有许多原因会导致房地产开发企业转让房地产的价格较低，如：向关系人转让房地产，以房抵债，向关联方转让房地产，促销方式转让的房地产，定向转让房地产，转让集资建房，向政府转让房地产，转让幼儿园等特殊房地产的，整体转让房地产的，非直接销售房地产等。
房地产转让价格低于正常的价格总是会引起税务机关的关注，上述情况下转让的房地产的价格需不需要调整，对于企业来说是一个烦恼。以下对一些转让价格问题进行讨论。
七、向关系户转让、以房抵债、向关联方转让房地产价格偏低的讨论
房地产开发企业卖人情向关系户转让房地产的价格较低，是常发生的事情。
以房低债，实质是以房地产的价款低偿购买商品或劳务形成的负债以及其他负债，房地产开发企业有可能以较低的价格作价抵偿债务。
一般情况下，房地产开发企业向关联方转让房地产的价格也可能会偏低。
这三种情况下形成的偏低的价格，一旦被核实清楚，调整的争议比较少，一般会被调整；或者是企业自行按同期同类销售价格调整，或者是按评估价格调整。
八、促销方式转让房地产价格偏低的讨论
随着房地产市场的变化，总有一段时间的房地产不好销售。为了扩大销售，房地产开发企业会以低价吸引客户，在这一段时间内销售的商品房价格比较低。
但是当房地产开发土地增值税清算时，以与低价销售的时间相距数年，较低的价格在账面上是很显然的，价格偏低的原因却不在账面上记录。
低价促销的价格，是特殊时期的市场价格，应当作为计税价格。如果被要求调整价格与税务机关产生争议难免陷入口说无凭的境地。
企业为扩大销售而降低价格，一般需要企业领导层做出决定。企业可以在决定时，对调整价格的市场背景原因进行说明，明确降价销售的期限等情况，形成书面决议。房地产开发项目土地增值税清算时，可以将企业决议作为价格偏低的依据。
九、定向转让房地产价格偏低的讨论
房地产开发企业有时会集资建设房地产项目，房地产项目全部或主要对参与集资的人和单位转让。
另外有些高校或者企业，与房地产开发企业约定，为其教职员工开发住房项目，项目全部或主要转让给教职员工。
诸如此类的事件，都可能构成定向转让房地产的情况。而在定向转让房地产中，销售价格一般会低于正常的市场价格。
针对这类偏低的价格，有一条颇具争议的政策：转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
对集资人或者特定单位的职工转让房地产属不属于无正当理由低价转让房地产的行为，目前并没有明确的规定，主要是看各地税务机关对这种情况如何认定。
因此在计算定向转让房地产应税收入中，如果转让的价格偏低，要了解本地税务机关执行的尺度，如果当地税务机关不将其作为无正当理由的行为，则可以不调整价格。
联系客服
