养老项目各类收费模式的实质是什么？谈谈我的个人认知

“市场上关于养老项目的收费模式有很多，今天我们来谈一谈本质”

市面上的养老项目的收费模式，主要有以下六种类型，其他收费形式都是这六种模式的变形。（六种模式都可以对外被叫做“会员制”“会员卡”，抛开所谓“会员制”的虚假名相，直接看其实质内涵。）

模式一：“大押金模式”：可退型大额押金+低服务费

模式二：“使用权模式”（或叫“小产权模式”）：40年使用权转让+低服务费

模式三：“趸缴模式”：趸交数年房费+中服务费

模式四：“月缴模式”：低押金+房费+高服务费

模式五：“折扣卡模式”：旅居折扣卡+房费+低服务费

模式六：“保险模式”：保险费+房费+低服务费

关于以上六种收费模式的个人认知：

1. 以上六种收费类型中，能够快速收回投资的模式有三种——“大押金模式”、“使用权模式”、“保险模式”（保险模式有特殊性，非保险企业无法仿效）。另外的三种收费模式无法快速收回项目前期的投资。

2. 护理长者定位的项目（养护院）适合采用“趸缴模式”和“月缴模式”。

3. 自理及活力长者定位的项目（养老社区、养老公寓、康养酒店等）适合“大押金模式”、“使用权模式”、“趸缴模式”、“月缴模式”、“折扣卡模式”。

4. 满足长者的长住需求，适合采用“大押金模式”、“使用权模式”、“趸缴模式”。

5. 满足长者的短住需求，适合采用“月缴模式”、“折扣卡模式”。

6. 旅居养老需求，适合采用“折扣卡模式”。

7. 满足投资需求，可采用“大押金模式”、“使用权模式”、“折扣卡模式”。

8.物业为租赁经营的项目（非自有产权），适合采用“趸缴模式”、“月缴模式”、“折扣卡模式”，其他三种模式均有法律违规风险。

9. 自有产权经营的项目，采用“大押金模式”、“使用权模式”、“保险模式”是合规的。

10. 结合收费模式的资金回收特点和项目类型特点，养护院项目（养老机构）只适合三种合作模式，一种是租赁经营，一种是获取便宜的土地新建（楼面地价<2000元/平米），一种是公建民营。收购一个物业来做养护院基本上都是算不过来帐的。

11.养老公寓或养老社区型项目适合持有产权，可以收购或者新建物业，通过“大押金模式”、“使用权模式”回收投资。

12.养老公寓或养老社区型项目由于有规模要求（>2万平米），并不适合租赁经营（详见《租赁经营模式的弊端》）。

13.个人认为“大押金模式”比“使用权模式”有更多的优势：