黄为森著—《试说国有土地上房屋征收范围内的房地产抵押》

　　有贵州省铜仁市不动产登记界的同行向我提问：
　　“黄老师：麻烦问一下已列入拆迁范围内有公告了的但房屋还未拆迁的能办理抵押登记吗？”
　　遵嘱，现尝试回答该问题如下。
　　
　　关于这个话题，不动产登记实务界有两种截然不同的意见，一是可以，一是不行。我的看法是：
　　第一、关键的问题是，问题的关键是，该同行提问涉及的案例中，人民政府的征收决定是否生效。
　　第二、如果人民政府的征收决定已经生效，按照《中华人民共和国物权法》（2007年，第62号令）第二十八条规定，因人民政府的征收决定，导致物权消灭的，自人民政府的征收决定生效时发生效力。
　　第三、如果人民政府的征收决定已经生效，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年，第590号令）第十三条第三款的规定，“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”
　　第四、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款规定，债务人或者第三人有权处分的房地产可以抵押。如果人民政府的征收决定已经生效，房屋被依法征收，国有土地使用权同时收回的房地产，债务人或者第三人对其已经无权处分，不可设定抵押。
　　第五、还应当注意到，建设部《城市房地产抵押管理办法》（2001年，第98号令）至今未见被废止。《城市房地产抵押管理办法》第八条规定，已依法公告列入拆迁范围的房地产，被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得设定抵押。
　　第六、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条第二款规定，房屋征收部门应当将不当增加补偿费用的行为书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
　　我主张，房屋征收部门送达不动产登记机构暂停办理相关手续的书面通知，记载的暂停期限超过1年，被征收人未获补偿，超过搬迁期限未搬迁的房地产，被征收人除可以设定抵押外，还可以行使房地产权利人的其他权利。
　　第七、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
　　我主张，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿协议约定或者补偿决定规定的期限内不搬迁，超过补偿协议约定或者超过补偿决定规定的搬迁期限后，市、县级人民政府未申请人民法院强制执行，或者未被人民法院强制执行的房地产，被征收人除可以设定抵押外，还可以行使房地产权利人的其他权利。
　　
　　 
　　▲▲ 本文作者郑重声明：
　　本文著作权，属于本文作者所有。
　　因本文作者水平有限，本文错误也许难免。本文自受到质疑或者批评时自行废止。采信本文，由采信者自行承担法律后果，本文作者不承担任何责任。
　　发表本文的网站如果认为本文有错误，敬请网站径行删除本文，不必征求本文作者意见。
　　
　　▲▲本文作者相关信息：
　　请见《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006／F）1998年第11期第34页；《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006／F）2001年第5期第49页；《中国房地产》杂志（国内统一连续出版物号CN12-1006／F）2017年第2期第44页；《中外房地产导报》杂志（国内统一刊号CN44-1158／F）1999年第21期第25页、第28页；《中国不动产》杂志（国内统一刊号CN10-1292∕F）2016年第11期第52页、第53页；《蜀都房地产》杂志（内部资料准印证02-012）1998年第10期第31页。