成都市成华区人民法院民事判决书
（2014）成华民初字第2483号
（……）
本诉原告宏杰公司诉称, 2010年8月5日,原告与被告签,订《商铺出租合同》,合同约定被告冯俊龙将位于成都市成华区站北西横街3号附1号的商铺(证书号:权1060933)出租 给原告,租期为5年,从2010年8月11日起2015年8月10日止。第一年月租金为3800元,之后每年递增10%,租金每半年支付一次。合同签订后,原告按约及时足额向被告支付租金,但被告冯俊龙自2011年5月以租金过低、合同无效等诸多借口无理要求原告提前搬出,遭到拒绝后,随即采取堵门、封门等寻衅滋事的非法手段妨碍原告正常经营,并通过金恩公司从2011年5月31日停止了对该店铺供电,导致原告至今不能正常使用租赁房屋,严重影响了原告正常营业,造成原告直接经济损失在12704元以上,并经原告多次与被告协商甚至报 警仍不能阻止其非法侵权行为。为维护自身合法权益,提起诉,诉讼请求:1、确认原告与被告冯俊龙签订的《商铺出租合,同》合法有效; 2、判令继续履行《商铺出租合同》,即由被告立即恢复供电,停止以断电等非法手段妨碍原告正常使用租赁房屋的侵权行为并赔偿原告实际损失12704元(员工工资8524,6月份房租4180元);本案诉讼费由被告承担。
本诉被告冯俊龙辨称,原告诉讼请求不成立,我方认可与原告签订的租赁合同有效;原告损失不成立。我方已通过物管向原告租赁的商铺通电,原告的陈述不是事实。 反诉原告冯俊龙诉称, 2010年8月5日,魏家宏以被反诉人的名义与反诉人签订《商铺出租合同》,双方对租金数额,支付方式、违约责任等事项作了明确约定, 2011年6月17日,经双方多次协商,魏家宏与反诉人又达成了“补充协议”,约定房屋租金在原合同基础上调整为每平方米100元整;租金每半年支付一次,调整为每两年支付一次(即2011年7月10日支付2011年8月10日至2013年8月9日的两年租金),可时至今日,被反诉人仍未按照“补充协议”约定支付反诉房租。反诉请求:判令反诉人与被反诉人依法解除《商铺出租合同》,被反诉人立即腾退房屋; 2、判令被反诉人支付自2011年8月10日起到实际腾退房屋之日止的房屋租金(按100元/m2计算,算至起诉之日的房屋租金为人民币6209元): 3、判令被反诉人支付反诉人违约金4000元; 4、诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告宏杰公司称,双方签订的租赁合同有效,应当得到双方合法遵守。补充协议没有生效，只是一个备忘录,补充协议没有约定何时履行，怎样支付租金。反诉请求没有事实依据，请求予以驳回。
经审理查明:位于成华区站北西横街3号附1号,建筑面积62.09平方米的商业用房属冯俊龙所有。2010年8月5日,冯俊龙与宏杰公司委托代理人魏家宏签订《商铺出租合同》。合同约定:冯俊龙(甲方,出租方)将站北西横街3号附1号（国土使用证：成华区站北西横街3号附25号）商业用房出租给宏杰公司(乙方，承租方)。租期五年，从2010年8月11日起至2015年8月10日止；租金每年递增百分之十，第一年每月租金3800元、第二年每,月4180元，第三年每月4598元、第四年每月租金5058元、第五年每月租金5564元；乙方按每六个月缴纳一次租金;签订本合同当日付2010年8月11号至2011年2月10日半年现金,在上次租金满期前一个月缴纳下次租金,否则视为违约。若延时缴纳租金:十日内乙方应缴租金10%付给甲方滞纳金。满十日, 甲方有权无条件收回商铺,并追缴相关费用。此外,冯俊龙与宏杰公司在合同中还对,违约责任、出租方和承租方的变更以及租赁商业用房的其他事宜进行了约定。合同签订后,冯俊龙向宏杰公司交付了房屋,宏杰公司按约于2010年8月5日、2011年1月7日、2011年7月8日向冯俊龙支付了押金及从2010年8月至2012年2月的租金70680元。冯俊龙在2011年5月要求涨租金未果,于5月31日通过物管公司对站北西横街3号附1号商铺停电。尔后,双方多次进行协商、2011年6月17日,冯俊龙与魏家宏签订《就都市花城3栋3号附25号房租租赁双方第九次谈判备忘录》 (以下简称《备忘录》),内容为: “经双方协商一致,达成共识,出租方和承租方经过市场调查,确认承租方将都市花城3栋3号附25号,面积62.09平方米商铺在原合同租金基础上调整为每月每平方米壹佰元整,租金每半年支付一次调整为每两年支付一次(即2010年7月10日支付2011年8月至2013年8月9日两年租金, 2013年7月10日支付2013年8月10日至2015年8月9日两年租金);承租方在租赁期内仍按原(合)同不得任意转租。”, 2011年6月30日,冯俊龙与魏家宏再次因房屋租金问题到双水碾司法所进行调解。 2011年8月9日上午,冯俊龙的妻子到租赁商铺收租金未果,将商铺卷帘门拉下,阻碍商铺营业,宏杰公司随即报警。次日,冯俊龙再次通过物管公司对租赁商铺停电至2011年10月11日恢复供电。庭审中,宏杰公司明确表示在法院认定双方《备忘录》约定的租金金额、支付期限条款成立、生效的情况下,仍然要求继续履行租赁合同。
上述事实有如下证据及当事人陈述在案证实,足以认定。
1、《房屋所有权证》、《商铺出租合同》、《授权委托协议》; 2.银行转账信息、收据; 3、《备忘录》、《申请》两份、《询问笔录》、《调解笔录》。
本院认为,宏杰公司与冯俊龙签订的《商铺出租合同》系有效合同,对合同双方产生法律约束力。冯俊龙在宏杰公司按约履行支付租金义务的情况下采用对商铺停电的方式阻碍承租人使用租赁物,其行为已构成违约。嗣后,双方所签订的《备忘录》对原《商铺出租合同》的租金金额及支付期限条款进行
了变更,该备忘录经冯俊龙及宏杰公司的委托代理人签字确认,已发生法律效力,宏杰公司应当履行按变更后的租金金额及支付时间补足租金的义务。但是,由于双方之后继续就租金问题进行协商,按一般生活经验及常识,可能认为变更后的合同条款未最终确定或对方已反悔。此外,冯俊龙在宏杰公司未按变更后约定补足租金的情况下,应通过正当方式进行催告并给予合理履行期限,而冯俊龙一方所采用的关商铺卷帘门、停电等不当方式阻碍了承租人宏杰公司正常使用租赁物,同样属违约行为。因此,综合宏杰公司与冯俊龙对租赁合同的履行情况以及过错程度,本院认为冯俊龙违约在先,且未使用合理方式进行催告,宏杰公司未按《备忘录》补足租金并非出于故意
违约,双方签订的《商铺出租合同》及《备忘录》应当继续履行。冯俊龙要求解除合同、腾退房屋以及支付违约金的主张于,法无据,本院不予支持。冯俊龙关于给付租金的反诉请求系以解除租赁合同为前提条件,而宏杰公司应支付租金,系基于《商铺出租合同》及《备忘录》的继续履行,由于冯俊龙解除租赁,合同的反诉请求未获支持,故冯俊龙支付租金的反诉请求缺乏依据,本院不予支持。宏杰公司及冯俊龙应当按照《商铺出租,合同》及《备忘录》的约定继续履行各自义务。鉴于冯俊龙现已停止了妨碍宏杰公司正常使用租赁商铺的行为,宏杰公司要,求立即恢复供电,停止以断电等非法手段妨碍正常使用租赁房屋的诉讼请求已无事实依据,本院不予支持,关于宏杰公司主张的损失费12704元(员工工资及租金),由于该两笔款项的产生与冯俊龙所造成的违约损失无因果关系,不能认定为违约,损失,故本院不予支持,据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条,第七十七条一款,第二百二十七条, 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条之规定,判决如下:
一、原告广东宏杰内衣实业有限公司与被告冯俊龙签订的《商铺出租合同》合法有效。
二、原告广东宏杰内衣实业有限公司与被告冯俊龙继续履行《商铺出租合同》及《就都市花城3栋3号附25号房租租赁双方第九次谈判备忘录》。
三、驳回原告广东宏杰内衣实业有限公司其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告冯俊龙反诉请求。
本诉案件受理费109元,反诉案件受理费78元,合计187
元,由广东宏杰内衣实业有限公司承担59元,冯俊龙承担128元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。
民事上诉状
上诉人:冯俊龙,男,汉族, ……
被上诉人:广东＊＊内衣实业有限公司，法定代表人:＊创杰,总经理。
上诉人冯俊龙不服成都市成华区人民法院（2011）成华民初字第2483号《民事判决书》,现提出上诉。
上诉请求:
1、请求依法撒销成都市成华区人民法院(2011）成华民初字第2483号《民事判决书》;
2、请求依法支持上诉人冯俊龙的反诉请求。
事实和理由:
一、一审判决认定事实错误
(一)一审判决认定被上诉人广东宏杰内衣实业有限公司(以下简称“宏杰公司" )未按照《备忘录》补足租金并非出于故意违约与客观事实不符。一审庭审查明, 2011年6月17日,冯俊龙与宏杰公司委托代理人签订了以《备忘录》为形式的“补充协议"。该协议对房屋租金金额及支付方式均作了明确约定:“商铺在原合同租金基础上调整为每月每平米为壹百元整,租金每半年支付一次改为每两年支付一次(即2011年1月10日支付2011年8月10日至2013年8月9日的租金, 2013年1月10日支付2013年1月10日至2015年8月9日两年租金)"。《备忘录》签订后不久、宏杰公司就表示不会按该协议支付上诉人房租, 2011年7月10日后,冯俊龙多次致电宏杰公司,要求其按补充约定支付房租,但宏杰公司置之不理。2011年8月9日上午,冯俊龙妻子到商铺要求宏杰公司按补充约定支付租金,被被上诉人拒绝，双方发生纠纷。(见被上诉人提交的证据: 2011年8月9日成华区公安局双水碾派出所的《接(报)警登记表》 )。本案审理过程中,被上诉人辩称，“补充协议没有生效,只是一个备忘录,补充协认没有约定何时履行，
怎样支付租金" (见一审判决书第3页),即至本案诉讼期间，被上诉人仍然拒绝承认双方签订的《备忘录》效力，拒绝按照《备忘录》支付上诉人房租。综上,被上诉人宏杰公司不按《备忘录》支付上诉人房租的行为系故意行为,属恶意违约，应承担相应的法律后果。
(二)一审判决认定上诉人冯俊龙在宏杰公司来按《备志录》支付租金的情况下,未进行正当方式催告, 并给予合理履行期限,与事实不符。 首先,关于租金支付方式双方已经约定清楚,在《商铺出租合同》第四条第2款以及《备忘录》第二段均有约定。其次，在宏杰公司未按约定支付租金的情况下,上诉人多次打电话要求被上诉人按约支付租金,被上诉人却不理采,上门催讨又不见人影。在被上诉人延迟支付租金一个月后, 2011年8月9日,冯俊龙妻子到商铺要求支付租金,被上诉人也拒绝支付,直至双方闹到派出所后,警官要求被上诉人兑现《备忘录》,承诺马上打款给上诉人，被上诉人也置之不理。诉讼至法院教月,同样置若罔闻。上诉人冯俊龙催收租金已经采取了相应的措施和给予合理履行期限,根本问题是宏杰公司拒绝按《备忘录》履行义务。
(三)一审判决以“由于双方之后继续就租金问题进行协南.按一般生活经验及常识,可能认为变更后的合同条款未最终确定定或对方已反悔",以此认定被上诉人不按约支付租金系非故意违约，与事实不符。首先,补充协议明确约定“本协议一式两份,双方各执一份,与原合同一起自签字之日起生效",根本不存在“变更后的合同条款未最终确立”之说。其次,一审判决亦认定“双方所签定的《备忘录》对原《商铺出租合同》的租金金额及支付期限条款进行了变更,该《备忘录》经冯俊龙及宏杰公司的委托代理人签字确认,已经发生法律效力,宏杰公司应当履行按变更后的租金金额及支付时间补足租金的义务" (见判快书第5页), “可能认为变更后的合同条款未最终确立之说更是自相矛盾。同时,无任何证据证明上诉人已反悔。相反 2011年1月9日,上诉人冯俊龙的妻子专门到商铺要求被上诉人文付租金是要求对方按照双方约定履行。真正违约的是宏杰公司,一审判决按一般生活经验及常识所做的所谓推论带有明显的偏向性,故意偏袒被上诉人一方。
二、一审判决适用法律错误。
本案中,宏杰公司在签订了《备忘录》之后,又拒绝按照约定履行相应义务。按照双方签订的《商铺出租合同》第4条第二款约定:“乙方必须依约按时足额缴纳租金及其他费用 ……若延时缴纳租金,满10日,甲方有权无条件收回商铺",上诉人冯俊龙据此主张解除合同符合约定,应当得到法院支持。即使法院认定冯俊龙在催收租金的过程中有违约情节,根据《民法通则》第113条规定: "当事双方都违反合同的,应当分别承担各自应负的民事责任",若认定冯俊龙的违约行为造成宏杰公司损失,则判决赔偿损失即可,这不影响冯俊龙主张解除合同,一审判决采取和解泥的方式,不分情节地将违约行为相折抵,是十分荒唐的判决。
三、一审判决违反了民事诉讼法不告不理的基本原则
本案被上诉人的诉讼请求是请求判令继续履行《商铺出租合同》,并未请求履行《备忘录》,且宏杰公司一直不承认《备忘录》的效力,而一审法院却判令被上诉人继续履行《商铺出租合同》及《备忘录》,严重违反了民事诉讼法不告不理的基本原则。
综上,一审判决认定事实错误,适用法律错误,依法应当改判。
此致
成都市中级人民法院
上诉人：冯俊龙
二0一二年二月二十三日
《生活是本教科书》第十部【沧桑印痕】「8」判决与上诉
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