北市区，藏着多少“富人”？

本文关键词：

1、北市区改善需求还没释放

2、北市区舒适性一手

3、北市区配套学校的次新二手

一、

上次，小陈在《昆明到底哪里人最多》一文中，提到了到夜间，昆明整体的人口密度情况：

南市区分布非常不均匀，滇池度假区内人少，而新亚洲体育城/世纪城两个大型社区，堪称“夜晚昆明人最多的小区”。

在2014-2016年间，北市区由于众多“塔楼”、“大坨房”小区出现，更被有实力的购房者嫌弃。

这也导致我们常常认为“北市区挤”，很多北市区富人不得不“逃离北市区，奔向大滇池”。

但实际上，当市场上偶尔出现了一小部分优质楼盘，就算单价高出周边小区2k以上，户型还普遍偏大，还居然顺销售罄了。

业绩毫无压力：

2015年，绿城昆明第一个代建项目绿城春江明月初次亮相，78-143㎡户型，当时是2梯5户、2梯6户产品，单价9k左右；2016年开始推出二期，2梯2户、2梯3户板楼产品，当时售价9k-1w。转眼到现在2017年年底，房价上涨，1.5w+。

至今，尾盘大户型在售，1.6-1.7w，远高出北市区普通高层均价2-3k。

2017年，碧桂园kcc云南映象入市，整个小区最小户型119㎡，也是当时北市区户型最大的一个小区（主力户型还有269㎡的大平层）。

更令人惊讶的是，最火爆的是别墅，首开价格550w左右一套，随后750w。

一期首开的时候，置业顾问摇摇头，劝我打消别墅念头，说“抢不到”、“等后期吧”。

现在二期应该是千万级别。(提醒：虽然别墅房价涨得比洋房快多了，但只是特例，二手别墅不一定好卖，转手较难，我们并不建议拿这个去投资)

2017年年底，北市区第一个纯大平层楼盘蓝光雍锦世家，户型最小170㎡，当时小陈还不是特别看好“地段偏僻的大平层产品”。

结果却被现实打脸，到现在，可能只剩下少数几套220㎡大户型，价格一毛钱没降，还是1.7w左右。

二、

我们在调侃“有钱人真多”的时候，可能还没有意识到“有钱人需要什么”。

北市区早期江东小康城、丽景园、江东花城、北辰小区，房龄接近或超过15年，小区本身不差，绿化也不错，采光好，可能只是因为没有电梯、停车位紧张等原因需要置换升级。

那么，我怎么会愿意去住比以前老小区还差的筒子楼？

我原来就住和谐世纪、春之城、美璟新城，户型面积可能不够住，租户较多，但以前老小区生活方便不得了，怎么去习惯一个新区？

以前住在北市区的客户，现在刚好面临改善居住。

但北市区市面上的舒适性住宅不算太多：

这里选择的舒适性住宅标准：

1梯2户最佳、2梯4户也可；（体现居住密度和户型均好性）

7-8层洋房最佳、小高层也可；（体现居住密度和采光情况）

临近公园/江/水面最佳，小区绿化率高也可。（体现周边生态环境）

（注意：部分项目有多个地块，容积率有所不同）

抛开情感因素，很多购房者选择北市区的原因，还是因为配套：

正是因为五华/盘龙区教育资源众多，北市区的楼盘基本上都标配一所学校：（下图北市区一手房配套学校情况）

 （除上述楼盘之外，碧桂园御龙半山规划了一所公立小学，但还没公布小学情况）

当然也有很多小伙伴不考虑新房，选择次新房小区：

 次新小区配套学校情况

不过购买类似次新小区需要注意：“价格杀手”无处不在！

当年一万五买的房，等到交房变成二手房了，临时推出来一批一手房，以xx工程抵款/员工内购房只要一万，找谁哭？

同是现房的情况下，二手房因为首付更高、房主要求高等原因，比一手房便宜是正常，但怕就怕“搅屎棍”。

买一手房也有小伙伴疑惑：怎么感觉售楼部价格这么混乱，开发商置业顾问手上的房源和中介手上的房源居然不是同一批，价格也不一样，我就是再喜欢也不敢下手啊。

超级次新房，也基本都会有这样的问题，你更不知道里面有多少是“内部名额”。

作为买方，买到这样的特惠房源还比较实惠，但作为已经已购房的业主，这类房源知道一次，扎心一次。