地产新趋势，用强商业再造强住宅

中粮地产(000031)

首次覆盖，给予增持评级。不考虑合并的情况下，公司NAV估值为179亿元，当前折价7折，安全边际较高，目标股价9.89元。预测2018~2020年的EPS为0.64、0.87、1.02元，增速分别为24%、35%和17%。重组完成和战略调整后，公司成长性更加有支撑。

重组完成后中粮地产成为中粮集团唯一地产平台。本次重大资产重组拟以定增的方式收购大悦城地产91.3亿股普通股股份（占比59.59%），交易价格147.6亿元，定增价格6.89元/股。本次重组是在中粮集团国企改革背景下的地产板块资源整合。完成后，大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司，中粮地产将成为中粮集团旗下涵盖住宅地产和商业地产的唯一专业化平台，中粮集团持股中粮地产75%。

公司已有强商业品牌，整合之后将通过调整住宅和商业的配比，大幅度提高住宅规模。1）大悦城地产是优质商业地产品牌运营商，截止2017年底，大悦城在手购物中心11个，未来稳态在50个左右，假设未来每年扩张5个综合体项目，预计8年时间内完成布局。持有物业全部运营后的租金收入预计在120亿元，持有面积1200万方左右，租赁面积360万方左右。2）2017年公司住宅销售为262亿元，由于同业竞争原因，原有住宅和商业的配比是轻住宅、重商业，未来预计将调整为住宅和商业并重，大幅度提高住宅规模。

催化剂。重组进程的推进，以及商业和综合体项目的落地。

风险提示。后续还有多部门审批，商业可能有新零售冲击等。