法院对房屋出租人名下案涉房屋强制执行，案外人以被执行房屋的承租人身份向法院提交房屋租赁合同，执行法院尽管认可案涉租赁关系的真实性，但是否认租赁合同的签订时间在抵押登记之前的，案外人有权向法院提起执行异议，如果被驳回后有权向法院提起案外人异议之诉。
1、2012年8月1日，共前贸易公司与张伦签订了《房屋租赁合同》，前者租赁后者名下案涉房屋，租赁期自2012年8月1日至2032年7月30日止。
2、共前贸易公司将上述案涉房屋抵押给交通银行，为远合商贸有限公司向交通银行的贷款提供担保，并办理了抵押登记。
3、远合商贸有限公司无力清偿到期贷款，交通银行将其对远合商贸有限公司的债权转让给信达公司，信达公司诉至法院要求远合商贸有限公司承担还款责任并要求就案涉抵押物享有优先受偿权。
4、法院支持了信达公司诉讼请求，后法院作出执行裁定认为案涉《房屋租赁合同》实际上签订在抵押登记之后，并要求共前贸易公司在收到通知后二十日内迁出案涉房屋。
5、共前贸易公司向法院提起执行异议，被驳回后继而提起案外人异议之诉，一审法院按照案外人异议之诉程序审理，判决案涉租赁合同合法有效，但因存在'时间倒签'而驳回案外人的异议请求。
6、共前贸易公司提起上诉，二审法院以共前贸易公司的异议属针对执行行为异议而并非属执行异议之诉审理范围为由驳回其起诉。
共前贸易公司是否有权提起案外人异议之诉？
本院再审认为，根据'买卖不破租赁'的原则，承租人租赁的标的物被人民法院强制执行时，并不必然导致承租人租赁权的消灭。因此，如果人民法院在强制执行过程中未否定承租人享有租赁权，承租人只是对人民法院要求其腾退房屋的执行行为有异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决。但如果人民法院否定承租人租赁权的成立或存续的，系涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除强制执行的租赁权的，在其执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。
本案中，一审法院于2016年4月27日作出的（2015）合执字第00276号通知载明：对共前贸易公司提交的2012年8月1日《房屋租赁合同》的真实性不予认可；共前贸易公司在收到通知后二十日内迁出涉案房产。在共前贸易公司提出执行异议后，一审法院又于2016年10月19日作出（2016）皖01执异42号执行裁定，认为由于共前贸易公司在工商部门备案的租赁合同签订时间为2013年9月1日，是涉案房产抵押权设立之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；共前贸易公司异议称其与张伦的租赁合同是于2012年8月1日签订，不仅与共前贸易公司在工商部门备案的租赁合同不符，也与张伦在授信业务抵押核保书的签字相悖，其异议理由不能成立。可见，一审法院虽然没有否定共前贸易公司与张伦之间存在租赁关系，但否定了共前贸易公司提出租赁合同系于2012年8月1日签订的主张，对认定共前贸易公司所享有的租赁权能否对抗已登记的抵押权产生实际影响。故共前贸易公司提起本案诉讼，请求确认2012年8月1日《房屋租赁合同》的效力，保障其租赁权，涉及实体权利的争议，属于执行异议之诉的受案范围。至于2012年8月1日《房屋租赁合同》与2013年9月1日《商铺租赁合同》的效力、涉案房屋租赁权和抵押权设立的时间顺序等问题，均属实体审理的内容，需要进一步审理、认定。二审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，驳回共前贸易公司的起诉不当，应予纠正。
（2018）最高法民再352号
《执行异议与复议规定》
第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《民事诉讼法》
第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
关于承租人认为在执行中权利受到影响提起执行异议，异议裁定中给当事人如何救济途径？是向上一级法院提起复议还是向本级法院提起执行异议之诉？实务中存在一定争议，像本文援引案例中的安徽高院认为'对其（承租人）提出的执行异议，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定处理，而不应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及其相关规定处理'，最高院再审对此认识予以了纠正。那么本案例是否能够说明所有的关于承租人以租赁权利提起的异议都可以（或应该）通过执行异议之诉予以救济呢？笔者认为不能一概而论。
实务中，承租人的异议应否予以支持，如何提供救济途径问题，笔者结合前期的专题文章对此进行过梳理总结：
1、如果法院认为无论承租人的租赁权事实是否存在，所实施的执行行为本身都不会影响承租人权益，那么法院无需审查和评价租赁事实问题，可直接驳回。此时作为异议人的承租人应当属于'利害关系人'，而非'案外人'。如承租人不服异议裁定，可依据民事诉讼法第225条之规定，申请上一级法院复议。
2、如果执行过程中充分尊重了应当保护的租赁权，在评估、交付等过程中都未对承租人权益造成影响，那么承租人无权阻却上述执行行为，其异议应当被驳回。此时作为异议人的承租人应当也属于'利害关系人'，而非'案外人'。如承租人不服异议裁定，也应当依据民事诉讼法第225条之规定，申请上一级法院复议。
3、如果执行异议裁定中审查和认定了是否有租赁事实及租赁权的形成时间，并基于查明的租赁设立事实而做出的裁定，此时承租人属于民事诉讼法第227条规定的'案外人'，当事人对于法院认定的租赁事实不服，其应当通过执行异议之诉予以救济。本文援引的判例明确了本程序，特此推荐。
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