分公司不应当是登记簿记载的房屋所有权人

《公司登记管理条例》第39条规定，分公司是指公司在其住所以外设立的从事经营活动的，不具有法人资格的机构。质言之，分公司是由公司法人设立的没有法人资格的分支机构，该分支机构在公司法人的章程和经营范围内从事经营活动。那么，分公司可否作为登记簿记载的房屋所有权人呢？法律、法规和规章没有明确规定，理论界和房屋登记实务界长期存在争议。

持可以作为登记簿记载的房屋所有权人观点者认为，分公司也是经企业登记机关登记并颁发营业执照后成立的机构，虽然没有法人资格，但属于法律规定的其他组织，也是依法成立的民事主体，民事主体自成立时起就具有民事权利能力，可以作为登记簿记载的房屋所有权人。

持不可以作为登记簿记载的房屋所有权人观点者认为，分公司是由公司法人设立的分支机构，虽然是经企业登记机关登记成立的民事主体，但其活动必须遵守公司法人的章程和受公司法人的经营范围的限制，没有独立的人格，即没有民事权利能力，不能作为登记簿记载的房屋所有权人。

如前所述，分公司是否具有民事权利能力，是它可否作为登记簿记载的房屋所有权人的关键。分公司是否具有民事权利能力呢？笔者试作探析。

一、分公司不具有民事权利能力，不能作为登记簿记

载的房屋所有权人

《公司法》第14条第1款规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。该规定表明：

1、分公司是参加与其经营活动直接相关的法律关系的民事主体。民事主体，是指在民事法律关系中，依法享有权利、履行义务的自然人、法人和其他组织。分公司是经企业登记机关登记并颁发营业执照后成立的公司法人的分支机构，属于民事主体中的其他组织，可以依法参与民事法律关系，但其参与的民事法律关系不得突破营业执照核准的经营范围，即分公司参与的民事法律关系只能与其经营活动直接相关。质言之，分公司只是公司法人设立的经营性分支机构。

2、分公司是不具有民事责任能力的民事主体。民事责任，是指民事主体违反民事义务时应当承担的法律后果。民事责任以财产责任为主，但不限于财产责任。①据此可知，民事主体以其依法享有所有权的财产作为承担民事责任的主要方式。民事主体没有独立的财产所有权，就没有承担民事责任的能力。《公司法》第14条第1款规定，分公司的民事责任由公司法人承担。据此可知，分公司可以参加与其经营活动直接相关的民事法律关系，但违反民事义务时，不具有承担民事责任的资格，即分公司不具有民事责任能力，申言之，分公司没有独立的用以承担民事责任的财产所有权。

3、分公司是不具有民事权利能力的民事主体。民事权利能力，是指民事主体依法享有权利、履行义务的资格。质言之，民事权利能力不是民事权利本身，是享有民事权利的前提。②如前所述，分公司在营业执照核准的范围内参与与其经营活动直接相关的民事法律关系，是基于公司法人内部的组织关系，获得公司法人的授权所为。③换言之，是分公司代理公司法人参与法律关系，由此产生的权利义务归公司法人，申言之，分公司参与法律关系取得的财产所有权也归公司法人。分公司没有独立的财产所有权，即不享有民事权利中最基本的财产性权利，换言之，分公司不具有享有民事权利的资格，不符合民事主体具有民事权利能力的基本要求，故分公司不具有民事权利能力，不能作为登记簿记载的房屋所有权人。

二、分公司是不具有民事权利能力的其他组织，但有民事权利能力的其他组织仍可作为登记簿记载的房屋所有权人

有观点认为，《合同法》第2条规定，自然人、法人和其他组织是平等的合同主体。质言之，分公司虽然不具有法人资格，但应当属于其中的其他组织，具备与他人订立合同，包括房屋买卖合同，从而具有享有因合同产生的权利，履行因合同产生的义务的资格，即具有民事权利能力。《民事诉讼法》第49条第2款规定，其他组织由其主要负责人进行诉讼。质言之，在诉讼中，法律也赋予了作为其他组织的分公司享有民事诉讼权利的资格，即分公司具有诉讼权利能力，申言之，民事诉讼权利能力是分公司作为民事主体争取民事权利的资格，分公司则具有民事权利能力。

笔者研习现时相关的法律、法规和规章的规定得知，具有非法人资格的其他组织包括二类，一类是依法享有独立财产所有权的其他组织，即由投资人直接投资设立的组织，与其他法人或组织无任何隶属关系，该类组织可以自行参与法律关系并承担法律责任，如个人独资企业、合伙企业等；另一类是无独立财产所有权的其他组织，即由投资人投资设立，并直接隶属于投资人的组织，虽然能在投资人的章程规定或投资人授权的范围内参与法律关系，但参与法律关系产生的权利义务归投资人，因没有独立的财产所有权而不能承担参与法律关系产生的民事责任，民事责任由投资人承担，如公司法人设立的分公司等。至于《民事诉讼法》规定，作为其他组织的分公司具有民事诉讼权利能力，这是充当民事诉讼当事人的资格，与民法上的权利能力也不同，不可混同。④申言之，民事诉讼权利能力是民事程序法上的资格，民事诉讼主体基于诉讼权利能力享有通过诉讼争取民事实体法上的权利的资格，但最终不一定能通过诉讼取得民事实体法上的权利。民事权利能力是民事实体法上的资格，是民事主体享有民事实体法上的权利和履行民事实体法上的义务的资格。

笔者认为，有独立财产所有权的其他组织，具有承担民事责任的能力，即具有民事权利能力，可以作为登记簿记载的房屋所有权人，而分公司没有独立的财产所有权，属于不具有民事权利能力的其他组织，不能作为登记簿记载的房屋所有权人。

三、分公司房屋登记的实务处理

在司法实务中，《最高人民法院关于企业法人分支机构未经授权为他人提供抵押担保的效力应如何认定的请示>

的答复》([2005]民二他字第8号)载明:根据我国房地产法律关于登记确权规定之精神，企业法人的分支机构以登记在其名下的房地产为他人债权设定抵押，该抵押设定行为符合担保法规定的抵押权生效条件的，人民法院应当认定有效。据此可知，在房屋登记实务中，有登记机构将房屋所有权登记在分公司名下，尽管对民法理论和法律规范的规定有所突破，但该房屋因抵押产生诉讼时，在抵押设定符合担保法规定的前提下，为了维护登记的公信力，人民法院维持抵押设定的效力，申言之，人民法院也维持了登记在企业法人分支机构名下的房屋所有权的效力。那么，在房屋登记实务中，可否将分公司与有独立财产权的其他组织同等对待，作为登记簿记载的房屋所有权人呢？

笔者认为，房屋登记是登记机构依法将权利人基于法律的规定或法律行为取得的房屋权利及相关事项，在登记簿上予以记载的具体行政行为，其内容必须合法。行政行为的内容合法，是指行政行为所涉及的权利、义务以及对这些权利、义务的影响或处理，均应符合法律、法规的规定和社会公共利益。⑤据此可知，由登记机构在登记簿上作记载的房屋所有权必须符合法律、法规的规定。在房屋登记实务中，《房屋登记簿管理试行办法》第9条第2款规定，房屋所有权人属于登记簿记载的房屋所有权的内容。故房屋所有权人必须符合法律、法规关于民事权利主体的基本要求，即房屋所有权人必须具备民事权利能力。通过以上探析可知，分公司不具有民事权利能力，不能作为登记簿记载的房屋所有权人。

至于历史上造成的将房屋登记在分公司名下的事实，鉴于房屋登记的公信力，笔者认为，应当本着尊重历史、面对现实、遵守法律的原则予以处理。

1、若当事人不申请将房屋由分公司名下变动到公司法人名下的，登记机构应当维持登记现状，但在分公司因处分房屋申请转移或抵押登记时，由于分公司没有独立的财产所有权，具体到房屋，即分公司不享有房屋所有权，房屋所有权属于公司法人，应当要求申请人提交公司法人准予处分的书面材料，以确保处分合法，从而确保转移登记或抵押登记合法。

2、若当事人申请将房屋由分公司名下变动到公司法人名

下的，如前所述，公司法人是客观、真实的房屋所有权人，分公司是登记簿上记载的房屋所有权人，形成登记簿的记载与实际情况不同一，即登记簿的记载发生错误。《物权法》第19条第1款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第74条规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿的记载错误的，可以申请更正登记。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正。据此可知，当事人可以申请将房屋由分公司名下更正登记到公司法人名下。

①王利明：《民法学》，复旦大学出版社2004年版，第126页。

②佟柔、周大伟：《佟柔中国民法讲稿》，北京大学出版社2008年版，第139页。

③ 参见梁慧星：《民法总论》，法律出版社2001年版，第217页。

④ 谢怀栻：《民法总则讲要》，北京大学出版社2007年版，第73页。

⑤ 马怀德：《行政法学》，中国政法大学出版社2007年版，第116页。

刊《房地产权产籍》2014年第6期。