市面上的养老项目的收费模式,主要有以下六种类型,其他收费形式都是这六种模式的变形。
说明 | |
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模式说明 | 收取100~300万大额押金,3年后可100%退还(押金不记入收入,因此没有税费及财务成本。) 3年内若不入住可获得每年4~5%委托管理收益。 按月(或按年)收取低额服务费。 押金与房号一一对应。 |
适合的养老产品类型 | 养老社区; 养老公寓。 |
主力客户 | 活力长者; 自理长者; 有养老需求的投资客。 |
满足的需求 | 长住需求; 投资需求。 |
适用前提 | 自有产权项目。 |
收益效果 | IRR 15%~20% |
案例 | 北京首厚友谊社区; 深圳前海人寿幸福之家 |
说明 | |
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模式说明 | 房屋使用权(40年)售价为周边楼价的50~60%(周边住宅售价须>25000元/平米); 按月(或按年)收取低额服务费。 押金与房号一一对应。 |
适合的养老产品类型 | 养老社区; 养老公寓。 |
主力客户 | 活力长者; 自理长者; 有养老需求的投资客。 |
满足的需求 | 长住需求; 周期性短住需求; 投资需求。 |
适用前提 | 自有产权项目。 |
收益效果 | IRR 15%~20% |
案例 | 上海星堡项目; 宁波星健蓝庭项目; 天津康宁津园项目; 上海亲和源B卡 |
说明 | |
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模式说明 | 一次性收取3年、5年、10年房屋租金; 按月(或按年)收取服务费。 |
适合的养老产品类型 | 养老社区; 养老公寓; 养护院。 |
主力客户 | 自理长者; 护理长者。 |
满足的需求 | 长住需求。 |
适用前提 | 自有产权项目。 租赁经营项目(非自有产权)。 |
收益效果 | IRR 10%~12% |
案例 | 杭州万科随园嘉树; 香港隽悦丹拿山项目 |
说明 | |
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模式说明 | 一次性收取10万元以内押金,按月(或按年)收取房屋租金及服务费。 |
适合的养老产品类型 | 养老社区; 养老公寓; 养护院。 |
主力客户 | 活力长者; 自理长者; 护理长者。 |
满足的需求 | 长住需求; 短住需求; 周期性短住需求。 |
适用前提 | 自有产权项目。 租赁经营项目(非自有产权)。 |
收益效果 | IRR 8%~12% |
案例 | 杭州万科随园护理院; 深圳招商观颐之家。 |
说明 | |
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模式说明 | 5~30万元不等的居住折扣卡,享受每年一定时间的居住优惠。 根据旅游城市的淡旺季进行不同的费用折算或抵扣。 类似于分时度假酒店。 通过超售盈利。 |
适合的养老产品类型 | 康养酒店; 养老公寓; 养老社区。 |
主力客户 | 活力长者 |
满足的需求 | 周期性短住需求; 投资需求 |
适用前提 | 自有产权项目。 租赁经营项目(非自有产权)。 |
收益效果 | / |
案例 | 云南昆明云间旅居; 杭州千岛湖逸和源; 上海亲和源“岁悦卡”; 海南天来泉“六九卡”; 深圳任达爱心护理院。 |
说明 | |
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模式说明 | 缴纳200万的养老保险费用,60岁以后可入住养老社区。 用保费分红覆盖每月月费。 |
适合的养老产品类型 | 养老公寓; 养老社区。 |
主力客户 | 活力长者 ; 自理长者 |
满足的需求 | 长住需求; 投资需求 |
适用前提 | 保险公司自有产权项目 |
收益效果 | / |
案例 | 泰康之家系列; 深圳前海人寿幸福之家; 上海太平人寿梧桐人家; 中国人寿·国寿嘉园系列 |
大押金模式 | 使用权模式 | |
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优势 | ·市场接受度高(资金全部退还); ·可嫁接的金融杠杆多; ·资金成本低; ·收入模式多元; ·付费者的实际入住比例高(对于开业前期的经营非常有利) | ·比较传统的模式,公司内部、市场、投资人都容易理解; ·测算模型成熟,容易在公司内部过会。 |
劣势 | ·模式比较创新,需要时间教育市场; ·需要与银行、保险公司多方配合设计新产品,环环相扣,比较复杂。 ·模式成立的前提条件比较多。 ·测算模型比较创新,项目可行性测算存在一定技术障碍。 ·模式创新,公司内部外部沟通中遇到的阻力和挑战会比较多。 | ·实际的回款速度并不快。 ·付费者多为投资属性,卖出后,首年实际入住比例偏低。 ·总收费高,市场上能够接受的人群还是顶层的少数群体,市场基础不够丰厚。 ·可嫁接的金融杠杆少。 |
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