[ 导读 ]
2018租赁住宅半年报
&上海租赁测评榜单发布会
干货速递
关注「克而瑞咨询」（ID：criczixun），后台回复租赁上海或点击阅读原文直击现场高清动态！
2018 年，地产行业迎来了全新的时代，政策决策逻辑与市场运行周期都发生了巨大变化。多主体涌入存量租赁市场，并持续发力。 2018 年已然过半，这些参与主体的现状如何？
7 月 10 日，由克而瑞主办的「 2018 年租赁半年报&上海租赁测评榜单发布会」在这个关键时点如期而至。这也是中国租赁住宅金融形势系列论坛之一。
克而瑞作为行业领先的第三方研究机构，通过对上半年租赁市场主要参与方的大量监测、深度分析与实地调研权威发布《 2018 租赁住宅半年报》，并推出了 2018 上半年中国租赁行业两大榜单。与此同时，克而瑞上海机构也重磅推出了上海租赁测评榜单。
会议现场，来自租赁行业的大咖嘉宾上海城方租赁住房运营管理有限公司董事、CEO 郑华，光明房地产集团股份有限公司副总裁何为群，仁恒置地集团上海公司总经理周轶群，安间资产创始人兼董事长程远，朗诗绿色集团朗诗寓总经理章林根据企业实践经验与洞察带来了众多精彩、独到的观点。
我们第一时间将这些干货整理出来，与大家一起分享，希望能给各位读者或相关从业人士带来一些启发。
1
易居克而瑞副总裁张兆娟：
《2018半年度租赁市场发布》
租赁市场从蓝海走进红海，无论拿钱也罢，还是银行授信，都是头部集中。
易居克而瑞副总裁张兆娟隆重发布了《 2018 租赁住宅半年报》，并重磅推出了 2018 上半年中国租赁住宅两大榜单：《 2018 上半年房企已拓房源 TOP7 》、《 2018 上半年运营商已开房源规模 TOP14 》，并对此做了深入解读。
▷ 从政策整体上来看，具有连续性、稳定性的特点。加快建立长效机制，从宏观指导逐渐向微观深入，这主要体现在政策深化与人才落户两个方面。
▷ 政策深化：包括北上广深、成都、杭州在内的十余个一、二线城市均搭建统一监管的住房租赁服务平台。每个城市都有不同的政策，目前为止，还没有看到广州关于租赁市场有较大的实体性政策的东西，上海其实在去年已经出台了一些租赁政策，今年又细化了。我们希望租赁像交易一样有一些网签数据，包括公积金可以做部分租金的政策等。
▷ 人才落户：北上广深不多，主要是西安这类城市多，目前已有超过50个城市发布人才吸引政策，仅2018年初至今已有40多次人才吸引政策发布。
▷ 多地集中投放租赁用地，总量超367万方，上海供应量占1/2；上半年，自如首次以房租分期为底层资产，成功发行第二笔ABS。行业扩张期，资本涌入，各方竞争加剧，运营商已经出现淘汰的趋势。
▷ 这个市场刚开始就从蓝海进入红海了，竞争还是比较激烈的。未来克而瑞希望做长租公寓的大数据，并推出一些新产品。今天是一个小型的高层论坛，未来会有小型的发布、论坛等。接下来，克而瑞还会走进广州、杭州、南京、深圳、武汉等城市。
▷ 2018上半年中国租赁行业两大榜单发布：
2
上海克而瑞执行总经理兼首席分析师叶茂：
《远见方略 决胜未来
——论房企战略布局的后十年之势》
以上海看未来租赁市场的发展，开发商才具备真正的优势，先驱是先驱，但是奠基者是奠基者。
上海克而瑞执行总经理兼首席分析师叶茂基于多个维度对上海租赁行业做了深入解读，并分析了公寓企业在上海市场面临的问题与机会。
▷ 全球化趋势下的城市发展核心，离不开房地产在线下的实体工业生产落地。对于未来2020年全球化的15个城市当中，有一个基本指标，就是除了能源控制之外，创新性产业、引进高阶人才、更好的医药技术、更健全的信息安全、更好的交易平台一体化，非常符合这个国家和城市的生活主义——也就是全球化城市的趋势，如果中国拿一个城市来做全球化城市发展的话，上海首屈一指。
▷ 政策是行业的决定性风向，看行业变革要看国家顶层设计主旨。以上海为例，地产多元赋能去纯投资属性下的5个方面，高阶人才、产业优化、城市功能迭代、文化传承、消费升级，这个趋势未来5年内都将不可逆。而地产赋能的核心就有租赁住宅。
▷ 未来新城市居住系统：首先关于新上海人的三个核心问题：房价上涨受限、住房观念转变、未来租金受控。下半年陆续会出现几个趋势：IP商业主动孵化、公寓产业链延展、城市平台一体化、商品租赁模式、公寓投融逐步开放、地产商复合评审。
▷ 对于国企陆续拿地的问题，上海的房企本身已经有VIP入场券，作为资本游戏，既然有房地产参与，可见公寓的青睐度和可信度相对较高。而开发商最擅长造房子，要吞并运营商非常快，而且开发商有钱，数以亿计的投资对开发商是非常重要。
嘉宾演讲PPT节选
3
上海城方租赁住房运营管理有限公司董事、CEO郑华：
《服务人才发展 助力消费升级》
运营商和房企都应该考虑，以租金换消费。
上海城方租赁住房运营管理有限公司董事、CEO 郑华认为，政府大力发展租赁市场，可以进一步吸纳人才，留住人才，因此，项目打造思路也将围绕如何解决人才需求展开。其中，针对企业与租户共同的痛点——租金，城方也提出了新的运营理念与实施方案。
▷ 城方是上海地产集团旗下租赁住房运营服务品牌，也是租赁住房运营管理公司。从2017年9月在体系上做整个品牌架构，包括运营机制，目前为止执行的还是非常坚决的，基本上95%的完成率。
▷ 城方提供的服务简单来说是6 4的模式，核心是两个母体，生活服务板块跟发展服务板块，外围的10个配套城方将联合市场上有能力的公司形成生态合作，成立合资公司，提供服务。
▷ 租赁住房业务，只有城市集约化发展没有到一定程度才会存在，现在三四线城市因为城市化率发展不足，不需要解决租赁满足居住的问题，包括购买力和存量资产的盘活就能解决居住的问题。
▷ 上海地产拿完的土地在建的是2.5万套左右，包括公共租赁房等2万多套，现有差不多4万套。未来城方希望通过构建数字智能管理平台，能在上海或者周边能有100万套的量。
▷ 算一笔感性的账，上海5年左右人均的可支配收入达10万，消费支出6万左右，每降低10%的租金水平，每年最多有望提增850亿消费，我们在10%里面纠结8%，还是我们去抢850亿增量的25%净利润，毋庸置疑运营商和房企都应该考虑一下。
▷ 城方所有力量集中在消费端，为此提供6大生活服务平台，基本会以合资公司的模式存在。平台包括文化娱乐、生鲜便利、形象美学、轻食客厅、健身康养、品牌食集。
嘉宾演讲PPT节选
4
仁恒置地集团上海公司总经理周轶群：
《仁恒对租赁社区的思考》
上海即将吸收国际经验，结合自身实际，进入新住房时代。
仁恒置地集团上海公司总经理周轶群基于对发达国家租赁市场的研究思考，结合企业国际住宅社区的打造经验，提出仁恒对于租赁社区在产品打造，规划设计，社区配套等维度的思考与实践。
▷ 上海的租赁市场的两个变化：1.从C端向B端转化；2.从散租向社区租赁转化上海未来的租赁市场，在可售住宅与租赁住宅两方面，上海的销售端向新加坡靠拢，而租赁端向德国靠拢。
▷ 随着一系列新举措的应用，上海即将进入一个崭新的、探索性的住房时代，居民的传统居住习惯也会随之改变。
▷ 仁恒对租赁社区的理念：建筑是可阅读的；街区是适合漫步的；公园是最宜休憩的；人们是安居乐业的；社区是始终有温度的。
5
安间资产创始人兼董事长程远：
《金融角度的资产变现解析》
美国目前REITs市场市值超过9000亿美元，中国未来很可能会达到美国的3-4倍。
安间资产创始人兼董事长程远从金融角度为企业提供一个看待「租购并举」的新思路，结合落地实操经验，对以 REITs 为代表的地产金融做了详细解析。
▷ 中国的资产评估以前只使用市场比较法，只能向市场传递积极信号，无法传递向下信号，进入存量资产之后，更多的会把资产卖给资本市场，例如非银机构、保险等，金融机构会通过现金流评估，根据现金流的表现，就会有上行和下行。
▷ 中国的资产价格，不算贵，例如上海写字楼回报率3.6%，在国内最低，但与亚洲城市相比，香港、台北、新加坡等，都与之相当甚至更低。
▷ 美国目前REITs市场市值超过9000亿美元，中国未来可能达到美国3-4倍，在房企融资阶段，对应偏债性的REITs和CMBS，一般CMBS发行规模不超过资产估值的70%。资产管理阶段对应权益REITs，与前面阶段相比，最根本是权益的转移。在资产配置阶段对应公募REITs，解决了流动性问题。
▷ 变现过程中，REITs是核心工具。国内类REITs自14年4月以来，累计超过500亿，但与美国相比仍处于婴儿阶段。
嘉宾演讲PPT节选
6
朗诗绿色集团朗诗寓总经理章林：
《朗诗寓介绍与分享》
重中轻结合，强调朗诗寓化运营。
朗诗绿色集团朗诗寓总经理章林结合朗诗寓的企业实践对房企在产品与运营上优势与弱势做了对比分析。
▷ 朗诗寓的业务模式以租赁作为切入，培养品牌，建立产品标准化体系，重中轻结合。
▷ 朗诗寓产品线全覆盖，一主一次，白领公寓为主，精品公寓为辅，青年公寓、服务式公寓为补充的四条产品线。
▷ 目前做长租公寓的房企比较多，有的是想清楚，战略也很清晰了，进来做的，是真心要做；有的没想清楚，因为人家做了，觉得我也要来做。一类是房企的业务布局的一些调整，主动或被动的进来，还有一类基本上没想做，也没想真做，可能利用这样一个目前长租公寓行业政策环境方面的优势或者一些红利来布局这个业务，作为它的更多更核心业务的一个配合。
▷ 对于房企而言，钱和房源的优势都是平等的，重点在产品和运营商的打拼。产品是中短期的效果，长期在运营阶段，怎么把爬坡期缩短，稳定期出租率如何维持在95%的水平。因此，朗诗寓更注重在运营阶段。
嘉宾演讲PPT节选
活动最后，克而瑞为上海租赁测评榜单上的优秀公寓企业进行了授奖仪式。
在上海站圆满结束之后，克而瑞的脚步还将走进深圳、武汉、成都、重庆等更多城市，中国租赁住宅金融形势系列论坛将与更多租赁行业的参与者、运营者、从业人员、研究人员一起探讨、分享租赁新时代的更多研究成果。
下一站
7月25日·深圳专场
不见不散
《2018租赁住宅半年报》
深度解读 敬请期待
2018 年，对于地产行业来说，政策决策逻辑与市场运行周期都发生了巨大的变化，这种变化在租赁市场同样明显。上半年，中国租赁行业到底发生了哪些重大变化，又将对未来市场走向产生何种影响？
联系客服
