一、城市化基本规律及驱动机制
（一）、城市化的两大基本规律
由联合国新近出版的《世界城市展望2007》显示，截至2007 年底，全世界约33亿人居住在城市中，世界城市化水平首次突破50%，经过自工业革命以来200多年的发展，全世界正式步入城市化社会，这将对世界经济社会产生广泛而深刻的影响。
纵观世界城市化历程，呈现出两个基本规律：
（1）城市化率沿着S型曲线变动：城市人口超过30%，城市化进入加速期。城市化进程明显加快，直到城市人口超过70%；
（2）城市化进程按人口流动主导方向分为四个阶段：
从农村进入城市——从小城市进入大城市——从城区进入郊区（大城市郊区化）——进入郊区（郊区城市化，形成“大都市圈”）
（1）城市化率沿着S型曲线变动
1975年，美国地理学家诺瑟姆通过对各个国家城市人口占总人口比重的变化研究发现，城市化进程全过程呈一条S型曲线，具有阶段性规律：
当城市人口超过10%以后，进入城市化的初期阶段，城市人口增长缓慢；
当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅猛增长；
当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势。
图 1：城市化率沿S型曲线变动
资料来源：诺瑟姆（美国）
（2）按人口流动的主导方向，城市化进程分为四个阶段
城市人口的增减包括两种方式：第一种方式是自然增减，即原有人口的生老病死所引起；第二种是由于人口迁移所导致的人口变化。虽然在不同的阶段，城市人口增减的主要方式是不同的，但是反映在数量指标上，都是城市人口或增加或减少。为了简化分析以便于理解，我们将城市人口的增减统一视为人口迁移所致。
根据对美日韩三国城市化进程中人口迁移的主导方向的研究，可以看出，按人口流动的主导方向，城市化进程可进一步细分为四个阶段：
第一阶段——从农村进入城市：一般情况下，在城市人口低于50%的时候，人口迁移以农村人口迁入城市为主；
第二阶段——从小城市进入大城市化：当城市人口超过50%之后，人口迁移以城市之间的相互移动为主，城市进入规模结构优化时期。这一阶段的基本特征是：小城市是全国城市的主要呈现形式，人口迁移以小城市人口迁入大城市为主，农村人口向城市迁移为辅。农村人口一方面填补小城市人口迁出留下的空白，另一方面直接迁入大城市寻找就业机会。
第三阶段——大城市郊区化：当城市人口超过70%之后，大城市成为全国城市的主要呈现形式，人口迁移以大城市城区人口迁入大城市郊区为主，大城市郊区人口逐渐超过城区人口。事实上，早在城市人口超过50%的时候，小城市占主导地位的时候，少数大城市化就已经开始了郊区化进程。但是在这一阶段，大城市占主导地位，人口由大城市城区向郊区迁移成为一个普遍的趋势，而且规模巨大。
第四阶段——郊区城市化，形成大都市圈阶段：人口继续向郊区迁移，这一阶段的基本特征是郊区功能由居住扩展至工商业，郊区演变为中小型城市。这些中小型城市与原来的城市城区形成功能互补，相互促进的大都市圈，随着通勤成本进一步下降，城市与农村相互融合，进而形成所谓的“大都市圈”。
最终，人口迁移在农村、小城市、大城市中心城区和郊区之间的迁移趋于稳定。城市和农村相互融合。
上述基本规律是否符合中国？是否有助于我们对中国城市化走势的判断？
上述问题的答案取决于城市化进程的驱动机制。如果驱动机制类似，那么其表现形式也应基本一致。正因为如此，我们接下来先探讨城市化的驱动机制。
2、城市化的驱动机制
所谓城市化是指由工业化而引起的经济发展和人口向城市聚集和分化的过程。工业化是城市化的长期驱动机制，工业化和城市聚集效应共同决定了城市化的规模结构。
（1）城市化进程的长期驱动机制
在工业化的推动下，一方面分工进一步细化导致产业向多元化发展，另一方面新的产业不断形成并逐步发展成为主导产业，推动产业结构由低向高演进（宏观层面所反映的是第一产业占比下降，第二三产业占比依次上升）。
由于城市具备较强的聚集效应（城市的聚集效应主要表现为规模经济与交易成本节约），迎合了产业结构调整的需要，因此新的产业不断向城市聚集，城市在整个国民经济中所占比重不断提高，导致经济结构的城市化。
与经济结构城市化相伴随的是，新增就业主要在城市中产生，城市就业人口占整个国民经济中的比重不断提高，进而形成了就业结构的城市化。就业结构的城市化必然引起劳动力向城市迁移，导致人口结构的城市化。
值得注意的是，工业化推动城市化的发展，有一个极其重要的隐含条件：即劳动力能够在城乡之间自由流动。
工业化的水平很难用具体的指标予以量化，目前被广泛采纳的反映一国工业化水平的指标是工业产值占GDP的比重（或第二产业占比）、人均GDP（或人均GNI）。
为了更好地与研究城市化相对应，我们主要采用非农就业占比、或人均GDP（或人均GNI）来刻画工业化的进程。
以人均GDP为例，随着一国工业化水平的提高，产业结构不断向多元化和高级化发展，单个劳动力所创造的价值也会越高，反映在宏观经济层面，就是人均GDP（或人均GNI）的不断上升。人均GDP（或人均GNI）较好的反映一国的工业化水平。对比不同国家人均GDP（或人均GNI）的水平，可以发现，人均GDP（或人均GNI）越高的国家，其城市化水平也越高。
表1：世界不同国家和地区人均GDP（或人均GNI）与城市化率
资料来源：联合国《世界城市发展展望1996》，《世界城市发展展望2007》
（2）城市规模结构演变进程的驱动机制
正是因为城市所具有的聚集效应迎合了产业结构调整的需要，导致新的产业不断向城市聚集，最终导致城市化。
而城市的聚集效应有其自身的运行规律。即城市的聚集效应存在一个与城市最优规模相对应的临界点。在达到这一临界点之前，城市的聚集效应随着城市规模的扩大而加速上升。超过这一临界点之后，城市的聚集效应随着城市规模的扩大而递减，城市规模也逐步发展到极限，大城市走向郊区化；若城市的扩散作用得到很好的发挥，就会进一步形成都市圈。
图2：城市规模结构演变
资料来源：招商证券研发中心
正是因为城市聚集效应的这一特点，导致在工业化的不同阶段，不同规模的城市的发展速度不同，进而在整体上表现为城市规模结构的演变。
在工业化水平较低的时期，工业品需求缺口较大，大多数工业产品竞争并不激烈。早先形成的大城市领衔新产品的开发，由于工业品需求缺口较大，这些新产品很快便被复制大城市周边乃至全国各地，在此基础上中小城市迅速形成和发展。这一时期，城市的聚集效应为正，但是不是特别明显，小城市迅速形成；
随着工业化水平提高，社会分工进一步细化，竞争日益激烈，生产成本和交易成本的节约显得日益重要；同时，服务业占比逐渐提高。而服务业主要是为工业和消费者提供服务，服务业的最优化建立在大规模的工业聚集和人口聚集基础上。此时，城市的聚集效应逐步显现，大城市优先增长，在整个国民经济中所占比重不断提高，这必然导致人口由小城市向大城市集中；
随着城市规模的进一步扩大，工业，服务业，住宅和市政工程对城市土地的争夺越来越激烈，土地成本越来越高，中心城区生活居住成本越来越高，居住环境恶化，城市的聚集效应达到临界点，此后城市聚集效应由正变负，导致人口和部分低产出工业先后迁入城市郊区及周边地区。这就导致了大城市人口的郊区化；
随着工业和人口向郊区集中，郊区功能逐渐由居住向工业和商业功能转化，从而形成了以特定功能为主的小城市（如东京都市圈的摩尔新城），实现了郊区的城市化，多个这样城市进一步形成大都市圈。
由此可见，即使不同国家的城市化进程的表现形式可能千差万别，但是其驱动机制是一样。
3、房价表现
城镇化所展示的人口的时间分布和空间分布必然会影响到房价，因此，相应地，房价的表现也会与人口流动的主导方向的四个阶段紧密相关：
在城市化率低于50%的时候，人口流动主要以农村进入城市为主阶段，全国城市的房价涨幅总体应该比较接近，在末期，大城市的房价会涨得更快一些；
在城市化率超过50%的时候，人口流动主要以小城市进入大城市为主阶段，大城市的房价表现将显著优异；
当城市人口超过70%之后，人口流动以大城市城区人口迁入大城市郊区为主阶段，大城市郊区的房价表现将会继续显著优异；
郊区城市化，形成“大都市圈”阶段，大城市郊区的房价表现将会继续显著优异。
表 2：房价表现
人类从山林走向平原，从江河走向湖海，从农村走向城市，这是人类祖先遗传的群居基因和人类经济社会发展的必然要求。工业革命是城市化的主要动因。工业化过程是一个不断增强集聚性的过程。世界城市化经历了近三个世纪，是一个逐步扩展的历史进程。由于一个国家城市化可达到的水平，既受经济发展水平的影响，又受人口、地理、资源等自然条件的制约。因此，世界各国城市化的历史进程速度和途径有着差异，城市化所达到的最高水平也不相同。中国的城市化真正的发展阶段应该从中华人民共和国成立算起。它是伴随着中国工业化和经济改革而发展的。它与世界城市化有着基本的共同点，又有着自己的特殊性。中国由于工业化起步较晚，新中国成立后，城市发展又走了一大段曲折的道路，城市化进程具有明显的阶段性。我国早期阶段的城市化步履蹒跚，1949～1957的正常发展阶段；1958～1965年城市化大起大落、不稳定发展阶段；1966～1977年城市化停滞阶段；1978年以后城市化为复苏和发展阶段。由1949年的城市化起点7.3%，到1998年的城市化率30.4%，整整用了50年。前30年城镇人口年均增长为3.4%，其中，自然增长部分接近50%，其余部分为机械增长，即农村人口迁徙入城镇。1966年至1978年城市化率一直在12%左右徘徊。从1979年开始，城市人口逐渐上升，进入了第二个黄金时期。由1978年的全国城镇人口11402万人，占全国总人口的11.8%，增至1985年全国城镇人口为21197万人，占全国总人口的20.3%。特别是1986年以后，全国城镇人口发展较快由23317.65万人，占全国总人口的21.9%，到1994年增长为34301万人，占全国总人口的28.62%。1995年全国城镇人口为35174万人，占全国总人口的29.04%。1979～1997年，城镇人口年均增速度为4.1%，比前30年加快，而且机械增长是城镇人口增加的主要方式。
据2000年11月第五次全国人口普查，全国城镇人口增长到45594万，占全国总人口的36.09%。按全国31个省区市城市化排序，上海城镇人口高居榜首，为88.3%，随后依次是北京、天津、广东、辽宁、黑龙江、吉林、浙江、内蒙古、福建、江苏、湖北、海南，其城市化水平均高于40%；城市化水平后5位分别是西藏、河南、云南、贵州、甘肃，其城市化水平不足25%；新直辖市重庆，城市化水平仅为33.1%，低于全国平均水平。分东中西看，东部地区各省份城市化水平均高于全国平均水平；西部12个省区市除内蒙古外，都低于全国平均水平；中部的几个农业省份，如河北、安徽、江西、河南、湖南、山西、城市化水平也低于全国平均水平。
与1990年第四次全国人口普查相比，各省区市城市化水平都有所提高。此次北京城市化水平退居第2位，并且低于上海10个百分点；广东跃居东北三省之前，排在天津之后，浙江则紧随东北三省之后。排位提前较多的省是福建、江苏，分别提前了10位和8位；位次后移较多的有甘肃、新疆、广西，分别后移了10位、8位和7位。中国科学院《2001年中国可持续发展战略报告》指出，与人均GDP相当国家的城市化率相比，我国目前的城市化率低了10个百分点，与我国的工业化率相比，低了12个百分点，与我国非农就业比重相比，低了20个百分点。因此，在经济发展的同时，实施积极的城市化政策，充分运用市场机制来引导，加快城市化建设的步伐，是我国现代化建设中必须要解决好的重要问题。①
回顾这一段的城市化进程，我们既要看到我国城市化进入了一个全新的、较快发展的阶段，又要看到与世界城市化水平相比，中国城市化水平仍比较低，城市化滞后于工业化，滞后于经济发展。因为中国城市化是在总人口高增长的条件下推进的。一方面农村人口不断向城镇转移；另一方面农村人口自然增长较快，而且增长的绝对量大于转移量，必然造成城市化的速度缓慢。1978年我国的城市化落后于工业化26.4个百分点。1978年～1998年，尽管我国经济一直保持较高增长，但城市化水平年均只提高0.63个百分点，其中1995年～1998年平均每年仅提高0.47个百分点。据世界银行资料，中国目前的城市化水平仅相当于下中等收入国家1980年的水平，比目前世界平均水平还低10多个百分点。
世界城市化进程表明，一国城市化率在30%以前为早期阶段，30%～70%为中期阶段，70%以后为后期阶段。我国目前为城市化中期阶段。由30%至70%，美国用了约70年，英国用了约90年。我国实现中期阶段城市化目标大约需50年。理论界通常认为，城市化率与工业化率的合理比值范围是1.4～2.5，而我国的城市化率与工业化率的比值只有0.65左右。我国城市化滞后于经济发展的另一个原因是过多地受人为的宏观控制，受土地、资金、行政管理等政策制约。从一定意义上讲是计划经济的管理模式没有完全突破的表现，还不适应市场经济的需要。例如，城市数量的增长随意性很大，忽高忽低，有的年份一年增加50多个城市（如1994年），而近几年则增加很少，甚至为零增长和负增长。完全用行政手段卡死，这是违背城市化发展规律的，这种状况亟待改变。再如僵化的户籍制度，人为地将城乡居民割裂开来，似乎人们天生地成为农村人或城里人，农民就命里注定永远要陷在泥土里，这种户籍管理制度，虽然近年来有所松动，但改革的步伐仍较缓慢，一定程度上还制约着中国经济的持续快速增长和工业化进程。
对于我国未来人口城市化趋势，人口学界的学者们作了低、中、高三种方案的预测，见表15②
表1 中国1995～2025年人口城市化预测万人，%
据一般预测，在未来20年，中国城市化率将达到60%左右。年均城市化率提高1～1.5个百分点。据有关人口增长的预测分析，2000～2020年，中国人口年均将增长8?左右。摘自《城市现代化研究》
三、中国城镇化的饱和点
中国的城镇化运动在近年来达到了其速度的峰值，根据数据显示中国的城镇化率已经达到历史最高，超过50%。 虽然距离欧美发达国家的80-90%仍有很大距离，但是按照目前的发展趋势也是可以在不远的未来达到饱和点。 中国城镇化的饱和点将会有怎样的具体体现，以及大概会在什么时候到达？
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