10月23日，保利地产宣布中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审核通过。很明显，租赁住房的资产证券化推进速度超乎业界内外的预料。
据了解，该产品总规模50亿元，以保利地产的自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，是全国首单央企租赁住房REITs及首单储架发行RETIs。
中国证监会债券部副处长闫云松表示，本单产品的推出正当其时，既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。
根据相关资料显示，自2016年进入长租公寓领域以来，保利地产已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N 青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余个城市。
中国保利集团公司董事长徐念沙认为，租售并举已成为国家重要政策，各级地方政府也纷纷在国土、财税、金融等政策层面积极响应，保利集团积极响应政府号召，贯彻“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，努力促进住房回归居住属性。
保利地产相关负责人对中国房地产报记者表示，“‘保利租赁住房REITs’由中联前源不动产基金管理有限公司、保利瑞驰（横琴）资产管理公司作为总协调人联合实施，是我国资本市场首单储架发行的Reits产品，也是首单获批金额最大的央企租赁住房产品。该产品的储架总规模为50亿元，分期发行，有效期2年，以保利地产自持租赁住房为基础物业，物业由保利地产下属的保利商业地产投资管理有限公司和北京保利安平养老产业投资管理有限公司经营。”
“一开始我们并没有想做储架发行的突破，但在沟通过程中，监管部门很支持。而另一方面，随着未来公司资产规模的不断扩大，我们也将有新的资产陆续装入，这种发行模式更能够满足公司需求。”
但，就在此之前的10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深圳证券交易所获批发行，拟发行金额为2.7亿元。这是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。据介绍，新派公寓是国内首家用私募基金方式收购资产并进行专业管理的长租公寓品牌。
上海证券交易所方面坦言，“保利租赁住房REITs”是国内首单以房地产企业自持住房作为基础资产的REITs，具有很好的市场示范效应。本单产品对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”提供了现实样本，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力，租赁住房REITs的广泛实施也将有力助推住房租赁市场健康、快速、规模化发展。
近年来，国家不断释放推动住房租赁市场发展的积极信号，在12个大中城市开展住房租赁试点，积极培育机构化、规模化的住房租赁企业，鼓励国有企业布局住房租赁业务。同时，支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践。而身为央企，保利成为首个试水者，也在情理之中。
对保利来说，转变投融资模式是发展租赁住房业务要面临的巨大调整。在他们看来，REITs是与持有运营商业模式最佳匹配的金融工具。据透露，保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司便是该公司搭建的REITs运作平台。
保利地产董事长宋广菊认为，该项目是保利地产在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，今后会持续推进包括租赁住房在内的各业态持有型不动产REITs项目，“REITs”将成为保利地产构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具。
“主管部门对租赁住房的资产证券化支持力度，不亚于对ppp的支持力度。”知情人士如此认为。
国务院发展研究中心证券化REITs课题组组长孟晓苏曾透露，中国证监会已经以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会，来推动不动产证券化，REITs的启动已经进入了轨道。实际上，无论是“新派公寓权益型类REITs”还是“保利租赁住房REITs”的发行，都得到了中国证监会的大力支持，前者从项目正式立项到批准只用了不到20天的时间，后者所用的筹备时间也不超过1个月。
而储架发行的机制也体现了主管部门希望推动国内REITs市场进一步发展的深意。
上海证券交易所有关人士指出，与国际成熟市场的RETIs相比，除了在投资门槛、流动性方面的差异之外，国内REITs缺乏“扩募机制”，一定程度上制约了国内REITs“金融服务实体经济”效用的发挥。在当前的资产证券化制度框架下，投资门槛及流动性问题尚无既有可行路径、有待于公募REITs的出台，而“扩募机制”问题可通过借鉴ABS现有“储架发行机制”实现。“我们希望能够通过本单产品的试点对国内REITs的进一步发展、乃至公募REITs的推出发挥积极推动作用。”
中联基金执行总经理范熙武认为，“保利租赁住房REITs”的“储架发行”机制，相当于是在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，以“自下而上”的方式实现了公募REITs的扩募功能，必将对我国REITs的发展产生积极而深远的影响，堪称我国REITs发展史上的里程碑式产品。
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