2016年3月9号，欧英明德咨询机构楚文豪老师受到中国养老研究院官方交流群的邀请，在群里分享了“2016年经济新常态下，养老地产如何解决土地问题”这个话题，得到了大家一致好评。也应部分老师的要求，把昨日分享内容整理成文字版本，发送给大家。有任何疑问可以联系楚文豪老师 187 1004 9797（微信与手机捆绑），进行交流咨询。以下为文字版：
在经济下行压力加大的新常态下，业主如何以最低的价格拿到最优的土地，是养老地产项目要解决的第一个核心问题，今天我们就从三个方面进行简单探讨：
一、涉及到土地的几个基本概念
1.土地所有权与使用权
按照现行的《土地管理法》和《土地管理法实施条例》法律条例，我国实行社会主义公有制，土地归全民或者集体所有，我们仅有使用权，这就界定我们向谁去申请或者沟通土地使用问题，可能是县（区）级及以上人民政府或者村（镇）集体，当然这中间也可能出现土地收储的问题，国家依法把土地由集体变更为国有用地的，这里面就会涉及所谓土地指标的问题。
2.土地的用途
按总体规划，土地包括农用地、建设用地和未利地，这里面重点提醒大家对未利用的山地和林地拿来做养老的关注。
3.土地的类别与使用年限
《土地利用现状分类》GB/T21010-2007 国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。
养老服务设施用地属于，08公共管理与公共服务用地下的084医卫慈善用地。2014年4月17日，国土资源部出台《养老服务设施用地指导意见》界定，养老服务设施用地的土地用途应确定为医卫慈善用地
为什么提出土地类别，是我们在实际操作中会发现有些地方明确是“医卫慈善用地”，而有些地方则写为“其它商服用地（老年公寓）”，例如福建省2015年6月份试行的《养老服务设施规划与使用导则》则更清晰的指出，营利养老公寓、老年人住宅和老年人社区为R1/2/3，A51为医疗卫生用地、A61为养老服务设施用地。
这里面最核心的问题是不要把从事养老服务的用地等同于从事民营医疗机构的土地属性，因为以出让获取的营利利性医院用地价格是商服用地的70%左右，而我们希望获取营利性养老机构用地价格是商服用地的30～50%。
对于使用年限，居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、体育等用地50年，综合或其它用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限最高按50年确定。
另外还有一个问题需要关注，过去出现一块土地允许复合业态存在，比如这块土地是商住用地，也可能会有经营性的养老公寓，但根据新的法律和法规，土地管理部门会进行分割地块，清晰界定每块土地的性质。
4.土地使用权的获取方式
常规的形式包括招拍挂、协议、划拨和承租。
二、养老地产的核心三要素
1.营利性与非营利性养老机构
对于民营机构而言，您是在工商局注册营利性养老机构还是在民政局注册非营利性养老机构，即所谓的“民办非企业单位”简称“民非”是有本质区别的，前者是通过《公司法》进行调整的，后者是通过《民办非企业单位登记管理暂行条例》进行调节的，最根本就是“四不一没有”，即没有财产权和支配权，不能营利、不能分红、不能转让（继承）、不能收回，概况起来，就是把民非下面的资产及未来的收益捐给社会。有些地方例如山东，权属人提供的初始资源仍归权属人所有，二是后续有一定的分红权，这可能存在两个问题，一是违上法的问题，二是如何界定的问题。
其次，民非单位不能营利，所以以目前的制度无法进行资本市场，您想在主板或者股权交易市场挂牌，就一定不能是民非单位。
对于国有企业来说，存在国有资产保值增值和国有资产流失的问题。
当然就目前养老服务的补贴政策，对非营利性机构是清晰的，免征营业税、自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税和符合条件的免征所得税等，很多一次性建设补贴也主要是针对非营利性养老机构的，而对于营利性机构有些地方是减半，有些地方就没有相关规定。
非营利性养老机构可以采用划拨土地的途径，而营利性养老机构优先采用租赁，后续再以协议出让方式获取土地使用权。
所以，从事养老地产，解决的第一个问题，就是营利性还是非营利性的问题，要把法律吃透，不然会吃大亏。
2.协议出让（招拍挂）还是划拨形式获取土地
很多地产开发习惯于过去的惯性思维，我们一直就是招牌挂的或者出让的，养老地产也是如此，而另一种开发商习惯于政府可以划拨，一定要占便宜，其实事实都有两面性，我们需要去辩证的看待土地问题，这里面要考量几个要素：
一是划拨土地的大小：单一的机构养护院3公顷，医养结合型的5公顷，这是上限；
二是划拨土地的性质：医卫慈善用地性质，不能拿来做抵押、地上建筑物也不可能进行分割产权销售，换句话讲，物业必须持有，通过后期提供运营服务收益；
三是出让用地是否可以便宜：常规来讲，如果地方政府有养老压力，同等条件下养老用地会便宜些，但大多数情况并不明显，需要多方要素共同影响；
四是出让用地做养老亏本？这是一种误区，未来养老用地以出让方式将是一种常态，同时也要求开发商要有通过后期过营服务收益的打算和能力。
五就是刚才谈到的，你是营利性机构，就不可能划拨土地。
3.商住用地还是养老服务设施用地
有朋友提出来，我是招拍挂的土地，是否可以分割产权销售？答案是不确定。因为还要看土地的分类性质，如果是医卫慈善用地，那就是不能进行分割产权销售，只有使用权，当然，我们常规谈的“小产权”房是有本质区别的，“小产权”房最大的问题是规划没有获取，是违章建筑，而医卫慈善用地的不能进行分割产权销售，其规划和建设都是合法，只是没有分割产权的权益。所以，何种土地性质及采用何利获取方式同样对后续建筑产品设计产生直接影响。
三、养老地产相关法规
这里着重谈一下2014年4月17号国土资源部出台《养老服务设施用地指导意见》。
一是用地范围。商业性设施和商品住宅用地不得纳入其中，主要是防止因界定不够统一造成的圈地行为。
就特别明确不能将其随意扩大化，老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施和商品性住宅用地不能纳入其中，只有与老年人生活直接相关、专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用的土地，方可确定为养老服务设施用地。
二是土地用途和最高年期。养老服务设施用地登记为医卫慈善用地，出让最高年限50年，刚才已经谈过。
三是土地供应方式。根据营利性与否以不同方式供地，鼓励租赁供地。经养老主管部门认定的非营利性养老服务设施用地可采取划拨方式供地。营利性养老用地应以租赁、出让等有偿方式供地。为降低营利性养老服务机构建设成本，各地可制定养老服务设施用地出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，鼓励以租赁方式供地。
以招标、拍卖或挂牌方式供应养老服务设施用地时，不得设置要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件，但不得将养老服务机构的资格或资信等级等作为出让条件。
四是社区配建。特别提出先分割供地配建，人均0.1平，刚才也谈到不允许一宗土地多个用途。
五是用地规模控制。原则上不超3公顷，集中配建医卫设施的限定5公顷以下，防范以养老用地为名变相“圈地”、“囤地”，或改变土地用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发，新建养老服务设施用地，依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷以下；有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5公顷。
六是用地监管。不得分割转让、转租，改作住宅或商业开发的将被收回。这里重点谈两个数据，40平米和五年。即对养老用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，可参照公共租赁住房套型建筑面积标准，限定在40平方米以内；向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过五年，期限届满，原承租人有优先承租权。这个要求，对于我们设计商业模式与赢利模式是一大挑战，是一刀切，也限制了养老公寓业态的发展。
七是鼓励盘活存量用地。空闲厂房、学校、社区用房从事非营利性养老服务，连续经营一年以上，土地性质可暂不变更、五年内年租可不增收。具体从供地方式、地价（租金）等方面明确支持：对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续；对企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务，且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可不作变更。这些都是便利性条件，所以，国内很多风景区军队和地方的疗养院、培训学校纷纷转型。
八是利用集体建设用地。民资的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以使用农民集体所有的土地。
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