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我是 筱婷
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房地产和周期
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房地产是一个具体的行业，不动产是一类资产。它的范围其实很广，除了老百姓接触的商品房、公寓和商铺以外，还包含仓库、商业中心等。
房地产行业是一个周期非常明显的行业。房地产周期有三个：
长期看人口、中期看土地（投资周期）、短期看金融（库存周期）
短期看金融
短周期一般3到5年，这个周期也叫作库存周期，或者基钦周期。这个周期的出现，源于人性的贪婪、恐惧和投机。
当房价上涨，比市场上绝大多数的资产的回报都要高的时候，大多数人都会选择努力买房。当房价下跌，大家就会观望甚至打折出售房子，造成房价螺旋式下跌。
一个行业过热，就算没有国家出手调控，也会在市场经济的规律下逐渐衰退。只不过在我们国家比较明显可以看到政策调控的痕迹，政策其实也是随着市场经济的内在规律出现的。
不知道大家有没有印象，其实在上一轮周期的底部，国家通过“三支箭”（信贷支持、债券融资、股权融资）政策盘活了房地产行业。那是在2018年底。
2021年房地产行业遭遇史上最严格的调控，很多人都开始悲观，没想到2022年末，又见“三支箭”。
前后相隔四年。还是熟悉的配方，还是熟悉的味道。
中期看土地
所谓土地，就是指地产企业拿地的行为。企业拍下待开发土地，这个数据是预测未来几年地产行业繁荣程度的一个重要指标。
整个房地产开发分为拿地、销售、建设、交房运营等多个环节。一个完整的投资周期大概是8-10年。
很多行业都有同样的周期，所以8-10年被称为投资周期或者朱格拉周期。
长期看人口
任何商业都遵循市场经济的原则，也就是需求和供给的关系。
一个城市的房价，最终是由需求决定的。
当一个人城市净流入的人口越多，它的房价就越坚挺。所以长期看人口，说的就是长期供需关系的不平衡。如果房地产长期处于供小于求的状态，那这个城市的房价不论如何波动都是稳定向上的。
人口、投资、金融三个因素又可以分别对应投资的三要素：基本面、流动性和预期。
人口增长是房地产行业的基本面，只有人口增长，房地产行业或者说房价才会稳步增长。流动性充裕，房企有足够的周转资金和金融工具，才能持续的进行投资和开发，而只有人们都对市场未来的充满积极的预期，更多人进入到这个市场中，价格才会真正上涨。
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影响因素的变化
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过去几十年，房子之所以成为中国家庭的主要核心资产，是因为，人口长期向城市集中，城镇化率一路上涨；房地产企业迎来黄金三十年，通过先销售、后建房，高负债、高周转的方式疯狂扩张；在房价上涨的强烈预期下，老百姓们用真金白银支撑了这个占中国GDP27%的庞大行业，也带动了上下游的产业发展。
要看未来房地产行业如何发展，房子还值不值得作为家庭的重要资产进行配置，就要看影响房地产发展的三个要素有没有改变。
长期：人口红利见顶
未来每一年，人口增速都在快速下滑。这已经是不可以回避的事实了。
除了少数还能吸引人口增长的城市以外，其他人口迅速减少的城市，房价很难说还有增长的空间。
中期：房地产投资分化
2022年房企投资意愿降至谷底，主要以央企、城投为主，强者恒强的格局进一步加剧。
从区域来看，今年的投资格局形成了“22城+长三角”的格局，百强一二线城市投资占比85%。（数据来源：克尔瑞地产研究）
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