成本支出计量原则，即作为会计核算对象，是否能够进行归集与分配，对临时性建筑，应就其房产土建成本加装璜支出，构成房产计税依据，对土地价值不再考虑作为房产税计税依据。
再次，明确两个关键问题。在售楼处房产税征收管理时，还需进一步明确两个关键问题：一是明确房产税纳税申报节点，房产税应于投入使用次月和竣工验收之日孰先原则，办理相应纳税申报；二是对永久性售楼处，土地价值按规划占地面积和实际建筑面积计算容积率，依法计算计入房产税计税依据的数额。
（作者单位：江苏省扬州市邗江地税局 ）
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