今天下班前，徐汇内中环的网红新房鑫耀中城公布了最低入围分，69.21分。
这个结果和我们之前预估的，要70多分的还是有一定的距离。按照我的理解，上海新房的计分制其实就是考察项目的综合改善指数。
因为它的套均总价不低，社保系数来到0.17分，比对标竞品保利天汇的0.16还要高。
69.21分换算成，60分基础分的话，只需要55个月，就是4年7个月的社保，对于上海家庭来说，其实基本没有限制。而如果是非上海家庭，也仅仅只需要113个月，9年5个月的时间，难度也不是很大。而我们都知道，第五批次的认购情况有蛮多的“幺蛾子”出现，比如鑫耀中城就要求进行网上预约认购。
但全部将低分原因归结为，卡贷款、不让看样板间、预约不上，找这样的客观理由其实就是在逃避。
比较巧合的是，本周即将开业的大宁久光，也成为我们讨论的话题。上个月我们就拿保利大宁项目和鑫耀中城来过了一场PK。一切还要归于小红书上扒来的某个网红美食博主的大宁久光笔记。
群里精通商圈的小伙伴，立马吐槽，大宁久光档次太低！！！一方面，是因为它原先的名字叫做“徐汇乔高综合体开发项目”。另一方面，其实还是徐汇新房整体处于稀缺供应的状态。永兆豪庭之后，等了7年才等到去年的鑫耀中城。（12号线虹漕路的地铁房天悦没有算在相同的板块里）但其实，我们事先对于鑫耀中城积分的预测，包括我自己，具有一定的片面性。
因为今年的新房计分制之下，鑫耀中城没有过最为有效的高分历史。去年鑫耀中城8月份曾经开过一期，334套房源，认购组数1101组，摇号率是330%。巧合的是，第五批次的保利天汇一期去年年底也供应了295套，认购组数1081组，最终摇号率366%。
而这次保利天汇二期68.88分，鑫耀中城二期拿个69.21分也十分合理。弄清楚这个原因，其实只要弄明白，排在它前面的高分项目是什么状态就很容易得出结果了。截止目前，鑫耀中城仅仅排在第24位，要是按照裸分计算，那就更走远了。但我们依旧可以从列表中我标注的红色项目名称看出，第五批次中有多个项目对于鑫耀中城，是有分流作用的。尤其是前滩大小王，和保利天汇，因为户型基本重叠，99平左右的三房，加个四房。在这其中，保利天汇是内环内的项目，绝对意义上的地段和方便程度有一定保证的。
前滩么自从2017年晶耀名邸入市以来，几乎每年都是全上海最为炙手可热的板块TOP5。
而鑫耀中城虽然归为漕河泾板块，但其实整体的区域是靠近徐汇田林和康健板块。比如徐家汇、衡山路、建国西路、斜土路，这四个板块都属于徐汇的内环板块。硬要搭上一个内中环板块，肯定是徐汇滨江，再者就是万体馆。再者，我们再看TOP10的榜单，城市界面的重要性不言而喻。这其实是对于当下买新房的优先级，增加的地段附加属性。
也是中产以上改善目前最为看重，最为吃香的买房要素。
写鑫耀中城复盘的时候，收到不少DY粉丝的评论。
很多70分出头的，可能最终选了别的项目，要是去碰碰运气，此时开完盲盒的感觉一定特别棒。
但大家不妨换个角度来思考这个问题，69.21分的鑫耀中城也或许没有你想象中的那么好。如果你提前知道结果，是不是又想通过70分去触碰75分项目呢？但起码第五批次，15个10W加项目，还是给我们更多充分的思考和复盘。有一点可以肯定的，徐汇的内中环区域，可能没有你想象中的那么香。明白了这一点，也不枉鑫耀中城给我们上了这么一堂生动的楼市选盘课了。
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