房价还会上涨吗？

现在房子还能买吗？已经买了的房子还会继续涨吗？

01 房地产周期

房地产周期指房地产经济水平起伏波动，循环的经济现象，表现为房地产在经济运行过程中交替出现扩展与收缩两大阶段，复苏-繁荣-衰退-萧条循环往复的4个阶段。

包括住宅和商业地产，以住宅为主，他们具有一致性

意思就是有涨有跌。

首先要明白，房产也是商品，所以具有商品属性，涨跌就是很正常的现象

可能你会说，谁不知道有涨有跌啊，关键是什么时候涨，什么时候跌！

虽然最近这些年房价一直在涨，但是其中也是有间歇性的。配合了经济的发展，居民可支配收入的增加和市场情绪

02 L型走势

这是由权威人士对中国经济提出的一个走势，简单来说就是经济从高位下降到地位，然后一段时间长期在地位运行

目前中国经济就处于L 型走势的底部

其实大家对高房价有一种奇怪的心理，嘴上喊着不买，但是只要能买上，马上到处借钱给首付。等买了之后又天天想着房价千万不要跌，一直持续涨，涨得越多越快越好

如果房价有天真的出现像股市一样恐慌性非理性下跌，对中国所有人来说就是一个灾难，不管你有房还是无房

希望不要看到有这样一天

03 影响因素

虽然房地产走势无法精确判断，但是影响房地产周期的三大因素是：人口/土地/金融

1 / 人口

就是大家口中的供求关系，要买房子的人大于房子数量，这时候需求大于供应，房价自然坚挺

有两个需要注意的地方

第一个就是买房人群：既然是有需求，一般年龄就是在20-50岁，小孩和老人自然就排除了。其中20-35岁是第一次买房，35-50岁属于有经济能力了改善条件

第二就是收入要同步提升：过去这些年由于人口红利经济快速发展，城市化进程加快，大量人口跑去城市生活和工作，所以房地产处于扩张期

当人口红利不再，经济发展放缓，大家收入增加也变慢的时候，房地产就会开始出现拐点

这时候的表现特征就是：总量放缓，结构分化

说简单点就是一线城市需求不减，但是房子变少，三线城市房子是多，需求变少。

2 / 土地

土地主要就是属于供给因素了

中国的土地属于国家的，就算你市场需求再大，但是ZF感觉还得规划规划，也是没办法的事情。

这样也会造成供小于求，价格自然会上涨。

3 /金融

主要就是用贷款利率，首付比例，税收等手段来调控，让持有成本增大或变小。

道理很简单

如果一套100万的房子，首付需要30万，现在只需20万贷款就可以搞定，购买人就会增多，变相刺激了房产的繁荣。

相反，如果现在首付要50万，是不是就可以阻碍很大一部分人进入房产

我们可以看出，人口对于房产的影响是长期的，土地的影响是中期，金融的影响是短期的。

 

04 未来预期

去年底，一系列房产调控的政策出台，一二线城市房价迅速降温，虽然今年个人城市出现了补涨，但是总体是平稳的。

经济处于L型走势底部，宽松的货币政策变为稳健中性的货币政策，货币超发带来的资产泡沫泛滥不再，所以未来房价快速上涨的动力不足

这里说下货币政策，货币政策分为两种，宽松货币政策和紧缩货币政策。

宽松货币政策也可以叫积极货币政策或者扩张性货币政策，在经济不景气或者通货紧缩的时候，采取一些措施刺激经济向上发展

紧缩货币政策也可以叫稳健性货币政策，在经济过热，通货膨胀的时候采取一些措施让经济更平稳发展

这是短期的金融手段带来的影响

在2015-2030年城市规划中明确指出，到2020年城镇空间从8，9提升到10，21万平方千米，到2030年提升到11，67万平方千米，增幅也就14%

在《国土资源“十三五”规划纲要》里也指出用地计划向中小城市和特色小城镇倾斜，向吸纳人口多，发展潜力大的县城和重点城镇倾斜，对超大和特大城市中心城区，原则上不安排新增建设用地

能否全部落实还有待观察，但是大城市可用之地越来越少是不争的事实

最后看下人口比重

中国现在处于人口迁移的第二阶段，2016年城镇常住人口已经达到57，4%

美国和日本这些发达国家人口比重都是像大城市倾斜，中国以后也会像这样，从现在规划的城市圈就可以看出一点端倪

最后简单总结下

1/ 如果未来一段市场，经济转型成功，中国经济保持平稳发展，大家收入持续稳定增加，那房价也会同步上涨

2/ 现在一系列调控政策初步稳定了房价，不至于暴涨

3/ 资源集中的大城市对人口的吸引力会加大，可以支撑起高房价

4 / 留不住年轻心的中小城市前途堪忧