我国现有的养老地产开发模式
文：朱婀丹
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目前我国对养老地产的研究还没有达成一致的概念共识，比较多的观点认为养老地产是“养老”和“地产”相结合。狭义的养老地产指以满足老年人对特殊住宅的需求为目的的地产开发项目。
广义的养老地产概念指养老业与房地产业相融合的一种新兴产业，具有居住功能、医疗护理功能、商业功能、融资功能等，将老年人的养老需求整合到产品规划、开发运营、养老服务等流程中。
现阶段我国养老地产开发理念还是借鉴国外发达国家的经验，从马斯洛的需求层次理论来说，既要满足老年人的物质需求，也要对应生理和安全需求，还要注重精神和社会需求。让老人在获得有尊严的晚年生活时，还能从中找到生活的乐趣。尤其随着我国经济的发展，生活水平的提高，养老地产的开发模式除了注重老年人的居住环境以外，越来越多地考虑到老年人的高层次需求。
如表1所示，我国养老地产除了要满足老年人低层次的居住和医疗护理功能，还要满足精神层面的运动娱乐和学习交流需求，甚至还要满足自我实现的精神与价值诉求，所以相应的配套设施包括：公寓套房、超市、洗衣房、餐厅；医疗室、护理室、紧急呼叫室；生态公园、棋牌室、户外健身区；自愿者服务计划。
我国现有的养老地产开发模式
（一）社区养老地产模式
年轻人群与健康老人混合的社区，定义为“适老型地产”更为确切，社区内除了各类居住类型的养老住宅、养老公寓等外，还有各类配套的公共建筑，如老年活动中心、康复中心、医疗中心等。
该种模式以养老住宅、养老公寓等为主，注重社区环境的打造和养老配套设施的完善。这种模式以面向市场出售住宅产品为主，持有少量物业为辅，盈利的绝大部分来自于住宅出售。持有物业规模比例小于30%，销售比例大于70%，以销售物业、持有经营和服务输出为整体的盈利思路。
相对于其他模式来说，社区养老地产模式在保证品牌树立与服务输出水准的同时，能够实现快速回笼资金，提高资金周转率，但由于这种养老地产开发模式不能获得养老地产及配套运营的长期稳定收益，政府的相关政策上是不完全支持的，比如在社会养老服务相关的土地政策上明确指出：“加强养老服务设施用地监管，建设用地使用权可以整体转让和转租，不得分割转让和转租。”堵住了养老地产开发通过快速分户销售回笼资金，要求开发商长期管理运营以获得稳定收益。
（二）会籍制的社区模式
这种模式采取会员制管理，主要以会员费、管理费收益为主，配套产品经营为辅的盈利模式。以销售服务为核心，把终身类会员、押金类会员和消费类会员有机组合，解决企业开发过程中的资金流问题。
通常会籍制对年龄有一定限制，入住的门槛较高，对自理、半自理、非自理不同的老人收费不同，区别对待，收费水平比一般的养老机构要高。这种模式项目用地一般为非居住用地，通过划拨、协议等方式取得，价格较低，同时结合医疗、养护等多种服务来实现长期稳定收入，运作模式较为灵活，经营操作上更加便捷，但全部持有经营导致资金占用量大、投资回收期长，收费高昂，在当前整体而言很难被大部分老年群体认可，有一定的市场经营风险。
（三）持续照料退休社区（CCRC）
CCRC模式起源于美国教会，是一种复合式的老年社区，至今有100多年的历史，成功代表项目为美国太阳城。CCRC是一种现代养老社区，面向老年群体提供全方位的生活服务，为老年人提供生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务，并获得与身体状况相对应的照料服务，以精细化服务理念和运营模式著称。
我国当前很多养老地产的开发都在学习CCRC模式，但还处于摸索阶段，没有一个成功的典范。CCRC模式除了能满足我国老人不同生理年龄阶段的养老需求，提供的服务涵盖了老人生活的各个部分，还能实现自我价值，为老人退休后营造一种全新的生活方式。CCRC一般前期投资量较大，后期入住费较高，针对的主力客户是高知人群。
（四）社区居家养老模式
社区居家养老模式指老人按照自己的生活习惯，选择居住在家中养老的一种养老方式。这种模式以社区为平台，整合社区内的各种服务资源，由房地产公司在开发的商品房社区基础上，利用社区间零散地块新建养老设施，或者利用邻近地块拆迁、原有建筑改建养老设施，使商品房社区配备较多的生活便利设施和养老服务功能，更适合老年人居住。
该种模式符合国人传统的老人与子女同住的观念，即满足老年人居住的需求，也满足老年人亲情关怀的需求。社区居家养老模式适合国情，被大部分老年人所接受，体现着国家发展社区养老的方向，未来市场空间非常广阔。
社区居家养老模式对信息化平台的建设、公共养老服务发展水平要求较高，而现阶段我国大部分地区由于受经济等因素限制，高质量的社区居家养老很难实现，仍然处于摸索中。
（五）医养结合模式
医养结合是指医疗资源与养老资源相结合，实现社会资源利用最大化。医养结合开发模式是集医疗、康复、养生、养老等为一体，把生活照料和康复关怀融为一体，依托医院雄厚的医疗资源体系，将养老社区和医院的功能相结合。
在医院相毗邻地方设置养老设施或养老社区，引入优质医疗资源，一方面提升医疗资源利用率，服务需特殊护理的老人，解决老人养老过程中的医疗问题，实现资源合理配置，另一方面可提高养老地产医疗服务能力，加大养老地产活力和市场竞争力。
但医养结合开发模式也有瓶颈，医养结合下老人接受的护理、康复、医疗等服务无法享受医保报销政策，很多老人考虑到经济负担还是选择医院；医养结合监管主体涉及到民政、医保、卫生等多个部门，政策标准也不统一。
（六）养老旅游地产开发模式
从养老地产的角度看，养老旅游是异地养老的形式之一，该种模式是将养老养生与度假旅游相结合，在进行旅游开发的同时，整合养老、养生、康复、护理等资源的理念，拓展养老产业链。
这种养老地产开发模式一般位于环境优美的旅游胜地，利用自然资源与养老住宅和设施进行融合，利用不同地域的房价、生活成本、气候环境的巨大差异，满足老年人追求高品质生活的养老需求。
养老旅游地产不同于住宅养老、社区养老，场景的切换感是老人选择旅游养老的关键，所以旅游养老地产具有其他模式不能比拟的地理优势、价格优势和环境优势。对于配套设施和服务的要求也高于一般的养老地产，这种模式在具有自然资源及旅游资源优势、环境优良的城市更容易获得成功。
从以上对我国养老地产主要开发模式的分析来看，每种开发模式的形式不尽相同，如表2所示，各有其优缺点，也有运营得比较好的代表项目，但总的来说，我国现有的养老地产开发模式还不太成熟，还没有形成像美国太阳城那样能持续经营运作的品牌项目和完善的养老系统，目前对养老地产的开发还只是出于摸索阶段。
表2 我国现有养老模式优缺点及代表性项目
我国养老地产开发模式的特点
我国养老地产尚处于起步阶段，市场不够规范，政策支持没有到位，商业模式不够成熟，但中国已经大步跨进老龄化社会，一旦条件具备，养老地产将成为今后房地产行业的主力板块。
（一）养老地产开发中的房产以租售为主
养老地产开发以建筑物为基础，不论是社区养老地产模式，还是养老旅游地产开发模式，基于其建筑物的经营管理不外乎是两种形式，或者出租或者出售，开发模式不同，租售的比例不同，投资主体不同，经营模式不同。我国地产开发企业如万科、保利、远洋等涉足的养老地产项目，仍然是以销售房产为企业的主要经营方式和盈利重心。
经过保监会正式批准进入养老地产的保险机构如中国人寿、泰康人寿、中国平安等，虽然其养老地产项目是以保险产品挂钩养老社区这种形式推出，全部盈利不靠房产租售二是靠后期运营，但目前还没有形成发展规模，尚未进入真正的良性运营阶段。
（二）养老地产开发高端化
纵观我国当前的养老地产项目，多为盈利性，基本属于商业范围，提供的养老服务也是走的高端化路线，更多的是为具有一定经济实力的老年客户提供个性养老服务。以上提出的五种养老地产开发模式中，除了社区居家养老模式养老成本较低外，其他的养老地产开发模式基本上走的高端化路线，部分模式连入住的门槛都很高。
不同的养老地产项目可能收费方式不同、运营模式不同，但所针对的消费群体基本上是经济实力雄厚的高知老人，比如国企退休干部、大学教授、老师、高层管理人员。提供高端化的养老服务是养老地产中的亮点，但由于前期的投入大，运营中的收益不确定性大，不少项目成本回收的压力大。
（三）养老地产开发融资渠道多样化
我国老龄化的趋势不可逆转，养老地产的潜力毋庸置疑，政府和民间对养老地产的融资渠道都做了很多尝试，逐步呈现多样化趋势。房地产市场的黄金时代逐渐过去，随着“银发潮”的到来，养老地产已成为最诱人的一块蛋糕，房地产行业中的万科、保利、远洋相继进入养老地产。
2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》指出，要放宽养老服务业的限制，鼓励和支持保险资金进入养老服务领域，这为保险资金大规模进入养老地产铺平道路，保险行业中的泰康、中国人寿、新华保险也纷纷酝酿着养老地产项目。《意见》中还明确提到，鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构，鼓励民间资本和社会其他资源用于养老服务，越来越多的企业进入到养老地产行业里来。
另外，境外资本也在寻求进入国内养老地产市场的途径。据不完全统计，已经有10余家保险公司、80多家地产开发企业和大量的外资投资企业布局中国养老地产市场，投资总额超过3000亿元。
（四）养老地产开发集约化
集约化讲究生产要素相对集中的规模化经营，以提高效益为最终目标。我国养老地产开发集约化体现在几个方面。
第一，我国当前养老主要以居家养老模式为主。但随着老龄化步伐的加快，对养老地产的需求将会增加，一旦养老需求得到释放，市场必然出现供不应求现象，需要大规模的养老地产项目，传统的分散式的居家养老必然导致较高的社会成本，高水准的养老服务将受到追捧，我国养老地产必然走降低社会成本、减少资源浪费的集约化道路。
第二，养老地产开发走复合地产的形式，将养老地产业和其他相关产业进行整合。比如“地产+养老”的社区养老地产模式，以北京太阳城为代表；“养老地产+医疗”的医养结合开发模式，以恭和苑健康亲情社区为代表；“养老地产+旅游”的养老旅游地产开发模式，以海南屯昌县木色湖项目为代表。复合地产形式将养老地产开发与老人的生活需求紧密结合起来，将贴近消费者的生活方式融入到养老地产的规划、开发、运营和服务的各个环节中，体现着养老地产开发的集约化。
对我国养老地产开发的几点思考
（一）从养老地产租售模式向“产业链模式”延伸
养老地产与传统商业地产不同，首先，养老地产的开发成本比一般的传统商业地产要高；其次，社区配套设施建设和后期持续运营成本也不低；最后，投资不可能立刻见到收益，养老地产的投资回收期一般要7～10年，是传统商业地产的2倍。
从我国当前的养老地产项目实践来看，主要还是以租售两种方式为主，一种是采用通过销售产权或使用权的方式，后期的配套设施运营和养老服务难以跟上，甚至有些养老地产项目打着养老旗号低价拿地，实际上是传统商业地产模式；另一种是先支付一定押金，按月支付月租费用，或一次性收取较高会员费形式。
纵观发达国家的养老地产发展，大致分为三个阶段：摸索阶段、产业链阶段、品牌项目阶段和规模化阶段。我国当前养老地产发展还处于摸索阶段，如何向产业链阶段进行过渡成为行业发展的必然。
养老地产的开发应该把眼光放在长期稳定的收益上，以养老服务供应商的角色定位自己，把以服务供应为核心，以建筑实体为辅助所衍生出的一系列养老项目盈利体系为新的赢利点，利用产业链的辐射效应，从养老地产租售模式向“产业链模式”延伸。
养老地产发展对关联产业有一定的带动作用，养老地产衍生出的关联产业能成为新的盈利板块，同时，也能服务和完善养老地产。根据老人的需求分析，如图1所示，养老产业链包括：养老地产、卫生保障、产业服务、家政服务、金融服务、教育培训等。
（二）养老地产开发以市场细分为基础，不能盲目高端化
随着人们生活水平的提高，需求的多样化，未来养老地产将会逐渐呈现差异化。在各养老地产基本功能逐渐雷同的情况下，有独特特点的养老项目将更具有吸引力，这就需要地产开发者在项目起初对项目进行准确的定位。根据养老项目所在地的经济发展状况、需求状况、收入水平、居民消费习惯和性格特点等因素进行项目可行性分析，定位项目客户群，根据自身优势和市场情况可以选择某一类人群为主，也可选择几类人群的综合类型。
当前的养老地产项目大多走高端化路线，针对的客户群基本上是经济实力雄厚的高知老人，为具有一定经济实力的老年客户提供个性养老服务。但由于前期的投入大，不少项目成本回收的压力大。养老地产的开发应以市场细分为基础，根据内部条件和外部环境来确定相应的项目定位和经营模式，而不是盲目的高端化。
（三）整合养老地产上下游资源
根据迈克尔波特价值链分析法，把企业内外价值增加的活动分为基本活动和支持性活动，每一个企业都是在设计、生产、销售等过程中所有活动的集合体。对于养老地产的企业而言，基本活动包括资金运作、前提开发、规划建设、市场营销、医疗护理、物业服务、休闲保健等，辅助活动包括企业总体管理、人力资源管理、技术开发、资金土地获取等。养老地产企业的竞争优势是在价值链某些特定的价值活动上，这些真正创造价值的经营活动，是价值链上的关键点。
对于养老地产开发企业来说，产业上游基本活动为资金运作（银行保险及其他金融机构参与），产业下游基本活动为市场营销、医疗护理、物业服务、休闲保健等，养老地产开发企业想在行业中形成竞争优势，需要企业整合价值链上上游和下游企业所具备行业资源，形成资源互补，如何整合养老地产上下游的资源，是养老地产开发模式的一个发展方向，资源的有效整合有利于养老企业的发展乃至行业的进步。
（四）养老地产的后期经营管理方式分析
1.开发商管理方式。养老地产建设完成后由建设者直接经营管理，这种方式开发商和业主之间沟通较通畅，能够为业主提供较好的服务，建立成熟的服务体系。
2.合作管理方式。这种方式指开发商与专业化的公司进行合作，共同对养老地产的入场运营进行管理，通过专业化的分工，构建独特的服务体系。
3.专业公司管理方式。引入专业化公司对养老地产日常的经营运作进行管理，这种方式专业化水平高、服务体系完善，能够提供高品质服务。从我国目前养老地产的后期经营管理运作来看，很多采用的都是专业公司管理方式，聘请专业公司负责地产项目的经营管理，以实现项目长远的经营收益。实践证明，专业公司管理方式具有较强的生命力和可调节性，养老地产开发建设与后期经营管理相分离能使地产项目后期获得更好的发展和更稳定的收益。
（五）积极引入外资开发养老地产项目
2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国务院35号文）中明确指出：“进一步将举办养老机构的门槛降低，以鼓励养老服务业吸收境外资本。”这为养老地产开启了更广阔的发展空间。外资进入我国养老地产面临的问题很多，文化环境不同、老人偏好服务模式不同、消费能力不同、管理方式不同，但就算如此，也阻挡不了外资进入的脚步。目前外资主要以与本土房企合作的方式进入我国养老地产，比如美国哥伦比亚太平洋管理公司和远洋地产合资建成的椿萱茂·凯健养老公寓，台湾最大的养老集团恒安照护集团与世联地产的合作等。我国养老地产应积极引入外资，除了引进资本，更主要的还是为了引进先进的管理模式，弥补国内养老地产人才不足的缺陷。
我国养老地产开发与运营的几点建议
我国养老地产项目开发及运营应从五个方面进行，如图2所示，包括养老地产项目类型及经营方式的确定、项目规划设计、配套设施建设、养老服务、养老项目品牌的建设。
（一）养老地产项目类型及经营方式的确定
1.项目类型定位：养老地产开发第一步应明确项目类型，按照投资方不同主要有以下类型：政府经营、公办民营、私人投资、混合所有制、外资等。未来养老地产将逐渐呈现差异化，具有独特特点的养老项目将会更加受到青睐，比如养老旅游开发项目，就有很好的发展空间，养老地产项目开发者在起初要认真考虑项目定位。
2.市场：根据养老项目所在地的经济发展状况、需求状况、收入水平、居民消费习惯和性格特点等因素进行项目可行性分析，定位项目客户群，根据自身优势和市场情况可以选择某一类人群为主，也可选择几类人群的综合类型。
3.土地性质：养老地产项目主要使用国家划拨或出让的土地，部分还有相应的政府补贴，各地标准不同。
4.运营管理：根据相关经营，养老地产的投资回收期一般要7～10年，大型养老地产时间更长，投资回收期一般需要10～15年，投资不可能立刻见到收益，为保证养老地产及配套运营的长期稳定经营，养老地产项目在开发和运营上应分开运作，前期的地产项目建设和后期的经营管理相分离的经营模式。委托专业的运营公司进行日常经营和管理。
（二）项目规划设计
1.选址。大型养老项目的选址一般在城市郊区或风景优美的旅游区，养老地产的选址应以市场需求为主要的考量。
2.园区规划。养老地产项目在规划应更多考虑老年人的需求，提供老年人休闲养生的生活社区和公园式园区环境。
3.建筑格局。根据我国人口特点，我国的养老地产项目应以矮层或小高层建筑为佳，建筑以传统公寓或方形结构为主。
4.区划设计。根据老年人不同年龄阶段的不同需求，对住宅进行区划，不同区划有针对性地进行功能设计。
5.室内格局。房间格局的设计要考虑到不同老年人群的需求，房间内设置应尽可能方便老年人的日常生活。
6.安全及无障碍设施。根据老年人的需求设计相应的安全和无障碍设施，比如消防设施、安全扶手、应急呼叫系统等，可参考我国《老年人建筑设计规范》中的标准。
（三）配套设施建设
1.生活配套设施：养老地产项目建设应考虑老年人日常购物、理发、餐饮等基本生活配套设施，另外，如果离市区较远，还要考虑银行、邮政快递等业务。配套设施应尽可能的让老人方便使用。
2.休闲娱乐设施：应设计符合老年人需求的健康休闲娱乐设施，比如棋牌室、电影院、书画室、图书馆、健身区等，有条件的还可以建室内游泳池、健身俱乐部、高尔夫球场等大型设施。
3.医疗设施：针对老人设有专门的医疗设备设施，建设养老项目专有的医务室，有条件的建社区医院和康复中心。
（四）养老服务
1.护理服务。从老年人的生理和心理特点出发，制定相应的护理模式和方案，组织专业的护理团队照顾老年人的日常起居，或者由专业的公司和机构提供护理服务。
2.餐饮服务。提供给老年人更为健康的营养搭配餐饮，提供针对不同病人的特殊餐饮服务，有条件的可以提供餐饮咨询。
3.组织集体活动。经常组织有益于老年人身心健康的集体活动，营造良好的社区文化。
（五）养老项目品牌的建设
1.社区文化营造。养老地产项目一般为相对独立的社区，集中进行社区文化的营造，让养老社区形成较好的文化氛围，对于养老项目品牌的市场开拓也有很好的影响力。
2.营销推广。当前养老地产市场还不成熟，养老地产的宣传力度不大，可以通过一定力度的广告宣传外加口碑传播，达到品牌营销推广的作用。
3.信息化管理。养老地产项目实施统一的信息化管理，不但能提高养老服务的水平，而且能降低运营管理成本，及时的信息反馈还能改进运营管理模式和服务。
4.后续开发。在养老地产项目的基础上，可以进行更多的商业开发，从产业链的角度可以开发酒店、购物中心等，部分成熟的项目还能形成连锁经营模式。后续的开发不但能创造更多的盈利模式，还能提高养老项目的品牌影响力。
文/朱婀丹，原文载于经济论坛2016年5月第05期
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