李双庆 北京大成律师事务所
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国人对房屋和土地有一种特殊的情感，有了钱买房置地者甚多。再加上房屋价格一路高涨，造成很多家庭主要财产都附加在所拥有的房屋上。离婚时财产分割，一般都要涉及到房屋。而且，由于我国家庭财产一脉相传传承的特点，夫妻离婚时往往会涉及到双方或一方父母的财产与离婚夫妻双方财产的认定与分配。
关于司法处理意见，有不少专家学者将夫妻房屋的分配方案按照出资人、购房时间、登记情况等等区分为二三十种的情况，读来颇为费神，而且这些区分中有些也是逻辑上的推理，并没有直接法律依据。下文结合相关法律规定，拟从这些规则中找到一些规律，一则供大家参考批判之用，二则也是寻找更为符合法律本意的路径，以便在解决纠纷时，获得更为切合实际的方案。
购房款与房屋所有权
处理离婚时房屋的归属与分割，笔者认为首先应区分购房款归属与房屋所有权归属的不同。只有区分清楚出资款的归属与房屋所有权的归属，才可能对离婚时房屋的分割问题做出准确处理。现实中各种情形林林总总，逐一区分相当困难。笔者以父母为子女购置房屋出资为例，对该问题做一下分析：
第一种情况，父母出资赠与自己子女购房。这种情况下，购房款原为父母所有，赠与子女后，子女获得购房款，之后子女用父母赠与的购房款签订房屋买卖合同，进而获得房屋的所有权。在这种关系中房屋的所有权为子女，子女有处分房屋的权利，父母与子女的关系只是购房款的赠与合同关系，与房屋没有直接的法律关系。当然也可能父母出资赠与自己的子女及其配偶，这种情况下，可以视为对夫妻双方的赠与，房屋所有权为夫妻双方所有，与出资的父母无关。即使出现可撤销的情况，其父母撤销的也是购房款的赠与，而非房屋的赠与。
第二种情况，父母将购房款出借与子女购房。这种情况下，当事人之间的关系更为清晰，子女利用从父母处借得的购房款为自己购买房屋，双方属于借款合同关系。父母享有对子女的债权，子女享有对房屋的所有权。子女取得所有权后自然有处分房屋的权利，父母与子女的关系只是购房款的借贷合同关系，与房屋所有权没有直接的法律关系。
第三种情况，父母购房后将房屋赠与子女，父母出资买房，取得房屋所有权后，将房屋所有权赠与自己的子女。这种情况下，父母赠与子女的本身就是房屋所有权，如果撤销合同，应当为对所有权赠与而非购房款赠与的撤销。当然赠与所有权以后，子女取得房屋所有权，有权对房屋进行处分。
第四种情况，是父母以子女的名义购房。这种情况就与以上两种情况不同，属于父母与子女的借名买房关系，购房款并未发生移转，房屋所有权为父母而非子女所有，至于是子女还是父母使用，不影响借名买房的事实认定，也不影响所有权的归属。在这种情况下，子女无权处分父母房屋，除了善意取得的情形外，子女处分房屋的行为是无效的，父母可以依法确认房屋归自己所有。
根据以上几种情况的讨论，笔者想说明一个问题，在离婚纠纷涉及到房屋分割时，应当将房屋的购房款出处和房屋的所有权区分开来。在寻求救济时，也要根据具体情况，找准思路。
如婚前父母出资买房，登记在自己子女名下的情形，一般情况下被认定为父母对自己子女的赠与，房屋的所有权为自己子女所有。但我们要认识到房屋所有权取得是基于一方父母出资，但不代表房屋所有权要受到父母的制约，因为父母只与出资有关，而与房屋的所有权无关。结婚前或结婚后，子女与配偶对房屋的所有权进行夫妻财产约定，约定为共同共有、按份共有，甚至将房屋赠与配偶，都会改变房屋的归属。在离婚时房屋归谁所有，并非婚前为子女出全资购买登记在子女一方名下就能最终解决的。
再如，父母在子女婚前将出资款借给子女，与子女形成民间借贷关系，之后子女以该款项购买的房屋，取得房屋所有权。这种情形下，子女借款为婚前债务，婚前购房为婚前财产，均为自己子女的一方权利和义务。如果婚后子女与配偶对房屋的所有权进行夫妻财产约定，约定为共同共有、按份共有，甚至将房屋赠与配偶，改变房屋的归属，那么父母与子女之间即使存在借款关系，可以主张债权，也只能向自己的子女主张债权，而不能向子女的配偶主张债权。其结果也不能达到父母期望的维护自己和自己子女财产安全的目的。
当然，父母也可以在子女婚后将出资款借给子女及其配偶，与夫妻双方形成民间借贷关系，之后夫妻以该款项购买的房屋，取得房屋所有权。这种情形下，子女借款为婚姻存续期间的债务，该债务用于购买房屋，应为夫妻共同债务。如果之后子女与配偶对房屋的所有权进行夫妻财产约定，约定为共同共有、按份共有，甚至将房屋赠与配偶，改变房屋的归属，那么父母可向夫妻二人主张债权，但对于房屋所有权也没有任何权利。
司法实践中还有更多复杂情形，在结婚前购房、结婚后购房、处理离婚房屋分割时应当结合不同情况，对涉及的物权、债权等做出更准确的判断、制定更完善的解决方案。
购房款来源对房屋分割的影响
区分了购房款与房屋所有权的归属问题，再谈一下购房款来源对房屋所有权归属的影响。
《婚姻法》第18条规定，一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。根据《婚姻法》解释一第19条规定，婚姻法第18条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。因此确定购房款的归属问题，对于确定房屋的所有权问题，有着重要的影响。
如夫妻一方婚前全资购买且登记在自己名下的房屋，由于购房款属于一方所有，购房款所有人一方无论是在婚前还是婚后购买房屋，如果没有进行夫妻财产约定——自愿让与部分产权或赠与让人产权，也没有特定行为——将自己花钱购买的房屋登记在两人或者他人名下，应当为夫妻一方所有。
对于购房款属于一方的情况，还可以类推到父母为子女出资购房的情况。
正如前文所说，父母为子女出资购房其实就是将出资款赠与子女的关系，子女通过赠与获得购房款、通过借贷获得购房款还是通过其他手段获得购房款，都不会影响购房款的归属问题，自然也不影响购房款对房屋所有权产生的影响力。父母为子女购置房屋出资的，无论是结婚前还是结婚后，只要出资购买的房屋登记在自己子女名下，都视为对自己子女的赠与。也就是说父母将购房款赠与自己的子女，如果是婚前赠与，自然是婚前财产；如果是婚后赠与，如果没有特殊约定或者特定行为，原则上是赠与夫妻双方的。如果赠与夫妻双方，购房款为夫妻共有，夫妻购买房屋后取得的房屋所有权也应当为夫妻共同财产。但如果赠与是赠与子女一方的，购房款所有人为自己一方子女，房屋所有权也是自己子女一方所有。
值得注意的是，对于父母婚后出资购房的赠与对象，采取的是倒推的逻辑。即先确定房屋登记人，再确定赠与对象，最后再确定房屋所有权归属。但是，笔者认为这并未超出由购房款归属推导房屋所有权归属的逻辑。正如《婚姻法》解释二第22条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。《婚姻法》解释三第7条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
上述两条规定，都在坚持一个观点，出资人出资购买房屋登记在自己名下的，应当将房屋视为个人名下的房屋，只有行为人有相反的行为或意思表示的，如登记在对方、双方名下或者与配偶约定共有或者赠与对方，才能阻断出资款来源于房屋所有权的关联关系。
如果是夫妻共同财产购买房屋，鉴于夫妻共同财产本身就属于夫妻共有，以夫妻共同所有的购房款购买的房屋所有权自然属于夫妻共同财产，至于登记在一人名下、两人名下，都不影响房屋所有权的归属。对于购房款是否属于夫妻共同财产的认定，有约定自然是从约定，如夫妻双方婚前或婚后约定相关的财产为夫妻共同共有；没有约定的依法定，如婚期期间的劳动收入、知识产权收入、经营投资收入等。购房款属于夫妻共同财产，由此购房款购买取得的房屋，如果没有特别约定，应当认定为夫妻共同财产。
不动产登记对房屋所有权的影响
房屋所有权登记是影响房屋所有权认定的另一重大因素，在分割房屋所有权时，不仅要确定购房款的来源，而且还要根据房屋的登记情况，尤其是购房时的房屋登记情况确定。根据我国婚姻法及相关司法解释的规定，房屋登记情况对确定房屋所有权有着至关重要的作用，但这种影响是与购房款的归属是相辅相成的。
正如前文所说，如果购房款属于夫妻共同财产，由此购房款购买取得的房屋，如果没有特别约定，应当认定为夫妻共同财产，夫妻共同财产购买的房屋，无论房屋登记在夫妻一方名下还是夫妻双方名下，登记不影响房屋所有权为双方共同共有。但是如果房屋购房款为一方所有，则房屋的登记情况对房屋的所有权问题将可能产生决定性的影响：
一方婚前出资购买的房屋，如果购房时登记在自己名下，自然为自己一方的婚前财产；但是如果登记在双方名下，在结婚之前，应当视为自然人之间的赠与（一般是出于婚姻目的的赠与），房屋应为二人共同共有。结婚后也不会因结婚发生变化，仍为二人共同共有。至于是认定为夫妻各自婚前财产类别的共同共有还是夫妻共同共有财产，笔者认为，从取得的时间来看，出资一方是婚前财产购买房屋，未出资一方是婚前接收赠与——如果是共同签合同时赠与购房款，如果是房产证加名应当属于房屋所有权赠与——但也是婚前取得的，应当是双方婚前的财产，只是处于共有状态，不应当属于法律上的夫妻共同共有。
婚前一方出资购房，但登记在对方名下的，如何认定房屋所有权？
对此存在两种观点，一是共同共有，一是出资方赠与另一方所有。司法实践中，有观点提出如果是因为出资方购房资格问题导致只能使用对方买房的，应当认定为夫妻共同财产；如果不存在这个原因，应当认定为对方的财产。这里面就存在三个问题需要考虑：第一，出资方出资登记在对方名下，视为对对方的赠与，如果之后未结婚，出资方能否要求返还？第二，出资方要求返还的法律基础？第三，出资方要求返还的内容？
笔者认为，对于以结婚为目的购房并登记在对方名下的情况，如果没有购房资格原因等导致男方无法在房屋上登记、或者双方共同登记的，应当视为出资方以结婚为目的的赠与，当结婚目的不能实现时，出资人可以撤销赠与。但是鉴于出资人是赠与的资金而非房屋所有权，因此当双方没有结婚时，出资人出资购买房屋登记在对方名下时，出资人可以要求其返还购房款，但不能要求返还房屋。
但是，这其中有一个问题我们需要考虑：
关于以结婚为目的的赠与合同的效力问题，是先明确以结婚为目的的赠与合同是附义务的赠与合同？还是附条件的赠与合同呢？
附条件的合同，是指合同的双方当事人在合同中约定某种事实状态，并以其将来发生或者不发生作为合同生效或者不生效的限制条件的合同。《合同法》第45条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效，合同法为专门规定附条件的赠与合同；附义务的赠与合同，是指赠与方约定受赠人接受赠与应承担一定义务，当受赠方不履行义务时，可以撤销赠与。《合同法》第190条规定，赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。第192条规定，受赠人不履行赠与合同约定的义务的，赠与人可以撤销赠与。
结婚前购房登记于双方或对方名下，一般被认定为赠与合同，如果认定为附条件的合同，应当是认定为附生效条件的赠与合同，即对方和出资方结婚时，合同生效；如果是附义务合同，应当是受赠方有和出资方结婚的义务，否则出资人可以撤销赠与。但无论是附结婚条件还是附结婚义务，这种附带人身形的内容明显都是违法的，也就是合同效力是存疑的，即使结婚了也难以论证附结婚条件或附结婚义务的赠与合同的合法性。既然这种赠与合同违法，那么受赠方再婚后取得部分或者全部房屋所有权的法律依据何在呢？
但是，如果不是附条件、附义务的赠与合同，如果双方未结婚，那么出资方要求收回出资能否得到支持，或者得到支持的法律依据何在呢？
对此笔者认为，将这种赠与作为一种普通的赠与，即使双方未结婚，除非一方受到欺诈，否则不应支持出资方撤销赠与或者主张赠与未生效的诉讼请求。赠与一旦成立，就不可随意撤销。
首付款问题
对于前文讨论的购房款与房屋所有权的关系，如果出资人一方或者双方全款购房，法律关系就相对简单，因为财产的归属不存在交叉的情况。但如果出资人只支付了首付款，之后双方共同偿还房贷的，则要涉及到个人出资与夫妻共同出资的交叉问题，这种情况的处理规则，不同于一般的处理规则。
《婚姻法》解释三第10条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据发《婚姻法》第39条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
如结婚前男方付出100万元的首付，贷款120万元购房，利息80万，离婚时房屋价格500万，夫妻还款200万，没有其他共同财产。按照通用的计算方法：未出资方的增值补偿=婚后共同还款（200）除以房屋总价款（100+120+80）乘以现值500除以2=166.67万元。
但是，这个计算方法是否正确呢？对此可作如下剖析：
第一，一方婚前财产购买，登记在自己名下，应为个人的婚前财产；第二，婚前签订买卖合同，支付首付款，房屋上还有房贷等个人债务；第三，夫妻结婚后，无特殊约定，所有的收入为夫妻共同财产，房贷的偿还为夫妻共同财产偿还。
至此，可以提出一个问题，夫妻共同财产偿还房贷的行为是共同投资还是偿还购房人的个人债务呢？
第一种，将夫妻共同财产偿还房贷的行为认定为偿还购房人的个人债务，那么房屋的所有收益为购房人所有，购房人应将夫妻共同偿还的房贷返还到夫妻共同财产中，然后再行分配。如：
结婚前，男方付出100万元的首付，贷款120万元购房，利息80万。离婚时，房屋价格500万，夫妻还款200万，没有其他共同财产。那么，房屋价款500万为男方所有，但应从个人财产中支出200万元返还发到夫妻共同财产中，然后二人平分200万元，最后男方得到400万，女方得到100万。
第二种，将夫妻共同财产偿还房贷的行为认定为共同投资行为，那么房屋首付款部分为出资方所有，夫妻共同偿还的房贷为对出资方房屋的投资行为，对于投资的收益，应为夫妻共同财产，应当依法进行分配。如：
结婚前，男方付出100万元的首付，贷款120万元购房，利息80万。离婚时，房屋价格500万，夫妻还款200万，没有其他共同财产。那么，房屋价款中的100万为男方所有，其余400万为夫妻共同投资所得，每人200万，最后男方得到300万，女方得到200万。
第三种，将夫妻共同财产偿还房贷的行为认定为共同投资行为，而出资方首付款也认定为投资行为。依据《婚姻法》解释二第11条规定，一方以个人财产投资取得的收益应当归夫妻共同所有的财产。那首付款为出资方所有，首付款的投资所得为夫妻二人共同共有。如：
结婚前，男方付出100万元的首付，贷款120万元购房，利息80万。离婚时，房屋价格500万，妻还款200万，没有其他共同财产。那么，房屋首付款100万为男方所有，男方100万首付款投资获益66.7万为夫妻共有，夫妻还贷作为投资也是夫妻二人共有，则出资方先分100万出资款，再分33.35万投资收益，再分100万婚后财产及财产投资所得66.7万，共计300.05万元，女方分得33.35万婚前财产投资收益、100万婚后财产及投资所得66.6万，女方约分得199.05万元。
第四种，将夫妻共同财产偿还房贷的行为认定为共同投资行为，而出资方首付款认定为个人财产，房屋的增值作为婚前财产的孳息不再分割。如：
结婚前，男方付出100万元的首付，贷款120万元购房，利息80万。离婚时，房屋价格500万，妻还款200万，没有其他共同财产。房屋现值500万，总价300万，增值200万。按照第四种规则，那么房屋首付款100万为男方所有，男100万首付款增值66.7万为男方所有，夫妻还贷作为投资也是夫妻二人共有，夫妻共同财产投资所得133.3万，男方应得333.3万，女方应得166.7万。
经过上述分析，我们可以看出，目前与司法解释的计算方案结果相近的，是第四种方案，也就是将婚前一方财产（首付款）和婚后双方财产（还贷）都作为投资行为，但是并不按照《婚姻法》解释二第11条规定处理，而是将首付款的增值作为一方财产。笔者不去评论当前计算方案的优劣，但如果拆开分析，确有值得讨论之处。
另外，《婚姻法》解释三第10条只规定了婚前一方支付首付款的问题，但还有一种情况需要注意：
婚后夫妻一方签订不动产买卖合同，以个人婚前财产支付首付款并在银行贷款，用夫妻共同财产还贷的情况如何处理？
首先，首付款是一方的婚前财产；其次房屋如果登记在己方名下，应当按照《婚姻法》解释三第10条的规定，认定为登记一方，如果登记籍在双方名下，或者登记在对方名下，如果没有特殊约定的，应当视为共同共有。这种特殊约定，包括约定按份共有、或者借名买房、或者赠与对方或者己方所有；再次如果婚后一方财产购买房屋，登记在自己名下，应当按照《婚姻法》解释三第10条的规定处理；最后，如果一方以个人婚前财产购房，但登记在双方名下或对方名下的，之后共同还贷，应视为出资方将资金赠与对方，二人共同共有，之后夫妻共同财产还贷，房屋为夫妻共同财产，就不存在首付款对房屋所有权的影响问题了。
对于此条第一款的规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，可能存在以下几种法律关系：一是为子女结婚自己出资资助子女购房，产权登记为子女，这属于赠与出资关系。房屋的所有权为子女，子女有处分房屋的权利，父母与子女的关系只是购房款的赠与合同关系，与房屋没有直接的法律关系；二是借给子女购房款，子女利用借得的购房款为自己购买房屋，双方属于借款合同关系。这种情况下，房屋的所有权也是子女，子女有处分房屋的权利，父母与子女的关系只是购房款的借贷合同关系，与房屋没有直接的法律关系；三是以子女的名义为自己购房，将房屋交个子女使用，属于借名买房关系，房屋的所有权为父母而非子女。出善意取得的情形外，子女处分房屋的行为是无效的。
当然在司法实践中，这三种情况都表现为父母出资购房，登记在子女名下。但这些事实的确定将会直接在子女离婚时产生不同的法律后果，直接影响到房屋的归属、债务的有无、房屋的分配等，在离婚时直接影响双方的利益分配。对于以上三种情况，司法实践中一般将父母出资，购买房屋时登记在子女名下的认定为父母赠与子女出资的关系，如果当事人有证据证明父母与子女之间还存在其他两种关系的，应当提供相关证据予以证明。
承租房屋变购置房屋的分割
依据《婚姻法》解释二第19条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。按照此条规定，一方婚前承租，婚后双方购得的，房屋所有权取得时间婚姻期间内，应为夫妻共同财产。
一方承租的房屋，有的是一般的商业租赁，有的则是具有社会福利性质房屋租赁或具有人身依属性的房屋租赁，如基于社会福利或历史原因承租的政府公有住宅，或者基于工作原因、家庭继承原因成组的单位公租房等。笔者认为，对于不同的情况，应当有所区分。
如果是一方婚前正常的商业承租，婚后购买时，没有考虑其他因素，按照市场价格购买的，由于购房时夫妻双方处于婚姻关系存续期间，使用夫妻共同财产购买的房屋，无论是登记在一方名下还是双方名下，都应当作为双方共同财产处理；
如果在购房时考虑了承租方原有的承租资格、工作待遇、社会福利等相关因素，因而购买价格上明显低于市场价的。虽然承租人一方所具备的这些因素难以直接认定为一方的婚前财产，但是在双方结婚登记前，确实已经属于承租人一方已经享有的权益。对此笔者认为，虽然是在双方婚姻期间以夫妻共同财产购买，同时房屋取得又是考虑了承租人的特定条件和因素，依照《婚姻法》解释二第19条的规定将房屋认定为夫妻共有财产，但是在分割时可以做适当的平衡性倾斜处理，照顾承租方的合法权益，从而保证基本的公平。
李双庆，北京大成律师事务所争议解决部，shuangqing.li@dentons.cn。
核校：简牍
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