地产股，不适合以静态市盈率，甚至也不适合以动态市盈率来估值，也不适合以PEG来估值，行业上流行的估值方法是NAV法。
地产股估值：NAV和市盈率[2]
净资产价值估值法(NAV)是衡量房地产公司内在价值和长期价值的科学方法，是全球专业投资者首选、必用的估值标准。NAV来自于项目储备预期收益的折现价值减去项目储备的账面成本后的净值再加上当前净资产，除以总股本后即得到每股NAV。出于对预期收益不确定性的考虑，通常做法是，投资者会根据不同公司基本面的优劣给予每股NAV相应折扣(基本面越强，折扣越低)，得出基于NAV的合理价位。例如计算得出每股NAV为10元，采用20%的折扣，则合理估值为8元。如果当前股价低于NAV估值，则为低估，可以买人；反之亦然。
由此可见，地产股股价上涨主要是由土地(项目)储备数量和房地产价格的增长带来的NAV价值上涨来驱动，例如NAV增长20%，股价也应当上涨20%来反映。另一项驱动力是投资者主观上给予的NAV折扣缩小。
虽然在成熟市场中投资者都要给予NAV折扣，包括在港上市的内陆房地产公司股票的当期NAV估值折扣也基本在20%～40%之间，但一些A股房地产公司股票2009年的股价却在接近NAV价值甚至在溢价交易。这一情况有两种解释和后果：一是这种低折扣和溢价是因为投资者确信公司的项目资产储备和业绩将出现快速增长，结果是，在股价保持高位甚至继续上涨的同时，随着预期收益不断实现暨NAV增长，股价会逐渐恢复到与NAV正常的折扣状态。另一种情况就是基本面无积极预期，主要靠资金追捧导致的股价出现低NAV折扣甚至溢价，通俗地讲就是泡沫，当资金因银根收紧等原因撤离时，股价就将出现明显回档，回落到正常估值水准。所以，投资者在发现NAV折扣减小或溢价的情况，要区分这是合理的基本面预期还是泡沫，如果是后者，自然要考虑暂时离场。
对于普通投资者，多数人都无精力详细核算房地产公司的每个项目并计算NAV值，不过可以留意专业研究机构的计算结果。至于根据多少折扣来最终确定合理价位，则根据对具体公司基本面的判断为准。如果确信这家公司土地储备和业绩可以快速增长，资产负债表也很强健，适当降低NAV折扣甚至给予溢价也不为过。但是，再好的公司，股价长期高于NAV时都要考虑高估风险。
由于中国的房地产公司，尤其是一些行业龙头，具有业绩高增长的特征，而且考虑到计算中国房地产公司NAV的透明度和准确性不高，因此越来越多的境内外投资者将中国地产股视为成长型投资，倾向于使用基于业绩增长的市盈率(PE)和PE增长率(PEG)来给中国地产股估值。例如，如果预期某家房地产公司未来三年每股收益复合增长率可以达到50%，按1倍PEG来看，当前股价至少值50倍PE。
这一逻辑有一定合理性，特别是在牛市中，但投资者切不可忘记中国房地产行业政策变动频繁，会直接影响房地产公司短期业绩，波动性高且不易预测，在业绩和股价波动期间，PE的参考作用就会降低。这时反映房地产公司长期价值的NAV就成为投资者的主心骨和买卖依据，如果因政策影响导致短期业绩预期和股价走低，但NAV没有根本改变，投资者即可放心持有或逢低买入。
NAV估值法的优势在于它为企业价值设定了一个估值底线，对内陆很多'地产项目公司'尤为适用。
而且NAV估值考虑了预期价格的变化、开发速度和投资人回报率等因素，相对于简单的市盈率比较更加精确。但NAV估值也有明显的缺点，其度量的是企业当前有形资产的价值，而不考虑品牌、管理能力和经营模式的差异。NAV估值的盛行推动了地产企业对资产（土地储备）的过分崇拜。在NAV引领下，很多地产企业都参与到了这场土地储备的竞赛中来。地产企业形成了NAV'崇拜'下的新生存模式：储备土地--做大市值--融资--再储备土地。
NAV估值法固然有可取之处，但对于高负债的地产公司还需谨慎。高负债率蕴含着更大的风险，破产的公司基本上都是高负债公司。可以适当考虑宏观经济以及相关公司的品牌以及存货周转率（营销能力）。
因此，个人认为，NAV估值法有其独特的优点，但不适合于管理差的公司，只适合行业内的优秀标杆公司。新城控股 华夏幸福 碧桂园 中国恒大 融创中国 万科，这些都是好公司，在品牌＼运营管理能力方面都很强，所以用NAV估值法并不会夸大土地储备的意义。
下面来谈一下新城控股的价值：
目前为止，土地储备建筑面积约为5０００万平方。货值约6500亿（估算未来销售均价13000元一平）。对应未来净现金流（以净利润替）650亿元（10%净利润率）。加上目前的净资产（半年报净资产153亿），合计800亿。目前市值378亿，还有100%以上的上涨空间达到NAV。
碧桂园的NAV：
目前为止，总货值约1.8万亿。对应未来净现金流（以净利润替）1500亿元。加上目前的净资产（预计半年报净资产900亿），合计2400亿。目前市值不到1800亿人民币，还有30%上涨空间达到NAV。
从NAV角度，新城控股更低估，但需要考虑公司的开发及销售能力，所以要结合PE估值（动态）。
从开发销售能力来看，碧桂园今年全年预计可销售６０００－７０００亿，对应预期净利润５００亿左右，目前市值对应预期市盈率３.６倍。
新城控股：预计今年全年销售１０００亿，对应预期净利润１００亿，目前市值对应预期市盈率４倍。
从预期销售净利润对应的市盈率来估值，碧桂园估值尚比新城低。
综合两种方法，目前新城控股与碧桂园的估值差不多，都是严重低估。
新城发展控股的估值不用算了，当前市值仅１５０亿人民币，持有６０１１５５股权比例６７％。极度低估。
在投资地产股方面的建议如下：
①股东背景＼管理层优秀的地产股是首选，因为土地储备、未来能拿到哪些资源都与股东背景和管理层决策能力关系密切。
②管理规范，品牌突出的房地产公司也是关注重点。目前，房地产已经是重要消费品，而消费品就要有突出的品牌。
③拿地模式独特的公司应重点关注，特别是能够不用拼地王的房企，如新城控股华夏幸福等。
④房地产公司的业绩往往呈现极大的波动性。这主要由行业特征决定的。在某一段时间往往没有业绩体现，或仅仅有预收账款，而在收入可以集中确认后，往往会出现业绩的表面巨增。所以，对待具体公司一定要认真研究其经营本质，而不是仅仅看几个表面数据。
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