地产收并购及土地二级市场的交易流程

在建工程转让的含义

在建工程转让：直接购买项目公司土地及在建工程，不涉及股权和债权

前提条件：

1）已支付全部出让金，并取得土地使用权证书；

2）取得建设工程规划许可证；

3）取得建筑工程施工许可证；

4）开发投资总额已经完成25%以上。

确权标志：不动产登记部门完成土地权属变更登记，且证照更名完成。

特殊流程：

涉国资：需产交所挂牌

南宁等试点城市：鉴证交易，未达25%先签合同，在交易服务平台交易，受让方施工至25%后办理过户。

股权转让和在建工程转让的差异分析

总结：

一般情况下，股权转让优于在建工程转让

在建工程转让的流程及关注点

1、在建工程转让基础流程

注意：

转让方关注点：收款

受让方关注点：资金安全性、资产过户

2、在建工程转让时间节点：

·3、在建工程转让关注点

在建工程转让价格=土地价值（含溢价）已完工工程造价能认可的期间费用

已完工工程造价通常依据已签订的施工合同付款情况加以确定，需通过工程尽调确认是否合理。若转让方存在虚增成本的情况，应相应调整转让对价。

股权转让中应关注的土地风险、工程风险，在建工程转让中同样存在，此外，在建工程转让中还存在以下特殊风险：

转让前，目标土地及在建工程往往存在抵押给金融机构用于融资，甚至被项目公司债权人查封的情况，需要受让方向转让方提供借款用于解除标的资产的抵押、查封。

需要通过尽调以及交易步骤的高效执行来避免标的资产在解押/解封后、变更登记完成前再度被债权人查封。

4、土地二级市场的交易流程

5、在建工程转让的税收关注点

在建工程转让时经过一次土增税清缴，后续可入账土地成本较高，能够降低土增税清算时的增值比例，如果转让方有较强的能力可以减轻土增税税负，则也可以考虑选择在建工程转让以实现双方经济效益最大化。

素材来源：网络

整理：城智库

全文完。感谢您的耐心阅读。关注作者微信公众号：城市三旧改造计划，文章第一时间推送

本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请点击举报。