引言：基于城市规划要求、公共资源的保护等考虑，现行的城市更新等相关法律文件已明确城市更新单元的划定不得违反城市控制性区域管制要求。随着深圳市旧工业区改造项目增多、范围扩大等趋势的加速，政府部门为加强对工业区的保护、稳定工业用地规模、有序引导工业用地转型升级和布局优化，相继在《关于支持企业提升竞争力的若干措施》、《城市更新“十三五”规划》等文件中提出“工业区块线”的划定规模、管理基本要求等相关内容。
12月12日，市规土委将会同市产业主管部门对各区拟定及上报的辖区工业区块线（草案）进行统筹汇总、整合分析、优化处理后形成的全市工业区块线（草案）和相应的管理要求进行了公示。本文梳理了工业区块线管理要求的核心内容，并就其可能对实施城市更新项目的带来的影响进行了法律分析。
一、 现行城市更新单元涉及的控制性区域管制要求
目前，结合现行的城市更新相关规定，划定城市更新单元时应关注的控制性区域管制要求主要有以下方面：
二、 工业区块线管理核心内容
（一）总规模要求
在“十三五”期间，全市的工业区块线总规模不少于270平方公里，占城市建设用地比重不低于30%。
（二）两级划定原则
1、 一级线
一级线为保障城市长远发展的工业用地底线，原则上规模不应低于工业区块线总体规模的90%。现状工业基础较好、集中成片、符合城市规划要求的用地应划入一级线内；部分现状工业基础较好、符合城市规划要求、布局较为零散但确需予以控制的用地也可划入一级线内。
2、 二级线
二级线定位为稳定城市一定时期工业用地总规模、未来逐步引导转型的工业用地过渡线。虽在城市规划中确定为其他用途，但近期仍需保留为工业用途的位于基本生态控制线外、现状工业基础较好、集中成片的用地可划入二级线内。
（三）管理要求
1、 线内管理要求
（1）基本要求
除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、人才住房和保障性住房等公共利益需要外，线内的工业用地原则上不得作为其他非工业用途。
（2）例外情形
一级线内的规划工业用地和以工业为主导方向的发展备用地布局在总体用地规模不减少的前提下，其用地布局可结合城市规划需要进行适当优化。线内已规划为其他用途的用地仍可按照已批准的城市规划予以实施。但一级线内非工业用途的用地面积原则上不得超过该区块总用地面积的40%。
二级线内如确需开展以居住、商业为主导功能的城市更新或土地整备，需按局部调整程序调出工业区块线，并按照已批准的城市规划予以实施。
2、 线外管理要求
工业区块线外的工业用地原则上均可按照合法用途继续保留使用，在符合城市规划要求以及优先解决片区急需的公共配套设施和交通市政配套设施的前提下，可释放作为其他城市功能。
三、 工业区块线管理要求对城市更新项目实施的影响
鉴于目前提出的工业线块管理要求尚在征求意见阶段，且尚属宏观的原则性要求，在具体的政策文件或实务操作规则出台前，笔者结合目前公示的管理要求、政策背景、建设规划导向等方面分析工业区块线的划定及管制可能对城市更新项目实施产生的影响。
（一） 进一步限制“工改住”、“工改商”等类型的城市更新项目
工业区块线管理要求中明确线内工业用地除因公共利益需要外，原则上不得作为其他非工业用途，在对工业区块线进行局部调整时也应遵循“总体规模不减少、用地布局更合理”原则。因此后续城市更新项目计划及规划申报时涉及用地功能调整的，除应遵循现行的《深圳市城市规划条例》、《深圳市城市规划标准与准则》等规定以及用地所在法定图则要求外，还应符合主管部门就工业区块线的管理和调整要求，实质上更为限制了工业区块线内的“工改住”、“工改商”等非工业类城市更新项目的实
（二） 对工业用地产业规划的监管将更为严格
从保证城市发展要求，保障产业用地供给，鼓励产业转型升级的角度出发，各区未来可能通过工业用地块线的划定和管理，对线内工业用地的城市更新项目申报程序提出更为严格的要求，对新型产业用地的产业规划及建成物业的使用采取更多监管措施，对为重大产业项目提供较多配套的城市更新项目予以更多支持。
例如，宝安区在其发布的《深圳市宝安区工业控制线管理办法（试行）》中要求在一级线内：确需将制造业用地（M1）转换为科技研发等新型产业用地（M0）的，须经区产业发展工作领导小组批准后方可实施；加强对新型产业用地项目的全流程监管，明确产业内涵与产业链环节要求，并在建筑形态方面予以保障，防止其在《深圳市城市规划标准与准则》约定的比例外，变相将建筑面积用作其他非产业功能。
综上，工业区块线管理的相关政策出台后，开发主体实施城市更新项目所需考虑以及面对的问题可能更为复杂和多样化。工业用地在城市更新中的利用功能以及城市更新单元规划内容是否符合工业区块线管理要求、工业区块线调整的难易度、非工业用途用地比例的限制、公共利益用地的贡献率等都是未来实施城市更新项目可能需要考虑的要素，该等要素将直接影响项目开发主体对一个城市更新项目的可行性、价值性等内容的评估和判断。
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